以房養老是跨資本市場和(hé)房地(dì)産市場的(de)一(yī)種資源配置方式，在國內(nèi)起步時被當作養老模式的(de)一(yī)種有效補充而備受期待。但記者走訪北京、上海、廣州、武漢等試點城市發現，政策試點一(yī)年(nián)後遇冷已成現實，究其原因主要受傳統養老觀念、政府相關政策配套、不動産價值增貶預期、産權處置等因素影響。那麽，以房養老政策真的(de)就“好看不好用”？
以房養老政策隻是看上去(qù)很美？
随着“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為(wèi)學(xué)界和(hé)公衆擔心的(de)問題。以“老年(nián)人住房反向抵押養老保險”為(wèi)內(nèi)容之一(yī)的(de)以房養老在國內(nèi)試點初即被寄予期待，認為(wèi)“以房養老”的(de)模式可(kě)以為(wèi)老年(nián)人養老提供更多資金保障，享受更好的(de)養老服務。
作為(wèi)國內(nèi)*以房養老保險産品，幸福人壽“幸福房來寶老年(nián)人住房反向抵押養老保險（A款）産品”于3月25日獲得保監會審批通過，在北京、上海、廣州和(hé)武漢四個試點城市推出。老人在參保後，将房産抵押給保險公司，由專業的(de)評估機構對房産進行評估，幸福人壽将定期向老人支付養老金直到老人去(qù)世。該産品是非參與性産品，幸福人壽不參與分享房産價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都将領取固定的(de)保險金。當老人身故後，幸福人壽再将房産處置所得償付養老保險相關費用，剩餘金額将返還給老人的(de)繼承人。
在上海政策試點後，有近70位老人前來咨詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續後，7月2日，幸福人壽上海分公司向*位投保住房反向抵押養老保險的(de)客戶發放了*筆(bǐ)養老金。
據幸福人壽湖北分公司相關人員介紹，公司在一(yī)定限度內(nèi)承擔投保人長(cháng)壽帶來的(de)超額給付。據統計，此款保險産品因人而異，受男女性别、年(nián)齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的(de)養老金有很大差别。如(rú)70歲的(de)男性以評估值為(wèi)500萬元的(de)房産抵押投保，每月可(kě)領取養老金為(wèi)1.8萬元左右。
從全國範圍來看，“首批投保的(de)客戶既有孤寡老人、失*庭、空巢家庭，也有有子(zǐ)女家庭的(de)老人。”幸福人壽相關負責人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數來說，占比微乎其微。
而湖北省政府今年(nián)出台了貫徹落實保險“新國十條”的(de)實施意見，提出要“積極推進住房反向抵押養老保險試點”，合衆人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養老保險産品。湖北未來将指導已開展試點的(de)保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的(de)“貨币型模式”和(hé)合衆人壽與養老社區對接的(de)“實物型模式”等兩種以房養老保險試點模式，形成可(kě)供全國其他地(dì)區借鑒的(de)“武漢模式”。
但各地(dì)保險公司研發和(hé)銷售該産品的(de)意願并不強烈。記者在上海就發現，目前開發以房養老産品的(de)保險公司隻有幸福人壽一(yī)家，如(rú)泰康人壽也在“以房養老”的(de)合格試點機構範圍內(nèi)，但目前為(wèi)止還沒有開發相關的(de)産品。泰康人壽上海分公司總經理(lǐ)王慶龍表示，法律法規對險企保護不足、貨币價值不穩，這是險企積極性不高(gāo)的(de)本質。“*怕老人去(qù)世後，家裏跳出來人鬧事，這是我們保險公司*擔心的(de)情況。”
一(yī)項新政敵不過“養兒防老”觀念？
上海民政部門調查顯示，高(gāo)達90％的(de)老人拟将房産留給子(zǐ)孫，願意倒按揭的(de)不到10％。普華永道(dào)中國保險業主管合夥人周星認為(wèi)，以房養老的(de)産品開發一(yī)般會從失獨和(hé)丁克家庭做(zuò)起。但記者調研發現，即便是失獨和(hé)丁克，願意選擇“以房養老”的(de)家庭也寥寥無幾，而背後原因主要有以下幾個方面。
其一(yī)，受傳統養老觀念影響，認同度不高(gāo)。在中國“養兒防老”的(de)傳統觀念影響下，一(yī)些人難以接受“以房養老”。“‘但存方寸地(dì)、留于子(zǐ)孫耕’，老人們在心理(lǐ)上也難以接受自(zì)己辛辛苦苦一(yī)輩子(zǐ)掙來的(de)房子(zǐ)未來成為(wèi)别人的(de)。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗說。
家住上海徐彙區的(de)張老伯今年(nián)75歲，他希望在自(zì)己百年(nián)之後把房子(zǐ)留給孩子(zǐ)。“子(zǐ)女在上海生活也不容易，醫療、教育等各種成本都不低(dī)，我會把房子(zǐ)交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一(yī)些收益。”
其二，以房養老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的(de)年(nián)紀尚未進入老年(nián)，但對上海失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的(de)難題。在問及是否會選擇“以房養老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的(de)養老服務，并給予失*庭更多精神關懷，金錢倒不是*重要的(de)。”孫慧芬告訴記者，等将來兩口子(zǐ)去(qù)世時，會把唯一(yī)的(de)房産賣掉，所得錢款全部捐給以自(zì)己女兒命名的(de)愛心基金，用于教育事業。
其三，不動産價值增貶預期難判，以房養老産品存風險。記者調查發現，對于開展“以房養老”業務的(de)金融機構來說，這種對房産進行的(de)“倒按揭”方式也并非常規業務，目前尚缺乏統一(yī)的(de)、具有操作性的(de)業務規則可(kě)以借鑒，存在諸多不确定性。
以房養老實則是一(yī)款商業養老保險産品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可(kě)依、風險顧慮及業務各自(zì)為(wèi)營為(wèi)*障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的(de)房産處置權，而目前銀行處置隻能通過法院拍賣渠道(dào)解決，銀行自(zì)身沒有這個處置能力。
另有金融業人士認為(wèi)，中國房屋産權70年(nián)，是“倒按揭”的(de)*障礙，也是與國外政策環境*差異。如(rú)果70年(nián)産權到期後，抵押房屋要有償續期，那麽續期費用将是未知風險。
其四，按揭期限也難以确定。不同于傳統房産按揭合同中對還款期限所作的(de)明确規定，由于人的(de)壽命難以預期，“倒按揭”的(de)期限無法事先确定，每月金融機構提供的(de)養老金數額難以準确計算。
泰康人壽上海分公司相關負責人認為(wèi)，根據“以房養老”的(de)方案，老人投保後，保險公司是逐月支付費用給老人直至去(qù)世，老年(nián)人身故後，保險公司獲得抵押房産處置權，處置所得将優先用于償付養老保險相關費用。但人的(de)壽命是不能預知的(de)，支付的(de)年(nián)限以及每月支付額将成為(wèi)保險公司與老人的(de)“博弈點”。若保險公司預測老人壽命較長(cháng)，每月支付金額就會較少，一(yī)旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩餘價值的(de)争論。
政策如(rú)何且行且完善？
受訪者普遍肯定養老産品的(de)多樣性，并希望政策和(hé)産品設計更加完善，充分保障老年(nián)人的(de)權益。“一(yī)方面，今後的(de)老年(nián)人對生活品質的(de)要求會越來越高(gāo)；另一(yī)方面，家庭結構越來越小，獨生子(zǐ)女多，也會有更多的(de)房子(zǐ)被閑置，老人也沒必要‘守着金飯碗讨飯’，會有更多人接受‘以房養老’等養老方式。”一(yī)位退休學(xué)者表示。
與此同時，很多老年(nián)人對以房養老存在顧慮：政策是否已經設計好？監管能不能到位？老人領取養老金會不會有風險？給吃定心丸，還需且行且完善。
幸福人壽監事會主席孟曉蘇坦言，通過試點發現很多問題需要解決，比如(rú)共有産權要參與以房養老該如(rú)何處理(lǐ)，同時還需要一(yī)些政策扶持，比如(rú)免除入保房屋産權證增名稅費；減免保險企業在反向抵押保險業務上的(de)所得稅；免除入保房産的(de)房産稅；加強對老人補貼方面的(de)政策支持，比如(rú)建立長(cháng)壽保戶政府補貼制度，分擔由反向抵押加大的(de)“長(cháng)壽風險”。
哈爾濱商業大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(cháng)田立表示，發達國家的(de)成熟經驗基于其具備完善的(de)金融貸款、擔保機構、資産評估等機構，以及完善健全的(de)個人信用系統。而在這些方面，國內(nèi)仍需要不斷加強和(hé)完善。“以房養老”在實施過程中涉及到很多方面，比如(rú)房屋的(de)評估、老人壽命的(de)計算以及房産貶值、資金流動性等問題，單獨一(yī)家銀行不可(kě)能承擔。“這些環節中哪一(yī)個出錯，都會造成嚴重後果，如(rú)果沒有相應的(de)配套機制，銀行很難在住房消費信貸市場上提供配合。”記者在采訪多家房地(dì)産評估公司時，得到的(de)回複多是“沒有開展這項業務”。
中國指數研究院華中市場總監李國政建議，政府應當搭建房産評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，對于出現房價波動，引入由政府主導的(de)保險機構或市場化保險公司來分擔風險。在發達國家，特别是對房産評估環節，有中立的(de)權威專業評估機構負責房屋價值的(de)評估，既能照顧到老人的(de)利益，也能保證金融機構的(de)合理(lǐ)收益。
采訪發現，公衆依然有個困惑，就是房産70年(nián)産權到期後，現行法律規定可(kě)以續期，但續期是否需要補交款，交多少都尚未明确。從防範金融風險和(hé)提高(gāo)金融機構參與的(de)積極性角度出發，70年(nián)産權到期後的(de)确權十分必要。對金融機構而言，當老人年(nián)邁将房産抵押時，商品房的(de)使用年(nián)限大都已經不多，一(yī)旦房價波動下行，保險公司或銀行的(de)給付能力有限，風險也較大。如(rú)果再發生國有土地(dì)使用權依法提前收回，根據“房随地(dì)走”的(de)原則，建造在土地(dì)上的(de)房屋不屬于個人，那麽雙方當事人都會受到很大損失。一(yī)旦鋪開試點，那麽參與的(de)金融和(hé)保險機構就存在按揭到期後大量不被贖回的(de)房産的(de)處置問題。
