今年(nián)上半年(nián)，我國房地(dì)産市場整體延續去(qù)年(nián)底的(de)運行态勢，商品房銷售規模大幅增加，二手房市場調控力度亦在不斷加強，土地(dì)市場在“穩”字當頭中走向分化，物業上市潮仍未退卻……在市場熱度尚存的(de)背景下，房企正積極營銷，力争打赢窗口期，行業競争進一(yī)步加劇。
新房 市場趨穩 成交激活
“整體平穩”一(yī)詞，幾乎是業內(nèi)人士對今年(nián)上半年(nián)房地(dì)産市場的(de)中肯評價。年(nián)初，部分熱點城市延續去(qù)年(nián)末以來的(de)市場熱度，淡季不淡。同時，春節期間，一(yī)二線城市購房者的(de)熱情高(gāo)漲，使一(yī)季度以來市場熱度得以保持。
據中指研究院統計數據顯示，今年(nián)上半年(nián)百城新建住宅市場整體較為(wèi)平穩，價格累計漲幅較去(qù)年(nián)同期有所擴大，但漲幅仍處近年(nián)同期較低(dī)水平。“累計來看，今年(nián)上半年(nián)百城新建住宅價格累計漲幅較去(qù)年(nián)同期擴大0.43個百分點至1.70%。”中指研究院相關負責人如(rú)是說。
分城市群看，今年(nián)上半年(nián)，66城新房市場同比增速回落至40%左右，其中二季度一(yī)線城市新房成交活躍度*走穩，二線城市保持增長(cháng)，三四線城市二季度新房市場成交量當季同比下滑6個百分點。
由此可(kě)見，市場關注度仍聚焦在一(yī)二線高(gāo)能級城市，業內(nèi)人士預計未來一(yī)二線城市仍為(wèi)總體成交量增長(cháng)的(de)主要動力。
此外，值得一(yī)提的(de)是，今年(nián)上半年(nián)我國房屋新開工及房屋施工面積同比均有所增長(cháng)。其中1-5月，全國房屋新開工面積7.4億平方米，同比增長(cháng)6.9%；全國房屋施工面積為(wèi)84.0億平方米，同比增長(cháng)10.1%；房屋竣工2.8億平方米，同比增長(cháng)為(wèi)16.4%。
二手房 熱度較高(gāo) 平穩趨升
據貝殼研究院監測，今年(nián)上半年(nián)重點50城二手房整體成交量同比增長(cháng)約六成，較去(qù)年(nián)下半年(nián)增長(cháng)12%；交易額同比增長(cháng)約65%，較去(qù)年(nián)下半年(nián)增長(cháng)約14%。
值得關注的(de)是，今年(nián)1-5月，30個代表城市二手住宅月均成交面積約1768萬平方米，同比增長(cháng)74%，與去(qù)年(nián)同期相比，增幅近四成。分析人士認為(wèi)，今年(nián)春節各地(dì)受“就地(dì)過年(nián)”政策影響，重點城市樓市淡季效應明顯弱化，需求延續春節前熱度，短(duǎn)期市場情緒較高(gāo)，熱點城市二手房置業需求積極釋放，1-5月30城二手住宅整體成交規模居曆史同期相對高(gāo)位。
貝殼研究院高(gāo)級分析師黃卉指出，與去(qù)年(nián)下半年(nián)相比，重點50城中超過60%的(de)城市上半年(nián)二手房成交量實現增長(cháng)，城市多為(wèi)重點二線城市及長(cháng)三角區域較發達的(de)三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長(cháng)沙、重慶、泉州、常州等17個城市增速在20%-40%之間。
雖然市場熱度較高(gāo)，但業內(nèi)人士指出，今年(nián)上半年(nián)百城二手房價格整體呈現出平穩态勢以及較強的(de)韌性。據中房指數系統統計顯示，今年(nián)上半年(nián)百城二手住宅價格累計上漲2.56%，漲幅較去(qù)年(nián)同期擴大0.84個百分點。其中僅6月，百城二手住宅均價就達到15888元/平方米，同比上漲3.84%，環比上漲0.49%。
信貸 規模收縮 趨向謹慎
開年(nián)以來，房企融資供需兩端受到“三道(dào)紅(hóng)線”新規及1月1日正式實施的(de)房地(dì)産貸款集中度管理(lǐ)制度影響，融資環境進一(yī)步收緊。相比往年(nián)看，今年(nián)上半年(nián)房企融資發債的(de)整體數據并不樂(yuè)觀。
貝殼研究院數據顯示，今年(nián)上半年(nián)房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規模累計增速連續兩年(nián)下降；融資規模也較2019年(nián)、2020年(nián)同期分别收縮1296億元與1026億元。
“僅從6月看，房企境內(nèi)外債券融資規模約857億元，環比增長(cháng)32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境內(nèi)融資規模受5月低(dī)基數影響緻環比增長(cháng)56.5%。”貝殼研究院高(gāo)級分析師潘浩指出，房企的(de)融資能力直接代表了企業的(de)可(kě)持續發展能力，“三道(dào)紅(hóng)線”在一(yī)定程度上約束了房企的(de)融資沖動，使房企在融資方面更加謹慎。
此外，6月25日，央行召開的(de)2021年(nián)第二季度例會上強調：“穩健的(de)貨币政策要靈活精準、合理(lǐ)适度，把握好政策時度效，保持流動性合理(lǐ)充裕，保持貨币供應量和(hé)社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠杆率基本穩定，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。”業內(nèi)人士指出，貨币政策整體穩健下，房地(dì)産貸款總量不會失速下滑。
土地(dì) 新政落地(dì) 分化明顯
中指研究院數據顯示，2021年(nián)上半年(nián)，全國土地(dì)市場整體供求量均同比下滑約6%，土地(dì)出讓金總額2.93萬億元，同比上漲12%。
從成交土地(dì)樓面均價和(hé)溢價率看，根據Wind與中國銀行研究院數據，全國土地(dì)價格整體較高(gāo)。開年(nián)以來，100個大中城市住宅類用地(dì)樓面成交均價同比漲幅均在兩位數以上，溢價率平均達19.8%，高(gāo)于上年(nián)同期平均水平。
從城市能級來看，中指研究院數據顯示，一(yī)線城市土地(dì)供需同比走高(gāo)，出讓金較去(qù)年(nián)同比增長(cháng)30.5%，溢價率同比下滑3.2個百分點。二線城市土地(dì)供應量較去(qù)年(nián)略降，成交量同比走低(dī)，成交均價同比上漲23.7%，總體成交金額同比大漲26%；三四線城市供應量同比小幅縮水，成交方面量跌價漲，同時，溢價率超越一(yī)二線城市，達到24%。
2021年(nián)6月29日，武漢首輪集中供地(dì)土拍結束，22座重點城市首輪集中供地(dì)也在此完美收官，這場持續了超70天的(de)全國性土拍大戲暫時落下帷幕。根據克而瑞數據，本輪集中供地(dì)共計出讓含住宅地(dì)塊782幅，成交金額達到10486億元。
“雙集中”的(de)供地(dì)格局不僅是土拍的(de)轉折點，也為(wèi)企業展開了新的(de)競争格局。在這一(yī)輪的(de)土拍中可(kě)以看出，依賴資金優勢，規模房企、國企、央企利用良好條件“先發制人”。據統計，TOP50房企超過半數在22城土拍中有所斬獲。
物業 前輩守位 新人遞表
開年(nián)以來，“物管圈”依舊(jiù)熱鬧。據克而瑞數據統計，進入2021年(nián)以來，先後有宋都服務、榮萬家、新希望服務、越秀服務等物管企業于上半年(nián)成功上市。
據恒生行業分類顯示，截至6月30日，累計共有49家物管服務企業登陸港股市場。中指研究院預計，到今年(nián)年(nián)末，物管闆塊上市公司總數量有望超70家，較2019年(nián)年(nián)底增長(cháng)超150%。
新人層出不窮，前輩亦不甘示弱。同花順數據顯示，截至6月30日收盤，港股共有16家物業公司市值超過百億港元，其中，碧桂園服務以2704億港元獨占鳌頭，華潤萬象生活、恒大物業緊随其後，市值也超過千億港元。
同時，物管企業“大魚吃小魚”的(de)狀況也未停止。2月，藍光發展發布公告，碧桂園物業香港拟收購藍光嘉寶服務超64%的(de)股份。3月，億達中國控股有限公司發布公告表示，龍湖嘉悅物業将收購億達物業服務集團有限公司全部股權。4月，融創服務發布公告稱，融創服務附屬公司融創服務投資将收購彰泰服務80%股權，收購事項完成後，彰泰服務将成為(wèi)公司間接附屬公司。
未來，物管行業或将進一(yī)步分化，規模較小的(de)企業有被邊緣化被淘汰的(de)風險。
房企“千億團”擴容 穩中求勝
克而瑞數據顯示，2021年(nián)上半年(nián)，受去(qù)年(nián)同期低(dī)基數影響，各陣營房企銷售業績同比大幅增長(cháng)，千億房企達19家，較去(qù)年(nián)同期的(de)13家增加6家。其中，3000億以上房企擴容至4家，除“碧恒萬”外，融創以同比64%漲幅的(de)3208億元，跻身其中。
除“3000億超級”房企外，百億房企陣容也在持續擴張。中指研究院表示，上半年(nián)百億規模排房企增至132家，較去(qù)年(nián)同期增加25家。同時，TOP100房企銷售額均值693.0億元，同比增長(cháng)40.0%；TOP100房企權益銷售額共計5.0萬億元，市場份額為(wèi)56.6%，上升2.1個百分點。
再看房企的(de)目标完成情況。根據上述研究院數據，2021年(nián)前6個月，重點監測房企年(nián)度平均銷售目标完成率接近50%，較去(qù)年(nián)同期明顯提高(gāo)。具體來看，招商蛇口、華潤、雅居樂(yuè)、融創等企業，積極營銷搶收回款，業績目标完成率超50%；恒大、世茂、龍湖等企業目标完成率緊随其後。
整體來看，2021年(nián)以來，房企把握市場需求釋放節奏，加大線上線下營銷力度，把握銷售窗口期積極去(qù)化，力求掌握市場主動權。
克而瑞指出，上半年(nián)房地(dì)産市場表現整體平穩，一(yī)季度淡季不淡，二季度市場熱度延續。房企的(de)主動出擊，也進一(yī)步提振了樓市的(de)整體表現。
