2015年(nián)上半年(nián)，全國各大城市樓市都有複蘇的(de)迹象，但複蘇的(de)強弱程度是有差别的(de)。而浙江省四個城市杭州、甯波、溫州、金華的(de)強複蘇态勢頗受關注。
浙江闆塊跑赢大盤
數據顯示，在2014年(nián)全國去(qù)庫存壓力較大的(de)時期，上述浙江四個城市房價增幅都較小。其中杭州的(de)增幅*小，為(wèi)-1.8%，在70個城市中排名第70位，即倒數*。而到了2015年(nián)6月，杭州房價呈現“逆襲”态勢，在70個城市中排名第5位，僅次于四個一(yī)線城市。
易居研究院近期發布的(de)報告《全國樓市地(dì)區典型案例：浙江樓市的(de)淪陷與重生》，對浙江樓市進行了聚焦。報告對比2014年(nián)6月份和(hé)2015年(nián)6月份的(de)房價變化認定，浙江樓市在經曆一(yī)個大的(de)反彈和(hé)調整，而且目前漲幅已跑赢全國大勢。如(rú)果全國市場目前正處于“弱複蘇”的(de)态勢，那麽浙江闆塊的(de)複蘇完全可(kě)以貼上“強複蘇”的(de)标簽。
庫存去(qù)化周期較好地(dì)衡量了城市住宅的(de)供求關系，并對房價走勢産生重要的(de)引導作用。如(rú)果将杭州、甯波和(hé)溫州和(hé)全國35個城市的(de)存銷比進行對比，可(kě)以發現，2011年(nián)5月~2014年(nián)11月，除了個别月份外，浙江三市的(de)存銷比高(gāo)于全國35個城市的(de)水平，說明去(qù)化壓力相對偏大。
2014年(nián)12月~2015年(nián)6月，浙江三市的(de)存銷比和(hé)全國35個城市的(de)水平相差不多，到了6月份則略低(dī)于全國水平，這和(hé)浙江相關城市積極去(qù)庫存的(de)導向有關系。
而之所以跑赢全國，跟全國樓市發展的(de)基本面有關。2014年(nián)以來，除了一(yī)線城市外，各地(dì)紛紛取消了持續了4年(nián)的(de)限購舉措。此外，配合國家層面的(de)降準降息、2015年(nián)“3·30”新政等進行地(dì)方版本的(de)細化以及地(dì)方購房契稅補貼等舉措下，今年(nián)樓市複蘇态勢十分明顯。
從住房消費的(de)角度考慮，居民家庭的(de)财富水平和(hé)投資理(lǐ)念也是兩個頗有影響力的(de)因素。從2015年(nián)上半年(nián)全國各地(dì)居民人均可(kě)支配收入的(de)數據來看，浙江城鎮居民人均可(kě)支配收入為(wèi)22640元，在全國排名第三，僅次于上海和(hé)北京。而農村居民人均可(kě)支配收入為(wèi)12005元，僅次于上海。
更為(wèi)重要的(de)是，城鎮居民和(hé)農村居民人均可(kě)支配收入的(de)倍差為(wèi)1.9倍，在前10強省市中，為(wèi)倒數第二位，說明浙江城鄉差距較小。浙江的(de)财富模式可(kě)總結為(wèi)：較為(wèi)富裕、城鄉差距小、藏富于民，這将間接影響住房交易背後的(de)支付能力。
未來：或将繼續回暖
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從周期性因素的(de)角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的(de)窗口期，部分城市房價已經跌無可(kě)跌，一(yī)些城市房價增幅居于全國前列。這些信号綜合起來表明，後續浙江房地(dì)産市場依然會跑赢全國市場。
中原地(dì)産首席市場分析師張大偉對本報稱，去(qù)年(nián)浙江闆塊率先下跌，跌幅比較大，今年(nián)在市場回暖過程中，這些地(dì)方也率先回暖。這也是市場*築底回升的(de)一(yī)個強烈信号。
張大偉說，杭州一(yī)直都是二線城市中經濟發展*的(de)城市，市場需求一(yī)直比較大。之前由于價格過高(gāo)、供應量過大，房價出現了下跌，在經過充分的(de)價格調整之後，其成交量也迅速擴大，上半年(nián)杭州成交量同比增幅近150%，創近5年(nián)來新高(gāo)，價格也迎來明顯的(de)反彈。
不過，在快速回暖的(de)同時，未來浙江樓市也存在一(yī)些不确定性。尤其是在土地(dì)市場方面，上半年(nián)杭州主城區土地(dì)市場無論是出讓面積還是出讓金相比去(qù)年(nián)都有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所緻，而且也缺乏一(yī)些位置較好的(de)地(dì)塊。
在城鎮化方面，2006年(nián)，浙江城鎮人口為(wèi)2814萬，占總人口的(de)56.5%。到了2014年(nián)，城鎮人口為(wèi)3573萬，占總人口的(de)64.9%，城鎮化率位居全國前列。也就是說，目前浙江的(de)城鎮化率再大幅提升的(de)空間已不是很大。
浙江居民住房擁有率比較高(gāo)，且居住面積也比較大。比如(rú)說從城鎮人均住房面積的(de)指标看，2014年(nián)末城鎮居民人均住房建築面積40.9平方米，農村居民人均住房建築面積61.5平方米，該指标遠遠高(gāo)于全國水平。正是如(rú)此，需要警惕當地(dì)居民購房需求不大的(de)風險。
嚴躍進說，在住房需求層面，需要密切關注浙江外來人口的(de)購房需求。比如(rú)在杭州蕭山、紹興柯橋等地(dì)，外來人口比較多，在限購放開後，此類群體的(de)購房需求就會積極釋放。
