陳聰 過去(qù)一(yī)段時間，中央領導對于房地(dì)産行業表态不多。但此次習總書記高(gāo)屋建瓴，明确指出要“促進房地(dì)産業持續發展”。我們認為(wèi)，習總書記的(de)指示，十分有利于資本市場對房地(dì)産行業産生一(yī)個穩定的(de)預期。中國房地(dì)産行業既不歡迎過去(qù)那種爆發式雞犬升天的(de)增長(cháng)，也不能接受資産價格大起大落，開發投資增速硬着陸的(de)局面。
對這個行業穩定發展的(de)信心，不僅有利于這個行業短(duǎn)期估值穩定，也有利于這個行業的(de)參與者制定更加長(cháng)遠的(de)經營計劃，獲得更加穩健的(de)收益回報。
從*規模的(de)角度來說，我國的(de)房地(dì)産庫存确實龐大。庫存不是指已經取得預售許可(kě)的(de)待售項目，而是指尚未銷售的(de)土地(dì)，在建工程和(hé)樓宇。我們估算，目前已經出讓尚未開工的(de)土地(dì)之上的(de)規劃建築面積約70.9億平米，施工面積中尚未銷售部份55.3億平米，待售現房6.6億平米，全國整體庫存規模達到132.8億平米。
化解庫存問題的(de)關鍵，還是持續熱銷。持續熱銷本身是資産價格的(de)穩定器，也是庫存去(qù)化的(de)*根本手段。2014年(nián)下半年(nián)至今，市場銷售一(yī)直相當不錯。
不過，和(hé)過去(qù)相比，此番熱銷并不能帶來房價的(de)明顯上漲，也沒有帶來可(kě)銷售資源的(de)明顯回落。開發企業加快推盤，确實能不斷緩解庫存壓力，但也說明政策需要繼續發力以維持熱銷的(de)局面。
貨币化的(de)住房保障将是未來重要的(de)政策選項。貨币化的(de)住房保障（購房補貼，租房券，回購商品房作為(wèi)保障房等），既有利于直接消化庫存，又有利于推動農民工市民化，可(kě)以說是一(yī)舉兩得。
我們認為(wèi)，差别化住房信貸政策仍有空間。我國的(de)按揭貸款首付款比例要求相比國際通行水平而言仍然偏高(gāo)，按揭貸款平均還款年(nián)限依然不長(cháng)，按揭貸款存量餘額規模相比新房銷售規模來說仍然不高(gāo)，按揭貸款資産證券化還沒有普遍展開。此外，我國的(de)住房交易稅率仍然是較高(gāo)的(de)，未來也有下調的(de)空間。
房地(dì)産融資環境的(de)正常化，也是保持行業持續發展、化解庫存問題的(de)辦法。解除對企業融資的(de)管制，有利于企業較為(wèi)正常制定計劃，也可(kě)能一(yī)定程度上刺激企業施工的(de)進度。
