近日，住建部、商務部、發改委等六部門聯合發文，放寬房地(dì)産市場外資準入門檻，外商投資房地(dì)産企業在辦理(lǐ)境內(nèi)貸款、境外貸款、外彙借款結彙時，不再需要全部繳付注冊資本金；隻要是符合資格的(de)境外機構以及在中國境內(nèi)工作、學(xué)習的(de)境外個人就可(kě)以購買符合實際需要的(de)自(zì)用、自(zì)住商品房。在當前我國經濟金融日益融入全球并發揮重要影響之時，樓市“限外令”在執行十年(nián)後的(de)松綁，将促使我國房産進入全球資産估值體系。
随着我國對全球經濟金融運行影響力日益提升，國際金融市場投資者高(gāo)度關注中國經濟金融形勢與政策調整，此次松綁已執行十年(nián)的(de)樓市“限外令”也會如(rú)此。“限外令”松綁的(de)意義不僅僅在于便利外商日常起居與商務活動和(hé)促進國內(nèi)住宅消費，更重要的(de)是我國房産或從此時起進入國際投資投機者視(shì)野，從而被納入全球資産估值體系，這意味着國內(nèi)住宅不動産估值基準和(hé)估值範圍将發生重大變化。
長(cháng)期以來，國內(nèi)住宅不動産估值幾乎沒有基準，國際上通用的(de)房價收入比和(hé)住房租售比這兩大估值基準到國內(nèi)均失去(qù)了校準方向。無論是按照房價收入比測算，還是按照住房租售比估值，合理(lǐ)房價均低(dī)于市場價格。雖然“限外令”松綁後境外個人購買住房規模不會馬上增加很多，但國內(nèi)住宅将因此成為(wèi)全球資産配置重要标的(de)，國際通用住宅估值基準和(hé)理(lǐ)念将被逐步引入，促使國內(nèi)房價理(lǐ)性運行。
國內(nèi)住宅估值範圍也将出現重大調整。過去(qù)，“限外令”在限制境外個人購房同時，也限制了國內(nèi)住宅估值範圍，住宅交易主要集中于境內(nèi)個人。“限外令”松綁後，國內(nèi)住宅估值範圍面向全球投資者。當然，雖然市場需求主體可(kě)能會有所增加，境外個人的(de)套利活動也無處不在，但目前較難推動熱點一(yī)線城市房價出現爆發式增長(cháng)。就國際比較而言，當前部分熱點一(yī)線城市房價水平已經與熱點國際都市比肩，投資價值相當有限。
應該看到，在松綁“限外令”後，随着我國住宅不動産逐步進入全球資産估值體系，有可(kě)能推動國內(nèi)住宅不動産整體估值擡升。即使當前我國經濟增長(cháng)中樞下移，但依然是全球經濟增長(cháng)*快的(de)經濟體之一(yī)，深化改革和(hé)經濟轉型也會進一(yī)步釋放增長(cháng)動能，都将逐步推動國內(nèi)住宅成為(wèi)全球資産配置重要标的(de)，一(yī)定程度上擡升國內(nèi)潛在國際都市住宅估值水平。
綜合來看，“限外令”松綁後，無論境外個人購買國內(nèi)住宅，還是境內(nèi)個人投資境外房産，已沒有太多限制。這實際上已經打通了國內(nèi)住宅進入全球資産估值的(de)新通道(dào)。随着國內(nèi)住宅市場參與主體的(de)多元化，在推動本地(dì)城市國際化發展同時，也對現行與房地(dì)産市場有關的(de)管理(lǐ)體制、管理(lǐ)能力、管理(lǐ)方式提出了新挑戰。
