黎文江 有很多媒體說現在是不是入市的(de)好時機，我覺得這次是多年(nián)不遇的(de)好時機，為(wèi)什麽？有三個方面，當然還有其他各種原因。
*，政策方面，樓市每次起落和(hé)GDP、調控政策有關，政策的(de)出台跟經濟的(de)景氣度是相關的(de)，2008年(nián)、2009年(nián)問題出在出口，但是今年(nián)的(de)問題出在投資。由于投資，政府在貨币政策方面已經非常寬松了，但是投資增速仍然在走低(dī)，這個問題就大了。
此外，全國土地(dì)成交市場持續走低(dī)，廣州好一(yī)點，但是廣州增加的(de)都是商業、辦公、工業用地(dì)成交，住宅地(dì)塊成交并沒有很大的(de)成交量。
第二，從房價收入比來看，目前房價和(hé)人均收入比值已經和(hé)2008年(nián)差不多。
從人均收入和(hé)房價比來看，廣州房價依然走高(gāo)，人均收入也是上升的(de)。2007、2008年(nián)人均收入是1.4萬元、1.5萬元左右，現在是2萬元，差不多翻了一(yī)番。從房價來說，2008年(nián)的(de)時候是9000元，現在是16000、17000元，也是差不多翻番了，所以不要隻看房價，而是看房價和(hé)收入已經是*的(de)情況下。
換句話說，大家能夠承受的(de)房價應該和(hé)2008年(nián)的(de)時候差不多，五次降息能夠節省十幾萬，現在買房是*省錢的(de)。
第三，降準、降息利好市場。比如(rú)說100萬的(de)貸款20年(nián)還齊，第五次的(de)降息以後，比去(qù)年(nián)11月沒降息以前的(de)利息節省了十幾萬。如(rú)果貸款那部分開發商沒有給你折扣，銀行會給你20%的(de)折扣，也就是說你可(kě)以打八折。
2007年(nián)至今，2008年(nián)、2009年(nián)有兩個季度是低(dī)于7%，2012年(nián)是有兩個低(dī)于7%，從2014年(nián)到現在連續六個季度全部低(dī)于7%。相對來說CPI，通脹率不低(dī)。
翻查資料可(kě)知，2007年(nián)的(de)時候由于股市很旺盛，很多人在股市賺了錢投資買房，所以每個月平均上升了75萬平方米的(de)銷售，從原來廣州十個區來比較。但是由于2007年(nián)那麽旺，9月27号一(yī)個政策打壓，再加上次貸危機，廣州市的(de)月均成交量是46萬平方米。
我們今年(nián)的(de)問題出在哪裏？是投資貢獻率越來越低(dī)，三架馬車消費變成了非常大的(de)一(yī)塊，投資變成小的(de)一(yī)塊，三架馬車就靠消費了，消費就包括買房。
由于這樣的(de)情況下，貨币政策必須要寬松，讓投資上升，2009年(nián)貨币政策寬松以後投資立即上升。但是今年(nián)貨币寬松，跟2008、2009年(nián)差不多，但是投資并沒有上去(qù)，大家就着急了。
房價會不會下降，基準地(dì)價會不會上調？政府投入那麽多錢搞地(dì)鐵，搞那麽多基建，土地(dì)價值當然上來了。有投入就有産出，政府投資肯定要收回地(dì)價，所以地(dì)價肯定要上升。我們覺得基準地(dì)價上調了，土地(dì)出讓的(de)價格肯定比以前更高(gāo)。
2014年(nián)媒體公布的(de)淨利潤是9.2%。一(yī)個是土地(dì)成本上升，一(yī)個是利潤縮小了，因為(wèi)房價上不去(qù)。但是相對來說我們需求量又是那麽旺盛，多家報道(dào)番禺的(de)樓盤2.5萬元/平方米那麽貴，但是還有很多人去(qù)買，所以我們覺得需求還是非常旺盛的(de)。
從地(dì)價來說，廣州中心城區樓面價*已經達到1.6萬元每平方米，*的(de)房價在中心城區來說，2.9萬元，差不多3萬元。
将房價與成本進行對比，價格比成本超過50%，如(rú)果2013年(nián)1.6萬元的(de)樓面價，售價今年(nián)要高(gāo)于3.2萬元才能不虧本，不可(kě)能在兩三萬的(de)價位。
從上市公司公布的(de)數據來看，2014年(nián)樓市是回暖了，營業收入逐年(nián)上升，但是淨利潤率逐年(nián)下降，全部都是下降的(de)。
價格上不去(qù)，成本上不去(qù)，房價是不可(kě)能降價。現在唯一(yī)能夠做(zuò)的(de)就是控制成本來增加利潤，或者多元化經營，通過其他的(de)來補充開發業務利潤的(de)下降。
市場的(de)良性競争關鍵不在于價格，是在于提升居住的(de)舒适度。
有句話說：人家沒有的(de)，我要有，人家有的(de)，我要更優秀。而不是說人家有的(de)我要賤賣，這是不對的(de)。
現在經濟越來越好，人就想住舒服一(yī)點，可(kě)是房企還在賣毛坯房，這是一(yī)個曆史的(de)倒退，對于房地(dì)産發展來說是不利。
數據顯示，廣州中心城區大概400萬一(yī)套産品，估計會有4200套入市，其中芳村是供應*集中的(de)。也就是說這邊的(de)同質化都是400萬以下的(de)産品，都是90平方米、80平方米、100平方米、120平方米這樣的(de)産品，非常多。
特别是在芳村，五六百套都集中在這個位置，所以我們預計3000套的(de)市場競争必然非常激烈。應該采取什麽态度，我覺得不應該降價格，當然定價是對的(de)，價格定得對當然沒錯。
但是另外一(yī)方面我們也要看到，我們應該要提升居住的(de)質量，因為(wèi)我們生活會越來越好，會步入小康水平，要有更高(gāo)的(de)居住舒适度。我們看到廣鋼地(dì)塊，在醫療、教育、養老、休閑文化都有很高(gāo)标準的(de)配套，價格肯定會很高(gāo)。這麽多的(de)央企、國企參與進去(qù)，一(yī)定要提升廣州的(de)居住水平和(hé)舒适度，所以價格拉高(gāo)是要有居住的(de)舒适度來配合。
比如(rú)說中海花灣有十大居住的(de)人居科技系統，北大資源準備開發有手機智能化控制系統。但是需要花錢，成本需要提高(gāo)，你賣得這麽便宜怎麽提高(gāo)。如(rú)果希望提高(gāo)自(zì)己的(de)産品質量，就需要在價格上得到大家的(de)認可(kě)。
我覺得除了價格定位很重要之外，大家也要看到我們居住的(de)舒适度是需要提高(gāo)的(de)。
