房地(dì)産稅改革，主要是為(wèi)了籌集地(dì)方财政收入，還是為(wèi)了房地(dì)産調控或調節收入，思路不同，方案差别也會很大。盡管已經經過12年(nián)的(de)讨論和(hé)不同形式的(de)試點，房地(dì)産稅改革究竟怎麽改仍然衆說紛纭。如(rú)果為(wèi)了籌集收入，可(kě)能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地(dì)産稅有望成為(wèi)地(dì)方重要的(de)收入來源。
本報記者 周潇枭
實習記者 白姣霞 北京報道(dào)
11月9日，北京全市16個區縣正式實施不動産統一(yī)登記制度，開始下發新的(de)産權證書。
在此之前，廣州、青島、徐州、南甯、義烏等30多個城市已經實現了統一(yī)登記。按照不動産登記聯席會議的(de)部署，今年(nián)年(nián)底全部市縣要完成職責機構整合。
各地(dì)不動産登記工作的(de)展開，總是被市場與房地(dì)産稅聯系起來。從2003年(nián)開始研究物業稅，經過六年(nián)時間多地(dì)“空轉”試點，按評估值征稅的(de)技術相對成型；再加上不動産登記帶來的(de)基礎數據信息，房地(dì)産稅開征的(de)條件日趨成熟。
現在已無需猜測下一(yī)個房地(dì)産稅試點城市花落誰家，因為(wèi)房地(dì)産稅将先立法，再在國內(nèi)推行。作為(wèi)稅改牽頭主要部門的(de)财政部，表示會配合全國人大立法。
财政部部長(cháng)樓繼偉在《深化财稅體制改革總體方案》通過之後撰文闡釋了房地(dì)産稅改革的(de)思路：對城鄉個人住房和(hé)工商業房地(dì)産統籌考慮稅收與收費等因素，合理(lǐ)設置建設、交易、保有環節稅負；加強調研，立法先行，适時推進。
不同于之前的(de)物業稅和(hé)上海、重慶兩地(dì)的(de)房産稅試點，按照樓繼偉闡釋的(de)改革路徑，房地(dì)産稅改革要對房地(dì)産現有各環節稅種進行調整，除了稅收，收費項目也要納入進來。兼并哪些稅種，取消哪些稅種，調整哪些稅種，現在還有争議。
樂(yuè)觀者指出，财稅改革是*深化改革重要一(yī)環，房地(dì)産稅應能在“十三五”期間落地(dì)。不過，受立法程序所限，該法*快通過也要到2017年(nián)。
不動産統一(yī)登記體系：2018年(nián)成形
不動産統一(yī)登記，能在一(yī)定程度上打壓房地(dì)産市場過盛的(de)投機情緒；所以曾經有地(dì)産大佬調侃，不動産統一(yī)登記喊了很多年(nián)，一(yī)直沒有實際動作。
現在，這項工作正在切實展開。
地(dì)方職責機構整合正在推進，根據10月中旬召開的(de)不動産登記工作第四次部際聯席會議透露的(de)信息，目前已有198個市（州）完成職責整合，1193個縣（區）完成職責機構整合，分别占全國市縣總數的(de)60%、42%。
将原本散落在國土、住建、林業、農業、海洋部門等的(de)不動産登記職責整并成統一(yī)的(de)不動産登記部門，涉及到人事、編制、機構等調整，并不容易。
按計劃，全部市縣職責機構整合的(de)工作應在今年(nián)年(nián)底完成。為(wèi)此，四季度國土部展開專項督查，要求準确把握地(dì)方職責機構整并具體情況，以職責明确、機構健全、上下銜接為(wèi)标準，設立台賬，強力推進；對年(nián)底不能如(rú)期完成的(de)地(dì)方，将提出問責的(de)意見和(hé)建議。
職能的(de)整并隻是開始，關鍵是數據信息共享和(hé)服務的(de)改善。未來，不動産登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享，不得要求不動産登記申請人重複提交。
國土資源部政策法規司副司長(cháng)魏莉華表示，實施統一(yī)登記可(kě)以厘清當事人的(de)不動産權利界限，提高(gāo)登記的(de)準确性和(hé)權威性，避免權限不清導緻的(de)糾紛；建立不動産登記信息依法公開查詢系統，又可(kě)以有效保障不動産交易安全。
各地(dì)負責推進本地(dì)區不動産登記的(de)數據整合、接入信息平台的(de)相關準備工作。如(rú)河北提出，2016年(nián)底前，*完成制度建設、數據整合和(hé)各類不動産登記操作系統軟件的(de)融合對接；2017年(nián)底前，全省不動産登記信息将實現共享并可(kě)提供信息查詢服務。在國家層面，不動産登記信息管理(lǐ)基礎平台，有望在2018年(nián)前投入運行，不動産統一(yī)登記體系基本形成。
房地(dì)産基礎數據庫：“變更”中緩慢生成
不動産登記暫行條例規定，國土資源、公安、民政、财政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關信息互通共享。
江蘇一(yī)基層地(dì)稅局官員對21世紀經濟報道(dào)記者表示，房地(dì)産稅開征首先面臨的(de)難點就是房地(dì)産信息資源共享的(de)問題。房地(dì)産信息掌握在住建部門手中，稅務部門征稅需要他們的(de)數據支撐。
現實是，住建部門掌握的(de)信息也并不健全。中國人民大學(xué)公共管理(lǐ)學(xué)院教授曲衛東對21世紀經濟報道(dào)記者表示，在房地(dì)産行業市場化之前，土地(dì)多是免費劃撥，由企事業單位自(zì)籌自(zì)建，住房多在系統內(nèi)流通，沒有在公開市場上交易。如(rú)北京有大量的(de)央産、軍産、事業單位房産，這些房産信息掌握在系統內(nèi)部，并未到政府管理(lǐ)部門登記。
不動産統一(yī)登記，有助于生成一(yī)個完整的(de)基礎數據庫。不過，數據生成需要時間。
不動産登記暫行條例明确指出，登記遵循“嚴格管理(lǐ)、穩定連續、方便群衆的(de)原則”，不動産權利人已經依法享有的(de)不動産權利，不因登記機構和(hé)登記程序的(de)改變而受到影響。
各地(dì)開始推行統一(yī)登記的(de)也多适用“不變不換”的(de)原則，隻有在辦理(lǐ)抵押登記、變更登記、轉移登記等，才重新辦理(lǐ)新的(de)産權證，原有的(de)産權證一(yī)樣有效。因此，完備的(de)數據信息需要在“變更”中緩慢生成。
曲衛東表示，房地(dì)産稅開征，要清楚地(dì)知道(dào)某塊土地(dì)上有多少房屋信息，用途是什麽，需要将原本獨立的(de)土地(dì)和(hé)房屋信息整合起來。另外，未來房地(dì)産稅若以家庭作為(wèi)征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。
《稅收征管法》的(de)修訂試圖解決涉稅信息共享這一(yī)體制問題。目前《稅收征管法》修訂草(cǎo)案正在走法律程序，此前已在國務院法制辦公開征求過一(yī)次意見。
試點12年(nián)：從抑制投資到開拓稅源
房地(dì)産稅讨論了12年(nián)，一(yī)路演變，改革方案和(hé)側重點有所不同。
2003年(nián)10月，十六屆三中全會首次提出物業稅的(de)設想，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開征統一(yī)規範的(de)物業稅，相應取消有關收費”。
随後，包括北京、深圳等在內(nèi)共計十個省市開始物業稅空轉試點。當時改革思路是物業稅為(wèi)财産稅，為(wèi)完善我國稅制，參照國際慣例按評估值征收。房地(dì)産評估價跟“房”和(hé)“地(dì)”都密切相關，兩者難以切割，所以物業稅是将現有持有環節稅種——房産稅和(hé)城鎮土地(dì)使用稅，兩者合并而來。
一(yī)位曾經參與北京物業稅空轉試點的(de)地(dì)稅局官員對21世紀經濟報道(dào)記者表示，稅務系統對房産稅改革的(de)思路是很明确的(de)，一(yī)是将現行房産稅和(hé)城鎮土地(dì)使用稅合并成新的(de)“房産稅”，按評估值征稅，二是擴大征稅範圍，覆蓋個人自(zì)住房。
在房價高(gāo)企的(de)2009年(nián)和(hé)2010年(nián)，一(yī)提房地(dì)産調控、長(cháng)效機制，每每都有物業稅或房産稅的(de)身影，調控房價放在更重要的(de)位置上。
2011年(nián)初，經國務院同意，上海、重慶兩地(dì)推行針對個人住房征收房産稅的(de)試點。
上海試點方案主要針對新購住房，新購住房超過劃定免稅面積的(de)部分需納稅。重慶試點方案調節意圖更明顯，主要針對*住宅和(hé)獨棟别墅征稅。兩地(dì)都區别對待了本地(dì)戶籍人口和(hé)非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低(dī)。
中央财經大學(xué)财政學(xué)院教授溫來成對21世紀經濟報道(dào)記者表示，上海、重慶兩地(dì)試點房産稅主要是從房地(dì)産市場調控的(de)角度出發，稅收籌集作用放在比較次要的(de)位置。
4年(nián)過去(qù)了，滬渝兩地(dì)房價仍在上漲。因此，有人認為(wèi)兩地(dì)試點顯示房産稅對房價調控作用不明顯。也有研究認為(wèi)，開征房産稅後，在一(yī)定程度上抑制了兩地(dì)房價過快增長(cháng)；但房價調控是綜合多項因素的(de)結果，如(rú)同期上海還有“限購令”。
2013年(nián)11月，十八屆三中全會*深化改革的(de)決定中，明确了“加快房地(dì)産稅立法并适時推進改革”。這終結了各方對房産稅擴大試點的(de)猜想，房地(dì)産稅改革要立法先行。
2014年(nián)6月，《深化财稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。随後10月，财政部部長(cháng)樓繼偉在《求是》撰文指出，房地(dì)産稅改革總的(de)方向是，在保障基本居住需求的(de)基礎上，對城鄉個人住房和(hé)工商業房地(dì)産統籌考慮稅收與收費等因素，合理(lǐ)設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地(dì)産市場健康發展，使房地(dì)産稅逐步成為(wèi)地(dì)方财政持續穩定的(de)收入來源。
作為(wèi)地(dì)方财政穩定收入來源之一(yī)，房地(dì)産稅頗受重視(shì)。這有諸多原因，如(rú)不動産是地(dì)方政府天然優良的(de)稅基來源，“營改增”之後地(dì)方缺乏主體稅種，賣地(dì)收入難以維系，需要有更長(cháng)期穩定的(de)稅收收入等。
房地(dì)産稅構成：
合并“兩稅”還是“五稅一(yī)費”
房地(dì)産整個産業鏈條稅負構成不合理(lǐ)，一(yī)直為(wèi)外界诟病。開發、建設、交易環節稅負較重，保有環節稅負較輕，需要适時調整也是業內(nèi)共識。
房地(dì)産開發、建設、交易環節涉及營業稅、耕地(dì)占用稅、印花稅、土地(dì)增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等多個稅種；保有環節僅有房産稅和(hé)城鎮土地(dì)使用稅。
社科院财經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道(dào)表示，早前說的(de)房地(dì)産稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”。現在财政部部長(cháng)提到要合理(lǐ)設置建設、交易、保有環節稅負，提供了一(yī)種新的(de)思路，可(kě)能将房産稅、城鎮土地(dì)使用稅、耕地(dì)占用稅、土地(dì)增值稅、契稅，還有城市基礎設施配套費（面向建設單位收取的(de)一(yī)項費用），這“五稅一(yī)費”統籌考慮。
張斌認為(wèi)，現行房地(dì)産行業稅費多集中在建設、交易環節，調整後，住房持有環節稅收增加，建設、交易環節稅費相應下降，房價有可(kě)能有所調節。
之所以是“五稅一(yī)費”，因為(wèi)房地(dì)産行業獨有的(de)稅種，除了保有環節兩稅之外，還有耕地(dì)占用稅、土地(dì)增值稅和(hé)契稅；收費項目中，城市基礎設施配套費為(wèi)較大較顯著的(de)收費項目。
财政部财政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康在接受媒體采訪時也表示，“房地(dì)産稅”既包括房産稅，也包括土地(dì)增值稅、土地(dì)使用稅等相關稅種。未來的(de)房地(dì)産稅改革方向并非單一(yī)針對住房保有環節收稅，而是把整個房地(dì)産行業鏈條的(de)稅費簡并，其*終的(de)大方向可(kě)能是結構性減稅，老百姓(50.45, 0.00, 0.00%)的(de)稅負有可(kě)能是降低(dī)的(de)。
溫來成表示，房地(dì)産稅的(de)改革，涉及到既有稅種的(de)合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有争論。有人認為(wèi)是合并“兩稅”，有人認為(wèi)應該涉及到更多稅種，比如(rú)同時取消政策效果一(yī)直不大好的(de)土地(dì)增值稅等。
争議待解：改革路徑未達成共識
房地(dì)産稅改革，主要是為(wèi)了籌集地(dì)方财政收入，還是為(wèi)了房地(dì)産調控或調節收入，思路不同，方案差别也會很大。盡管已經經過12年(nián)的(de)讨論和(hé)不同形式的(de)試點，房地(dì)産稅改革究竟怎麽改仍然衆說紛纭。
如(rú)果為(wèi)了籌集收入，可(kě)能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地(dì)産稅有望成為(wèi)地(dì)方重要的(de)收入來源。
中國人民大學(xué)财政金融學(xué)院教授安體富2012年(nián)曾做(zuò)過測算。對作為(wèi)生活資料的(de)首套房免稅，根據2010年(nián)全國房屋竣工面積（假設免稅房屋占一(yī)半），2010年(nián)全國商品房銷售平均價格為(wèi)5029元/平方米，按照50%的(de)價格評估率（即以評估價的(de)一(yī)半作為(wèi)稅基），參考國際普遍稅率1%來測算（實際稅率為(wèi)0.5*1%=0.5%），當年(nián)應征房産稅額為(wèi)6300億元，占GDP比重為(wèi)1.5%，占地(dì)方本級财政收入比重為(wèi)15%。
如(rú)果區别對待普通住宅和(hé)*公寓、豪宅，後者按照3%的(de)稅率和(hé)70%的(de)評估率（實際稅率為(wèi)0.7*3%=2.1%）來計算，當年(nián)房産稅收入為(wèi)6571億元，占GDP比重為(wèi)1.7%，占地(dì)方本級财政收入比例為(wèi)16.2%。
無論是15%還是16.2%，房産稅在地(dì)方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房産稅持續、均衡、穩定的(de)收入，可(kě)以緩解基層政府的(de)财政困難。
如(rú)果為(wèi)了調控房價或調節收入，稅收籌集作用将明顯減弱。如(rú)隻對新增住房、不大涉及存量房的(de)上海方案，以交易價格為(wèi)稅基，實際稅率為(wèi)0.6%，2011年(nián)籌集房産稅約為(wèi)6800萬元，占本級财政收入的(de)0.02%。重慶試點方案，隻針對*住宅的(de)方案，實際稅率為(wèi)0.5%-1.2%，2011年(nián)征得稅款約1個億，占本級财政收入的(de)0.03%。
如(rú)果是統籌考慮整個鏈條的(de)稅收，通過房地(dì)産稅的(de)改革，未來地(dì)方财政增收空間有多大，還值得考量。因為(wèi)房地(dì)産行業貢獻的(de)稅收占地(dì)方财政收入比重很高(gāo)。如(rú)四川統計局分析顯示，房地(dì)産投資已經成為(wèi)四川地(dì)方稅收的(de)主要來源，2010年(nián)至2012年(nián)，房地(dì)産業與建築業兩項稅收占全省地(dì)方稅收收入的(de)比重分别為(wèi)43.2％、43.5%和(hé)42%。
張斌表示，據他測算全國各省（區、市）僅房地(dì)産行業本身的(de)稅收，對地(dì)方稅收的(de)平均貢獻水平大概在35%。房地(dì)産行業稅收占比已經比較高(gāo)，通過增加持有環節稅負，使得行業稅負進一(yī)步增加的(de)空間不大。
土地(dì)出讓金和(hé)房地(dì)産稅的(de)關系也是繞不開的(de)話題。溫來成表示，房價中很大比例是土地(dì)出讓成本，這塊收入已經歸政府所有；保有環節開征房産稅，針對包括土地(dì)出讓收入的(de)房價進一(yī)步征稅，存在重複征稅的(de)嫌疑。
此外，上述江蘇地(dì)稅局官員對21世紀經濟報道(dào)記者表示，面對個人保有環節直接征稅，必須慎之又慎。現實中針對個體戶的(de)征稅就比較困難。企業欠稅的(de)話，可(kě)以通過銀行賬戶進行扣繳；但對個人家庭征稅，像房地(dì)産稅的(de)住房涉及到人基本生存問題，難以采取強制征稅措施。
*重要的(de)是，房地(dì)産稅立法需經法定程序，公開征求意見，提交人大常委會反複審議，過程中各方意見沖突也少不了。多位業內(nèi)專家對21世紀經濟報道(dào)記者表示，針對個人或家庭的(de)直接稅立法，一(yī)定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點充分表達，努力尋求各方共識，要審慎推出。
