作為(wèi)樓市風向标的(de)一(yī)線城市，雖然價格在穩步上漲，但進入8月後，成交量出現了明顯的(de)降溫，傳統的(de)銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
在限購次第取消，房貸成本降至曆史*的(de)背景下，樓市下一(yī)步持續增長(cháng)的(de)空間和(hé)動力何在。無疑是影響未來地(dì)産形勢和(hé)調控的(de)一(yī)大難題。
本報記者 紀睿坤 北京報道(dào)
時隔一(yī)年(nián)，70個城市房價同比首次由降轉升。
9月18日，國家統計局發布數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為(wèi)上漲1.7%，為(wèi)自(zì)2014年(nián)9月份以來首次轉正。
21世紀經濟報道(dào)記者注意到，房價上漲逐漸從一(yī)線城市蔓延到二線城市，此前曾步入深度調整的(de)杭州、甯波等城市房價開始上漲。
樓市在曆經1年(nián)多的(de)調整後，出現多個積極信号，但21世紀經濟報道(dào)記者在采訪房企、機構分析師、金融機構等多方人士卻發現，房地(dì)産調整亦出現了新的(de)困境。
一(yī)方面是樓市、地(dì)市分化的(de)形勢進一(yī)步加劇；另一(yī)方面是以支持自(zì)住和(hé)改善需求為(wèi)主的(de)穩住房政策已經接連釋放，三四線城市需求不濟，一(yī)二線城市前期需求過度透支，後期增長(cháng)乏力。
作為(wèi)樓市風向标的(de)一(yī)線城市，雖然價格在穩步上漲，但進入8月後，成交量出現了明顯的(de)降溫，傳統的(de)銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
房地(dì)産複蘇直接關乎地(dì)方财政和(hé)宏觀經濟，下一(yī)步提振房地(dì)産拿地(dì)和(hé)開工數據的(de)關鍵，需要進一(yī)步去(qù)庫存和(hé)鞏固當前的(de)銷售水平。
鞏固當前的(de)銷售成果、加速三四線城市樓市去(qù)庫存，或為(wèi)年(nián)底樓市政策的(de)主要方向。
在限購次第取消，房貸成本降至曆史*的(de)背景下，樓市下一(yī)步持續增長(cháng)的(de)空間和(hé)動力何在。無疑是影響未來地(dì)産形勢和(hé)調控的(de)一(yī)大難題。
三四線城市難題
朱震是湖南某地(dì)級市的(de)開發商，在該市的(de)核心區域拿到了2000平米臨河的(de)住宅用地(dì)。2014年(nián)初，該項目便遇到資金問題，一(yī)度停工。
“從銀行、信托、基金、P2P，甚至一(yī)度過橋找高(gāo)利貸。該想的(de)都想了，下個月如(rú)果再融不到錢，項目就要被收回，之前投入的(de)幾千萬也将全部打水漂。”朱震對21世紀經濟報道(dào)記者毫不避諱自(zì)己的(de)現狀，也直言壓力很大。
近1個月來，朱震在北京跑資金，很多金融機構見是湖南一(yī)個不起眼地(dì)級市的(de)物業，就自(zì)動屏蔽。
實際上，過去(qù)的(de)9個月內(nèi)，央行五次降息，逐步降低(dī)企業融資成本，讓朱震不明白的(de)是，現在流動性不斷釋放，企業融資成本一(yī)降再降，資本方仍然瞧不上三四線項目。
資本方規避三四線城市物業的(de)原因，或許是看到其龐大的(de)住宅存量，以及人口流出之後短(duǎn)期難複蘇的(de)住房需求。
以遼甯為(wèi)例，9月5日，遼甯省政府出台包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地(dì)供應等在內(nèi)的(de)7條樓市新政，以穩定樓市。
如(rú)果算上此前出台的(de)“遼9條”和(hé)“遼5條”，這已經是遼甯省第三輪樓市政策。
“連續出穩地(dì)産政策的(de)核心，是為(wèi)加速消化遼甯當地(dì)的(de)高(gāo)庫存。” 沈陽市房地(dì)産開發研究會秘書長(cháng)齊錫晶介紹，省會城市沈陽1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。
和(hé)遼甯一(yī)樣，吉林也于9月16日通過收購存量商品房為(wèi)安置房、鼓勵合理(lǐ)購房貸款等為(wèi)樓市注入信心，這是吉林年(nián)內(nèi)第二次出台房地(dì)産新政。
“以遼甯、吉林為(wèi)代表的(de)地(dì)區，目前面臨人口流出，房地(dì)産市場持續萎縮，無需求支撐，去(qù)庫存難度不小。”在中原地(dì)産首席分析師張大偉看來，降低(dī)門檻，鼓勵合理(lǐ)的(de)購房需求隻能短(duǎn)期穩定樓市，長(cháng)期來看，需要類似城鎮化和(hé)人口導入，帶來持續的(de)剛需購買力。
張大偉也表示，城鎮化和(hé)人口導入并非一(yī)時之策，在購買需求和(hé)購買力有限的(de)背景下，再強勁的(de)拉動消費政策，效果并不明顯。
樓市劇烈分化
朱震的(de)融資難題并非個例，其背後是劇烈分化的(de)供需關系和(hé)樓市現狀。
雖然統計局數據顯示，前8個月樓市銷售數據出現回升，但很大程度上來自(zì)于一(yī)二線重點城市銷售的(de)拉動。
多個機構分析師大緻的(de)判斷是：一(yī)二線城市在二季度*回暖；三四線城市仍在去(qù)庫存、防止樓市系統性風險的(de)過程中。
根據國家統計局發布的(de)8月份70個大中城市房價數據，一(yī)線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大。相比之下，二線城市房價同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降。
中國指數研究院數據亦顯示，一(yī)線城市出清周期已回落至 14.4 個月，土地(dì)消化時間僅 1.5 年(nián)，二線城市出清周期 21.6 個月，土地(dì)消化時間 3.3 年(nián)。但與一(yī)二線城市相比，三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高(gāo)達 47.8 個月，土地(dì)消化時間依然超5年(nián)。
從一(yī)系列支持自(zì)住和(hé)改善性住房需求政策來看，今年(nián)的(de)樓市主題是穩定住房消費。
8月份CPI同比上漲2.0%，而1年(nián)期存款利率降至1.75%，意味着我國進入了負利率時期。與此同時，在存貸款利率及公積金貸款利率*下調後，目前房貸成本已降至曆史*。
值得注意的(de)是，21世紀經濟報道(dào)記者采訪多個房企、分析師、金融機構獲悉，2014年(nián)底以來的(de)一(yī)系列政策，帶來的(de)資金和(hé)需求似乎隻利好一(yī)二線重點城市。
為(wèi)此，中國房地(dì)産學(xué)會副會長(cháng)陳國強表示，和(hé)城鎮化階段一(yī)緻，中國房地(dì)産正經曆“馬太效應”，即大城市在汲取小城市的(de)購買力和(hé)政策利好，強者更強，弱者更弱。
全國的(de)資本和(hé)購買力湧入，引發一(yī)線城市樓市火爆。而省會城市高(gāo)房價一(yī)定程度上依靠四周城市的(de)購買力支撐，四周地(dì)級市的(de)價格又依靠再下一(yī)層縣鎮的(de)購買力支撐。因為(wèi)不斷外流，購買力逐級衰減。
陳國強認為(wèi)，這并非好事，需要引起決策層的(de)注意，否則，三四線城市的(de)樓市問題難解，與此同時，一(yī)線城市的(de)樓市風險将越推越高(gāo)。
一(yī)線城市地(dì)王再襲
樓市分化反應在土地(dì)市場上，直接的(de)表現就是一(yī)二線城市再迎地(dì)王潮。
以北京為(wèi)例，8月31日到9月9日的(de)10天，北京攬收187億元土地(dì)出讓金，連拍4宗樓面價超過5萬的(de)地(dì)王地(dì)塊。
需要注意的(de)是，上述四宗地(dì)塊均位于五環外，并不十分受市場青睐。
以9月2日拍出的(de)孫河地(dì)王為(wèi)例，在曆經46輪鏖戰，北京朝陽孫河鄉北甸西村CDE地(dì)塊以總價64.83億，配建保障房2.75萬平米被保利首開聯合體摘得，溢價率59%，折合樓面地(dì)價5.38萬元/平米。
該地(dì)王一(yī)出，不少業內(nèi)人士直呼看不懂，就在去(qù)年(nián)，該地(dì)塊兩度入市流拍。此次拍賣，不管是單價還是總價，均為(wèi)區域*，且64.83億元的(de)總價也僅次于此前的(de)白盆窯地(dì)塊與西城華嘉胡同地(dì)塊，名列北京土地(dì)拍賣總成交額曆史第三位。
北京的(de)地(dì)王行情并非個例，就在8月底到9月上半月，公開數據顯示，上海、南京、鄭州等多地(dì)均出現地(dì)王。
和(hé)2009年(nián)、2013年(nián)的(de)地(dì)王行情不一(yī)樣的(de)是，本輪地(dì)王行情并未全國開花，而隻集中在一(yī)二線熱點地(dì)區。鑒于地(dì)王的(de)門檻較高(gāo)，競标者多為(wèi)房企聯合體競拍。
根據中原地(dì)産研究部數據，9月前13天，一(yī)線城市成交7宗住宅土地(dì)，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達到了1.73萬的(de)年(nián)內(nèi)*點，二線城市也已經成交了72宗土地(dì)，平均溢價率高(gāo)達47%。平均樓面價也達到了3715元每平米，均為(wèi)年(nián)內(nèi)*點，也創造了*近幾年(nián)的(de)*紀錄。
張大偉預計，一(yī)二線城市，尤其是一(yī)線城市地(dì)王将成為(wèi)近年(nián)常态。
這種觀點從房企拿地(dì)趨向可(kě)以佐證。2015年(nián)，前十大标杆房企顯現拿地(dì)*回歸一(yī)二線城市的(de)趨勢，截止到9月15日，标杆房企已經購入一(yī)線城市土地(dì)面積684萬平米，二線城市購入土地(dì)2959萬平米。這兩大指标均處于曆史*紀錄。
進入9月，标杆房企在一(yī)線搶地(dì)更加明顯。截至15日，标杆房企一(yī)線搶地(dì)已達130.22億，其中北京一(yī)地(dì)已過百億。
某大型房企的(de)總監告訴21世紀經濟報道(dào)記者，接連的(de)降息、降準，是企業發債融資的(de)好時機，房企借此時間窗口拿地(dì)無可(kě)厚非。另外，業內(nèi)有一(yī)種觀點認為(wèi)，未來3年(nián)，将是一(yī)線城市*拿地(dì)窗口，畢竟現在一(yī)線城市的(de)好地(dì)越來越少了。
“根據中央的(de)部署，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的(de)14個城市的(de)開發邊界劃定工作将于今年(nián)完成，開發邊界将作為(wèi)城市發展的(de)剛性約定，不得超越界限盲目擴張。”中國房地(dì)産學(xué)會副會長(cháng)陳國強介紹，也就是說，一(yī)線城市的(de)土地(dì)将越發稀缺。
“金九”行情不再？
相比三四線城市，一(yī)二線城市樓市、地(dì)市雖穩，但并非看似那麽美。
作為(wèi)傳統的(de)銷售旺季，“金九”似乎正在一(yī)二線城市暗淡。以北京為(wèi)例，根據北京市住建委的(de)網簽數據，9月上半月，北京僅銷售純商住宅2993套，比上月同期少了1506套，創近4個月新低(dī)。
二手房市場面臨着同樣的(de)窘境。9月上半月僅成交二手住宅7050套，比上月同期減少了1752套。如(rú)果下半月依然保持如(rú)此的(de)交易量水平，二手住宅全月成交将難以突破1.5萬套，很可(kě)能創下近6個月新低(dī)。
雖然成交量下滑，但卻以31267元/㎡的(de)均價水平創曆史新高(gāo)。
亞豪機構總監郭毅認為(wèi)，股市的(de)震蕩也是下半年(nián)樓市暗淡的(de)一(yī)大原因，另外就是高(gāo)房價項目擡高(gāo)了置業門檻，也直接影響置業人群。
北京亦非個例，克而瑞研究中心*數據顯示，9月上半月一(yī)線城市商品住宅成交面積環比下滑20%。其中，北京環比下降14%，上海環比下降18%，廣州、深圳則分别下降26%與22%。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，今年(nián)“330新政”以來，大中城市房地(dì)産市場成交價的(de)回升主要是過去(qù)積壓需求的(de)集中釋放，很可(kě)能透支未來的(de)市場需求。
另一(yī)方面，一(yī)線城市的(de)房價持續高(gāo)漲前行，地(dì)價也頻繁刷新紀錄，陷入了“量跌價漲”的(de)怪圈。
高(gāo)地(dì)價也催生北京樓市豪宅化，據21世紀經濟報道(dào)記者不完全統計，2015年(nián)-2016年(nián)，北京預期上市能夠銷售“10萬元+”的(de)新增項目接近15個，再加上目前單價已經跨入“10萬元+”陣營的(de)在售存量項目有10個左右。目前整體來看，待售的(de)“10萬元+”住宅達到了2000套以上。
“高(gāo)端項目的(de)需求肯定是有限的(de)。”張宏偉認為(wèi)，資本推高(gāo)房價、地(dì)價也将助推一(yī)線城市的(de)樓市風險，或将引發一(yī)線城市樓市掉頭向下。
高(gāo)地(dì)價也讓部分房企質疑未來可(kě)持續增長(cháng)的(de)空間，融創公司董事長(cháng)孫宏斌就表示，雖然一(yī)線城市市場沒問題，但地(dì)價太貴了，可(kě)能賣10萬元/平方米都不賺錢。與此相對，三四線城市地(dì)價即便再便宜，但市場不好，所以風險仍然很大。
樓市需求誰接力
一(yī)方面是“馬太效應”加速樓市、地(dì)市分化；另一(yī)方面，在接連的(de)政策利好下，三四線城市仍需挖掘新的(de)住房需求，且一(yī)二線城市存在後期需求乏力，樓市增長(cháng)後勁不強的(de)情況。
原住建部政策研究中心副主任王珏林稱，房地(dì)産一(yī)頭連着地(dì)方政府的(de)地(dì)根，另外一(yī)頭，房地(dì)産上下遊至少影響20個産業，其對于宏觀經濟穩定的(de)戰略意義顯而易見。
“房地(dì)産已經軟着陸，但房地(dì)産的(de)形勢仍需鞏固，如(rú)此才能真正地(dì)實現穩樓市的(de)戰略目的(de)。”王珏林如(rú)是介紹。
雖然銷售、房地(dì)産開發景氣指數等多個指标回升，但直接關乎區域經濟增長(cháng)的(de)房地(dì)産投資和(hé)土地(dì)購置數據仍在下滑。房地(dì)産投資增速自(zì)2014年(nián)起連續20個月呈下滑趨勢。
影響房企拿地(dì)、開工積極性的(de)主要原因還是高(gāo)庫存。8月，全國住宅待售面積減少194萬平方米，這是1年(nián)多來庫存首次明顯下降，但是6.6億平方米的(de)待售面積仍屬高(gāo)位。
挖掘并創造需求，加速去(qù)庫存，鞏固當前的(de)樓市銷售成績，也是政府部門下一(yī)步穩樓市的(de)重中之重。
中部某市一(yī)位副市長(cháng)向21世紀經濟報道(dào)記者介紹，當地(dì)年(nián)底穩樓市的(de)關鍵就是要考慮如(rú)何千方百計地(dì)創造需求，拉動消費，去(qù)庫存。
張大偉也認為(wèi)，鞏固當前的(de)市場形勢，去(qù)庫存去(qù)銷售是确保下一(yī)階段房企拿地(dì)和(hé)投資穩步上漲的(de)源頭。其也認為(wèi)，年(nián)底或将有穩樓市政策出台。
“收購市場閑置的(de)存量商品房為(wèi)棚改，是創造剛需，去(qù)庫存的(de)一(yī)個重要措施，”張大偉介紹，9月份以來，山東、遼甯、吉林等多個省份已經先後出台了收購存量商品房為(wèi)棚改房的(de)新政文件。
不過，張宏偉認為(wèi)，棚改是住房剛需，但隻是短(duǎn)期需求，真正的(de)市場化住房剛需如(rú)何挖掘，直接決定未來樓市的(de)高(gāo)度。從目前來看，不管是負利率還是低(dī)房貸成本，均意味着樓市迎來了利好購房的(de)窗口期。在多個需求釋放之後，如(rú)果無利好接棒，仍會再度下行。
