8月11日，中國人民銀行宣布，決定完善人民币兌美元彙率中間價報價。人民币兌美元彙率中間價報價出現罕見下跌。随後央行出手幹預彙市，人民币彙率企穩，在這一(yī)輪人民币彙率過山車行情中，感受*敏感的(de)行業之一(yī)正是房地(dì)産行業。在近期房企半年(nián)報業績會上，人民币彙率話題成為(wèi)不少房企讨論的(de)重點，不少房企開始融資并從海外轉向國內(nèi)。
房地(dì)産發生微妙變化
從2005年(nián)7月21日啓動人民币彙率改革以來，人民币在不到10年(nián)時間裏持續升值，兌美元彙率接連跨越“8時代”“7時代”，去(qù)年(nián)年(nián)末，人民币“破六”預期越來越強烈。
然而，人民币單邊上漲的(de)軌迹在今年(nián)被打破，今年(nián)2月25日，人民币即期彙率忽然毫無預期發生暴跌，當日下挫282點。2月28日，人民币兌美元即期彙率開盤後再度發生大跌，一(yī)度暴跌超過500點，盤中*觸及6.1808，跌幅達0.86%。國家外彙管理(lǐ)局公開表示，人民币此次兌美元急速貶值“屬于正常波動，不必過分解讀”。
人民币彙率波動*為(wèi)引人關注的(de)要數今年(nián)8月，8月11日，中國人民銀行宣布，決定完善人民币兌美元彙率中間價報價。人民币兌美元彙率中間價報6.2298，較前一(yī)交易日（8月10日）中間價6.1162貶值1136個基點。降幅達1.86%，距離(lí)2%的(de)跌停幅度僅一(yī)步之遙，創曆史之*。
針對過去(qù)兩日人民币兌美元中間價連續貶值近3.5%，中國人民銀行官方網站9月5日發布消息，中國人民銀行行長(cháng)周小川在二十國集團（G20）财長(cháng)和(hé)央行行長(cháng)會議上表示，目前人民币兌美元彙率已經趨于穩定。與此同時，近期央行數度出手，在外彙市場直接幹預的(de)同時，還推出“遠期售彙需交20%風險保證金”等限制做(zuò)空套利的(de)舉措，人民币彙率方止跌回漲。
從貶值到企穩，人民币一(yī)舉一(yī)動在過去(qù)一(yī)個月來成為(wèi)市場關注的(de)焦點，盡管對于人民币未來走勢如(rú)何目前仍存在不确定性，不過可(kě)以肯定的(de)是，對這一(yī)切感受*敏感的(de)房地(dì)産行業已經發生微妙變化。
融資轉向國內(nèi)
對于長(cháng)期借海外低(dī)成本融資的(de)房企而言，人民币貶值使房企低(dī)成本海外融資逆轉。
過去(qù)幾年(nián)中，在人民币升值及美國量化寬松政策之下，房地(dì)産企業在海外市場融資到大量的(de)低(dī)成本的(de)美元，而房地(dì)産企業獲得的(de)收入又是持續升值的(de)人民币。這樣，這些房地(dì)産企業就可(kě)能坐享人民币升值的(de)額外好處。
随着在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高(gāo)。如(rú)果人民币每年(nián)升值3%-5%，變相每年(nián)就可(kě)少還3%-5%的(de)利息，同時，又可(kě)從海外獲得比國內(nèi)融資市場成本低(dī)得多的(de)資金。
中原地(dì)産監測數據顯示，去(qù)年(nián)前10月，10家标杆房企共計融資1111.5億元，其中海外融資740.14億元，占融資總額的(de)66.6%，而到了今年(nián)，房企海外融資暴跌，前3月完成海外融資總額僅453億美元，同比2014年(nián)一(yī)季度的(de)172億美元暴跌73.7%。
事實上，人民币近期波動也引發房企強烈關注，在近期房企半年(nián)報業績會上，人民币彙率話題成為(wèi)不少房企讨論的(de)重點。一(yī)位在港上市的(de)內(nèi)地(dì)房企财務負責人向京華時報記者表示，人民币彙率波動，對于企業海外融資成本帶來新的(de)挑戰，公司正在密切關注彙率走勢，目前已經準備預案。
今年(nián)以來的(de)降準、降息等一(yī)系列政策，令國內(nèi)融資環境日趨寬松，同時境外融資成本提高(gāo)。今年(nián)上市房企的(de)境內(nèi)融資規模出現爆發式增長(cháng)，中原地(dì)産研究部統計數據顯示：年(nián)內(nèi)已經有超過60家上市房企（包括港股）在內(nèi)地(dì)通過公司債融資，預期融資高(gāo)達2500億元，2014年(nián)全年(nián)隻有15家融資成功，金額隻有235億元。
對于房價影響有限
一(yī)位業內(nèi)專家表示，人民币彙率下跌直接縮小了“利差”空間，使得這些資金投資的(de)相關資産價格下跌。房地(dì)産市場正是“熱錢”*熱衷的(de)地(dì)方。
人民币貶值将刺破中國房地(dì)産泡沫——持有此類觀點的(de)人，通常會拿出這樣一(yī)個證據：自(zì)2005年(nián)以來，中國房地(dì)産價格連續上漲的(de)9年(nián)，正是人民币持續升值的(de)9年(nián)。
對于這一(yī)的(de)說法，明源地(dì)産研究院艾振強并不認同。他表示，樓市價格的(de)變化受多重因素的(de)影響，人民币貶值隻是其中之一(yī)，何況在過去(qù)十年(nián)時間裏，房地(dì)産一(yī)直處于供不應求的(de)狀态，供需關系的(de)不平衡對價格的(de)影響更大。其次才是人民币升值的(de)影響——由于看好人民币資産帶來的(de)彙率升值和(hé)資産升值的(de)雙重紅(hóng)利，大量外資進入中國。房産是外資進入比較便利的(de)投資品種，所以成為(wèi)外資紮堆的(de)領域。
艾振強認為(wèi)，盡管以“去(qù)投資化”為(wèi)目的(de)的(de)房地(dì)産調控已持續多年(nián)，甚至“限外令”也一(yī)度推出，但海外資本仍然通過各種渠道(dào)進入國內(nèi)樓市。據統計，海外資本主要以基金的(de)形式進入國內(nèi)樓市，一(yī)、二線城市的(de)商業地(dì)産是其青睐的(de)對象。多家機構的(de)統計顯示，2008年(nián)國際金融危機後，外資在寫字樓市場的(de)主流地(dì)位曾一(yī)度讓位于內(nèi)資，但從2010年(nián)底開始，外資又有回流之勢。
突如(rú)其來的(de)人民币貶值很可(kě)能會進一(yī)步推動國人為(wèi)求财富保值而購買海外房地(dì)産的(de)熱情。世邦魏理(lǐ)仕報告顯示，中國投資者海外投資的(de)廣度和(hé)影響力正在不斷擴大。2015年(nián)上半年(nián)，中國投入到海外商業地(dì)産的(de)投資額同比增長(cháng)約46%，達66億美元，在所有投向海外的(de)亞洲資本中占比超過1/3。中國投資者對于美國及澳大利亞商業地(dì)産的(de)投資在快速增長(cháng)。2015年(nián)上半年(nián)，中國資本流入美國商業地(dì)産的(de)總投資額高(gāo)達36.76億美元，已超過2014年(nián)全年(nián)（19.62億美元）的(de)1.5倍。
