公積金“新政” 加速樓市庫存消化
8月31日,住建部等三部委聯合發文,再次降低(dī)公積金貸款的(de)門檻。文件規定,還清首套房公積金貸款,再次申請公積金貸款購買第二套房的(de),首付比例降至2成。該政策延續了去(qù)年(nián)“9·30”新政以來,通過“降成本、提杠杆”來鼓勵自(zì)住性、改善型住房需求的(de)政策主旨,也延續了公積金擔當扶持樓市“主力軍”的(de)政策選擇。
從去(qù)年(nián)10月9日三部委發文,要求“降低(dī)貸款門檻、提高(gāo)貸款額度和(hé)推進異地(dì)貸款”以來,公積金對樓市的(de)扶持力度不斷加大。比如(rú)近一(yī)年(nián)來,相繼有100多個城市出台了公積金新政,公積金貸款利率也數次下調。特别是“3·30”新政将首套房公積金貸款首付比例降至2成,二套(還清首套)比例降至3成。
與“3·30”新政相比,此次公積金政策調整有三個變化:一(yī)是二套房(還清首套)公積金貸款首付比例從3成降至2成;二是二套房公積金貸款不再區分普通和(hé)非普通住房了;三是北上廣深可(kě)自(zì)主決定二套房公積金貸款首付比例是否調整。另外,值得注意的(de)是,無論是貸款利率,還是首付比例,目前公積金政策已經與2008年(nián)-2009年(nián)等同了。
此次公積金政策大力度調整,主要目的(de)是通過激勵改善型住房需求,實現三、四線城市“去(qù)庫存”。盡管全國商品房銷售面積持續回升,但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末,全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米,比2014年(nián)底增加4000萬平方米。庫存逆勢攀升的(de)根本原因在于“供求錯配”,即重點城市樓市需求明顯回升(同比增幅在30%左右),推動全國成交面積止跌反彈,但供應和(hé)庫存卻主要集中在600多個三、四線城市。
同時,三、四線城市常住居民首套房的(de)擁有率較高(gāo)(多數在90%),且待售庫存單套面積較大。因此,無論是降低(dī)二套房公積金首付比例,還是不再區分普通和(hé)非普通住房,都意在有針對性地(dì)加大三、四線城市樓市庫存消化力度。隻有樓市庫存真正消化了,才能提振開發商“拿地(dì)”和(hé)開工的(de)積極性,扭轉樓市“先行指标”——土地(dì)購置、開發投資和(hé)新開工持續下滑的(de)局面。
另一(yī)方面,在公積金利率已降至曆史低(dī)位,而幾天前再次下調商業貸款基準利率(也到了曆史低(dī)位)的(de)情況下,站在“金九銀十”即将來臨的(de)起點上,再次降低(dī)公積金貸款首付比例,目的(de)也是為(wèi)了夯實樓市回升的(de)基礎。因為(wèi),盡管去(qù)年(nián)“9·30”新政以來,樓市持續三個季度回升,但進入今年(nián)下半年(nián),回升勢頭有轉弱的(de)迹象。
首先是重點城市樓市成交回落趨勢明顯。7月和(hé)8月份,CREIS監測的(de)30個城市成交面積環比分别下降2.21%和(hé)6%。其中,“領頭羊”一(yī)線城市分别下降1.91%和(hé)15%,而重點城市的(de)供應也在8月份下滑了7%。其次,庫存在今年(nián)5月份首次下降(比4月減少15萬平方米)後,連續兩個月回升,7月份更是增加了521萬平方米。*,資金面有趨緊預期。進入下半年(nián),銀行房貸額度開始緊張,首套房貸利率優惠也開始減少。再加上,近期 人民币 貶值疊加資本外流預期,資金面緊張對樓市的(de)影響開始顯現,市場對“金九銀十”的(de)預期也開始謹慎起來。
除了“去(qù)庫存”和(hé)夯實樓市回升基礎外,此次公積金政策調整,也在于*落實“分類調控、因城施策”,糾偏政策“一(yī)刀切”的(de)負面影響。去(qù)年(nián)“9·30”新政以來,松綁二套房貸認定标準、降低(dī)二套房貸首付比例,以及營業稅免征期“5改2”,是包括深圳、上海在內(nèi)的(de)一(yī)線城市樓市快速走向火熱、投資需求泛起的(de)主要原因。因此,此次政策調整,*次在公積金上提出差别對待,政策糾偏意味濃厚。
而且,包括上海、廣州、廈門、南京在內(nèi)的(de)重點城市,由于樓市持續回升,以及前幾次公積金新政的(de)實施,公積金可(kě)貸額度受到嚴重沖擊。目前,這些城市已經出現了公積金“無錢可(kě)貸”和(hé)“排隊等貸”的(de)局面。為(wèi)了解決“額度荒”的(de)問題,近期廣州和(hé)南京已經開始啓動“公轉商貸款貼息”模式,即由商業銀行向市民發放執行公積金利率的(de)貸款,公積金貸款與商業貸款之間的(de)利息差額,由公積金中心向銀行支付。
同時,重點城市公積金貸款額度也有限制,比如(rú)北京和(hé)上海家庭*貸款額度均為(wèi)120萬元,廣州和(hé)深圳分别為(wèi)80萬元和(hé)90萬元。在近期房價持續回升的(de)背景下,二套房公積金貸款首付20%的(de)政策基本無望在這些城市“落地(dì)”。由此,此次公積金新政完全是針對二線和(hé)三、四線城市的(de)出台的(de)。而且,多數二線城市和(hé)三、四線城市,由于房屋總價低(dī),公積金貸款上限能夠覆蓋單套房總價。再加上,這些城市公積金貸款買房的(de)比例也比較高(gāo),此次政策調整也有較好的(de)針對性。
包括此次三部委發布公積金“新政”,再結合近期“限外”政策*松綁,全國性的(de)樓市政策告别了“3·30”新政以來的(de)“空窗期”。新一(yī)輪政策扶持,是在宏觀經濟前瞻性指标(如(rú)PMI)走弱、全球資本市場震蕩、人民币貶值和(hé)資本外流預期、大宗商品價格暴跌等等沖擊下,以及我國“穩增長(cháng)”基礎仍需夯實的(de)背景下來發布和(hé)實施的(de),具有實時性、合理(lǐ)性和(hé)較強的(de)針對性,有助于發揮內(nèi)需在“穩增長(cháng)”中的(de)積極作用。
