當下，樓市*的(de)問題是“四大不均衡”，即需求、供應、庫存和(hé)價格漲跌的(de)不均衡。因此，從8月開始的(de)新一(yī)輪政策非常強調“因城施策”，着力放在了避免一(yī)線和(hé)二線城市樓市過熱，将其轉向加速三四線城市的(de)庫存去(qù)化，這對引導城市新移民在三四線城市購房并落腳意義重大。
在“十一(yī)黃金周”前的(de)9月30日，三部委火速發布了降低(dī)首套房貸首付成數、推動公積金異地(dì)流轉的(de)政策組合，但“黃金周”樓市并沒有呈現出火爆局面，依舊(jiù)延續了“金九”旺季不旺、高(gāo)位徘徊的(de)态勢。據CIRC的(de)數據，10月1日至6日，重點城市樓市日均成交比去(qù)年(nián)“十一(yī)黃金周”增長(cháng)近五成，但相比9月日均成交顯著下滑，這使得市場對四季度樓市走勢判斷偏向謹慎。
筆(bǐ)者認為(wèi)，今年(nián)樓市“銀十”會大概率好于“金九”，四季度也将大概率好于前三季度，全年(nián)樓市銷售面積和(hé)金額或将超過2013年(nián)的(de)曆史*水平。至于說“黃金周”樓市并沒有出現井噴行情，大緻有三個原因：一(yī)是久違的(de)“雙節”連休，使旅遊和(hé)探親訪友人數迅猛增加，“十一(yī)”長(cháng)假期間日均堪比“春運”的(de)出行客運量影響了看房；二是“9·30”新政超過市場預期，馬上落地(dì)有難度；三是南方台風和(hé)北方寒流。不管怎麽說，考慮到同比去(qù)年(nián)“黃金周”近50%的(de)增長(cháng)，今年(nián)十一(yī)“黃金周”樓市還算鮮亮(liàng)。
在剛剛過去(qù)的(de)8、9月，樓市經曆了史上*密集的(de)政策激勵，比如(rú)執行了10年(nián)之久的(de)“限外令”退出、央行祭出超預期的(de)“雙降”、公積金二套房貸款首付成數降至兩成、首套房貸首付成數降至2.5成、推進公積金“異地(dì)流轉”等等，這些政策的(de)疊加效應無疑将會在四季度體現。另外，無論是公積金貸款利率，還是商業貸款利率，眼下都降至曆史*水平，甚至出現了負利率，而貸款首付成數也接近曆史*水平。樓市一(yī)向對資金面敏感，信貸環境非常有利于購房。
分析人士還注意到，9月29日《人民日報》發表時評“房地(dì)産市場是穩住宏觀經濟環境之重要之錨”，強調房地(dì)産仍是經濟重要産業，這是近年(nián)“去(qù)房地(dì)産化”浪潮中，中央媒體首次把房地(dì)産重新作為(wèi)“支柱産業”提出。這一(yī)提法有雙重意義，一(yī)方面為(wèi)房地(dì)産的(de)地(dì)位“正名”，即在未來新型城鎮化過程中，房地(dì)産仍将發揮基礎先導作用；另一(yī)方面，房地(dì)産對于“穩增長(cháng)”和(hé)“促轉型”意義重大，新一(yī)輪樓市寬松政策通道(dào)已經打開，這将顯著改善市場預期。
從鐵路貨運、工業企業增加值或利潤、固定資産投資、出口額，以及PPI和(hé)PMI等關鍵和(hé)先行指标近期的(de)變化看，今年(nián)“穩增長(cháng)”的(de)壓力依然比較大，而四季度如(rú)何“收尾”無疑非常關鍵。樓市若能實現穩定增長(cháng)，通過激活上下遊需求，就能緩沖制造業被動和(hé)快速“去(qù)産能”、支持基建投資和(hé)固定資産投資增長(cháng)。因此，即便“銀十”樓市延續“金九”旺季不旺的(de)态勢，甚至出現下滑，貨币政策上還會有降準降息(特别是在資本外流背景下)，而樓市在稅收政策上還會有寬松空間。由此推論，四季度樓市回升也将是大概率事件。
當下，樓市*的(de)問題是四方面的(de)“不均衡”，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡和(hé)價格漲跌不均衡。具體說來，需求主要集中在一(yī)二線城市，而67%的(de)在建、70%的(de)在售供應和(hé)庫存、80%左右的(de)已批未建則集中在三四線城市；一(yī)二線城市房價整體連續4個月反彈上升，而70個城市中房價下跌的(de)27個城市都是三四線城市。如(rú)果考慮到600多個經濟實力相對弱小的(de)三四線城市，全國樓市疲軟的(de)連帶效應不容小觑。
因此，盡管全國樓市整體回升，但庫存卻在持續增加，樓市後端銷售看似火爆，但前端三項先行指标(拿地(dì)、新開工和(hé)開發投資)依舊(jiù)處于“冰封”狀态。今年(nián)1至8月，房地(dì)産新開工面積同比下降16.8%，降幅與1至7月持平；土地(dì)購置面積下降32.1%，降幅比1至7月擴大0.1個百分點；1至8月，全國房地(dì)産開發投資同比僅增長(cháng)3.5%，連續20個月下滑，增速比2013和(hé)2014年(nián)分别下滑了7個百分點和(hé)12.8個百分點。而恰恰是庫存去(qù)化、前端三項先行指标對于“穩增長(cháng)”的(de)意義*。
去(qù)年(nián) “9·30”樓市新政以來，盡管有了一(yī)連串的(de)政策激勵，樓市下遊銷售持續回升，但其帶動“去(qù)庫存”和(hé)拿地(dì)、新開工和(hé)開發投資等回升的(de)效果很差。因此，從今年(nián)8月開始，樓市告别政策“空窗期”，新一(yī)輪政策非常強調“因城施策”，着力放在了避免一(yī)線和(hé)二線城市樓市過熱，将其轉向加速三四線城市的(de)庫存去(qù)化，并傳至先行指标回升。
從發展态勢看，重點城市的(de)高(gāo)房價或将成為(wèi)常态，那未來新型城鎮化*的(de)空間就在三四線城市了。由于庫存高(gāo)壓、人口吸附能力不足，目前三四線城市房價水平整體在成本邊緣上(約每平方米3000元左右)，這個水平大約是一(yī)線城市的(de)十分之一(yī)至八分之一(yī)，二線城市的(de)三分之一(yī)至二分之一(yī)。因此，從近期政策看，不管是将首套房貸首付成數降至2.5成，還是降低(dī)公積金二套房貸首付，取消普通非普通住房區别，或是公積金“異地(dì)流轉”(鼓勵“返鄉置業”)，對于一(yī)二線城市效果都非常有限，但對于引導和(hé)幫助城市新移民在三四線城市購房并落腳，卻意義重大。
近年(nián)來，“返鄉置業”勢頭如(rú)火如(rú)荼，根本原因就在于一(yī)二線城市高(gāo)房價，渴望在大城市紮根的(de)新移民不得不選擇在家鄉城市買房。一(yī)旦人口能在三四線城市大規模買房，人口集聚自(zì)然而然形成，這是新型城鎮化背景下房地(dì)産發揮“支柱”地(dì)位的(de)表現之一(yī)。隻要人口能夠在三四線城市集聚，産業集聚和(hé)分工就會應運而生，第三産業或服務業的(de)發展也就有了基礎，這帶來了對于房地(dì)産的(de)需求，這是房地(dì)産“支柱”地(dì)位的(de)表現之二。房地(dì)産發展也支撐基建投資和(hé)公共服務供應，進一(yī)步提升城市(鎮)對于人口的(de)吸附能力，這是房地(dì)産“支柱”地(dì)位的(de)表現之三。
