老牌央企招商地(dì)産或将于今年(nián)內(nèi)實現“驚人一(yī)躍”，成為(wèi)一(yī)個産業資源集聚的(de)、“産、融、城”一(yī)體化協作的(de)千億級平台。
資産重組是至關重要的(de)一(yī)步。招商地(dì)産8月4日的(de)公告為(wèi)此次招商系地(dì)産的(de)重大重組揭開了面紗：招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“蛇口工業區”)拟換股吸收合并招商地(dì)産再上市。
據初步估算，蛇口工業區在深圳前海、蛇口、太子(zǐ)灣核心資産的(de)總建築面積近2000萬平方米。這些土地(dì)由于有自(zì)貿區諸多“特技”加持，含金量高(gāo)。
招商系地(dì)産以31年(nián)新城開發建設經驗為(wèi)基礎，以招商局集團金融、産業實力為(wèi)資源，以社區綜合開發和(hé)綠色人居實踐為(wèi)能力，目前已經形成了“産、融、城”一(yī)體低(dī)碳新城的(de)獨特模式。
招商局集團董事長(cháng)李建紅(hóng)表示，新的(de)地(dì)産上市平台招商局蛇口将在現有的(de)産業園區和(hé)地(dì)産業務基礎上，努力在自(zì)貿區配套設施建設、郵輪母港、平台建設、貿易投資便利化、跨境電子(zǐ)商務、金融改革與“互聯網+”等領域進行突破創新。
招商地(dì)産的(de)重組僅僅是招商局集團改革的(de)一(yī)部分。在國企改革的(de)重要背景下，重組後的(de)招商系地(dì)産将引入戰略投資者，進行混合所有制經濟改革。一(yī)個真正以産融結合為(wèi)核心競争力的(de)房企轉型模闆或将出現，成為(wèi)地(dì)産央企改革的(de)重要範本。
“去(qù)地(dì)産化”
“招商局蛇口承載的(de)不僅僅是傳統地(dì)産開發業務，而是要成為(wèi)産融結合的(de)大平台。”李建紅(hóng)說。這意味着，整合後的(de)招商局蛇口将逐步“去(qù)地(dì)産化”。
資料顯示，蛇口工業區旗下的(de)重點項目中，蛇口網谷5年(nián)內(nèi)總建築面積超過50萬平方米；太子(zǐ)灣片區綜合開發項目總建築面積預計超過170萬平方米；海上世界城市綜合體項目，包括現有5萬平方米綜合商業以及規劃中的(de)70萬平方米海上世界新建項目。一(yī)旦重組完成，将為(wèi)招商地(dì)産注入可(kě)觀的(de)産業資源。目前，招商地(dì)産在産業園區方面的(de)具體項目已經做(zuò)到8個，總建築面積約324萬平方米。
在招商局體系中，蛇口工業區是一(yī)家有36年(nián)園區開發、建設和(hé)運營經驗的(de)功能性企業，重在工業地(dì)産開發及招商運營，而招商地(dì)産更聚焦于跨區域開發住宅。兩家換股合并後，将出現一(yī)家兼有專業園區開發運營能力和(hé)跨區域、市場化發展能力的(de)綜合性企業。
據悉，招商局集團産融結合的(de)立足點是擴大金融業對實體經濟、對實業發展的(de)支持。在與産業發展相結合的(de)過程中，探索出一(yī)條資産管理(lǐ)、産融互動的(de)企業發展道(dào)路。反過來，實業的(de)發展同樣能夠推動招商局自(zì)身的(de)财富管理(lǐ)業務。
變化自(zì)去(qù)年(nián)開始已經發生，招商地(dì)産先後和(hé)招商局資本、招商銀行、清華啓迪、中外運等展開合作，實現大招商旗下資源的(de)盤活和(hé)有效利用。
去(qù)年(nián)11月，招商地(dì)産與招商銀行達成*戰略合作，探索地(dì)産金融深度互動。根據協議，雙方将在授信及融資服務、國際結算和(hé)其它金融服務、品牌共建及客戶共同開發、産業園區及社區金融服務、資本市場專業化服務、金融不動産開發、咨詢與培訓服務等方面展開深入合作。
除了傳統的(de)業務合作，産業園區及社區金融服務的(de)合作也将是未來雙方合作的(de)重點之一(yī)。以蛇口轉型升級為(wèi)例，招商局正在推動一(yī)項重要舉措，即大數據品牌的(de)建立，打通招商系的(de)客戶資源、業務渠道(dào)的(de)平台共享。
具體來說，網谷大力推進的(de)是招商旗下金融業務與産業園區內(nèi)企業的(de)對接，實現房産一(yī)體化的(de)綜合配套和(hé)類物業的(de)一(yī)體化集成服務，把招商銀行的(de)微小企業貸款，招商證券的(de)中小企業IPO上市服務以及招商資本下面的(de)PE、VC做(zuò)的(de)科技創投基金、風險投資基金組合到一(yī)起，為(wèi)園區內(nèi)企業提供一(yī)攬子(zǐ)金融服務。
克而瑞房地(dì)産信息集團執行總裁丁祖昱(微博 博客)認為(wèi)，未來中國房地(dì)産一(yī)定是通過不斷的(de)整合重組兼并企業來實現規模的(de)擴大。
這一(yī)點上，招商地(dì)産具有天然的(de)優勢。招商地(dì)産相關負責人表示，在金融資源平台上，公司一(yī)直是開放的(de)，包括招商局系統內(nèi)的(de)招商銀行、招商局資本，同時跟平安集團等其他金融機構也在合作。
産業協同為(wèi)資源拓展提供了強大路徑。“招商地(dì)産一(yī)方面能夠充分利用招商資本這一(yī)融資平台強化資金優勢，另一(yī)方面能夠與招商資本上下聯動，把握REITs、産業園區、養老地(dì)産等領域的(de)新機遇。”中信建投地(dì)産分析師蘇雪晶說。
蛇口樣本
蛇口是國內(nèi)片區綜合開發運營的(de)開山之作和(hé)藍本，在這裏，招商地(dì)産主導了蛇口工業區的(de)三次轉型升級，也奠定了其在房地(dì)産行業中所特有的(de)片區開發和(hé)城市運營模式。
2014年(nián)以來，中國的(de)社會經濟發展進入到了新常态，城市升級則成為(wèi)房地(dì)産行業發展的(de)新常态。在招商地(dì)産看來，城市升級意味着綠色升級、價值升級、活力升級、品質升級和(hé)溫情升級，而招商地(dì)産則立志于要成為(wèi)城市升級的(de)專家。
招商地(dì)産在蛇口總計開發項目100多個，項目涉及别墅、寫字樓、工業廠房、商業配套、大型綜合性商品住宅及城區公用設施。依托招商局産融結合的(de)背景優勢，結合自(zì)身豐富的(de)科技園開發運營經驗，己成功實踐多個舊(jiù)工業區改造項目。
代表作是蛇口南海意庫和(hé)蛇口網谷。如(rú)今，蛇口成為(wèi)網絡信息、科技服務、文化創意産業的(de)聚集地(dì)。其中，截至2014年(nián)底，南海意庫吸引了180家文化創意類企業進駐，實現了65億元的(de)年(nián)産值；網谷一(yī)、二期項目已吸引了200多家企業入駐，每平方米年(nián)産值已由*初的(de)1500元左右攀升至約3萬元。
2011年(nián)，順着招商局集團600億元再造蛇口的(de)思路，招商地(dì)産打造海上世界綠色低(dī)碳城市示範區。
社區綠色綜合開發，簡單來說，就是在蛇口能實現走路上班、走路上學(xué)、走路購物、走路休閑。對于蛇口的(de)綠色未來，招商地(dì)産的(de)定位是走“國際化低(dī)碳生活模式”，使其成為(wèi)全國*的(de)低(dī)碳經濟發展區和(hé)生活區。
2005年(nián)，招商地(dì)産打造了中國*個LEED認證項目——泰格公寓。2008年(nián)，打造了國家建設部和(hé)發改委評選的(de)*生态節能典範項目——南海意庫。值得一(yī)提的(de)是，經舊(jiù)廠房成功改造、投入使用至今滿6年(nián)的(de)南海意庫三号樓已獲得了住建部頒發的(de)全國綠色建築創新獎一(yī)等獎，以及國家綠色建築運營三星級認證，為(wèi)國內(nèi)綠色建築的(de)*星級獎項。
2012年(nián)，國家住房城鄉建設部科技中心與招商地(dì)産簽署綠色建築合作協議，蛇口“海上世界”被列入《低(dī)能耗綠色建築綜合示範區技術導則》編制的(de)示範項目。
今天的(de)蛇口，綠化率高(gāo)達47%，是國內(nèi)綠色星級建築密度*的(de)區域。招商地(dì)産經過多年(nián)的(de)綠色實踐，完成了一(yī)個超凡的(de)綠色裏程碑作品。
2014年(nián)，招商地(dì)産還将負責綠色技術的(de)部門升級為(wèi)綠色研發與應用中心，并在行業內(nèi)首設首席綠色低(dī)碳官職位，積極倡導綠色人居的(de)理(lǐ)念及推動其應用實踐。
模式複制
“産、融、城”一(yī)體化及綠色低(dī)碳城市示範區的(de)實踐，打造了招商地(dì)産産城融合的(de)強大掌控能力。
與其他房企激進拿地(dì)、全國範圍大規模興建住宅項目的(de)單一(yī)産業模式不同，招商地(dì)産多年(nián)來已經探索出一(yī)個獨特的(de)産業協同發展模式。“這将是招商地(dì)産特有的(de)商業模式，并且這種能力很難被同行替代。”蘇雪晶說。
實際上，獨特的(de)開發模式也使招商地(dì)産具備了更高(gāo)的(de)抗風險能力，被業界認為(wèi)屬于調控市中具有競争優勢的(de)“無短(duǎn)闆”公司。
目前，招商地(dì)産的(de)片區開發模式以蛇口為(wèi)藍本，正逐步在全國範圍內(nèi)鋪開。通過單體項目，招商地(dì)産意識到尊重自(zì)然才是通往低(dī)碳環保目标的(de)決定因素。招商地(dì)産決定在異地(dì)再造一(yī)個蛇口式的(de)低(dī)碳綜合社區，開發廣州金山谷國際社區。
廣州金山谷國際社區總占地(dì)面積約83萬平方米，總建築面積約100萬平方米，體量之大考驗招商地(dì)産的(de)綜合能力。公司綠色技術部門花了大量時間做(zuò)研究，包括如(rú)何維護現有生态環境，以及應引入哪些産品。“多做(zuò)這麽多的(de)步驟不會讓房子(zǐ)多賣多少錢，但對招商地(dì)産如(rú)何打造綠色社區提供了極其寶貴的(de)經驗。”綠色研發與應用中心運營總監葉國棟說。
招商地(dì)産堅持選擇恰到好處的(de)設計，*限度利用氣候的(de)有利因素，降低(dī)人工調節的(de)耗損。過渡季節，别墅區利用內(nèi)庭院自(zì)然采光，整個小區建築的(de)綜合節能率達到65%。
2009年(nián)7月，由聯合國人居署主辦的(de)聯合國HBA“人居*範例獎”在印度新德裏頒獎，招商地(dì)産及其廣州金山谷項目榮獲“2009聯合國人居企業*範例獎”。
此外，招商局集團希望将蛇口的(de)城市綜合開發建設的(de)經驗帶到青島，計劃在青島高(gāo)新區一(yī)塊近3平方公裏的(de)土地(dì)上打造一(yī)個“産、融、城”結合的(de)産業綜合體，同時也是網谷系列化産品的(de)第二站。目前青島藍灣網谷的(de)招商工作已開始啓動。未來，蛇口模式還有可(kě)能被複制到西安、武漢等其他城市。
