房貸利率下調趨勢明顯。
10月，有機構監測的(de)90城主流首套房貸利率為(wèi)5.73％，二套利率為(wèi)5.99％，均較上月下調1個基點。90城中20城的(de)房貸利率下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的(de)9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，也覆蓋無錫、湖州等長(cháng)三角城市。
而近期央行公布*一(yī)期LPR利率，仍維持在1年(nián)期3.85％，5年(nián)期及以上4.65％的(de)水平，至今已連續18個月未變。不過，與之挂鈎的(de)個人住房按揭貸款利率卻早已波動。
年(nián)初以來，重點城市的(de)個人房貸利率一(yī)路走高(gāo)，多地(dì)突破5％高(gāo)位。直至國慶假期之前，部分地(dì)區房貸利率才出現松動迹象。
一(yī)邊是按兵(bīng)不動的(de)LPR，一(yī)邊是波動明顯的(de)房貸利率。兩相對照之下，房貸利率看上去(qù)與LPR并無幹系。市場人士認為(wèi)，房貸的(de)市場利率與LPR存在一(yī)定差距，這或與房地(dì)産管控的(de)政策環境有關。
存量房貸利率挂鈎LPR
早在2019年(nián)8月17日，央行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告，稱為(wèi)深化利率市場化改革，提高(gāo)利率傳到效率，推動降低(dī)實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。
相比此前，新的(de)LPR依照公開市場操作利率加點形成，并在原有的(de)1年(nián)期一(yī)個期限品種基礎上，增加5年(nián)期以上的(de)期限品種。同時，報價頻率由原來的(de)每日改為(wèi)每月報價，目的(de)旨在提高(gāo)報價銀行的(de)重視(shì)程度，提升LPR的(de)報價質量。
央行負責人表示，在LPR形成機制改革前，我國存在貸款基準利率和(hé)市場利率并存的(de)“利率雙軌”問題。完善LPR形成機制，可(kě)促進貸款利率“兩軌合一(yī)軌”，*終起到通過市場化改革方式降低(dī)貸款實際利率的(de)效果。
公告發布1年(nián)後，存量貸款定價基準轉換已完成。央行數據顯示，在已轉化的(de)所有貸款中，存量個人房貸累計轉換6429.7萬戶，規模達28.3萬億元，轉換比例高(gāo)達98.8％，其中94％轉換為(wèi)參考LPR定價。
對于“房貸族”而言，*為(wèi)關心的(de)是LPR改革會否影響房貸成本。多數“房貸族”亦表示，相比此前的(de)貸款基準利率，挂鈎LPR的(de)房貸成本似乎要略低(dī)一(yī)些。
在新的(de)LPR首次公布當日，央行副行長(cháng)劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的(de)LPR形成機制不會使得房貸利率出現明顯下降，“房住不炒”的(de)定位不能偏離(lí)。
劉國強還強調，利率改革将在一(yī)定程度上減少剛需購房者的(de)資金成本。LPR在2021年(nián)重定價後，預計全年(nián)可(kě)謂房貸借款方人節省利息支出約500億元。
實際上，市場房貸利率卻存有波動。随着對房地(dì)産的(de)調控和(hé)對銀行資金的(de)監管不斷趨嚴，個人房貸利率亦不斷走高(gāo)。以廣州為(wèi)例，今年(nián)上半年(nián)，經多次上調房貸利率，四大行首套房貸利率上升至5.85％，二套一(yī)度沖破6％大關，高(gāo)至6.05％。
房貸利率升降之間，LPR卻始終不變，二者似乎并未呈現相關性。
LPR改革支持實體經濟
房貸利率與LPR走勢不一(yī)緻，或與LPR改革的(de)邏輯及目的(de)有關。
央行行長(cháng)易綱曾強調，利率是資金的(de)價格，是重要的(de)宏觀經濟變量。市場人士認為(wèi)，讓資金能更多配置在實體經濟領域，減少中小微企業等實體經濟主體的(de)融資成本是LPR改革的(de)根本目的(de)。
存貸息差是商業銀行的(de)主要盈利手段。在LPR改革之前，銀行間存在以貸款基準利率的(de)一(yī)定倍數（如(rú)0.9倍）框定貸款利率隐性下限的(de)現象。
大企業和(hé)中小企業在尋求銀行融資時，其資金成本始終高(gāo)于或至少等于貸款利率隐性下限。大企業财務費用的(de)增加意味着銀行可(kě)以獲得更高(gāo)收益，而對于中小企業而言，這就成了不得不精打細算的(de)資金成本問題。
隐性貸款利率下限的(de)存在，導緻貸款利率易升難降，使銀行在理(lǐ)論下行階段無法将貨币政策有效傳遞至實體經濟。而改革後，由于LPR由18家不同類型的(de)銀行以市場化形式報價，報價結果難以精準預測，單家銀行也就因此難以設定*貸款利率隐性下限。
在此背景下，大企業貸款利率出現明顯下降。大企業也往往是各家銀行争搶的(de)重點，銀行面對這一(yī)群體需付出大量營銷成本，而收益較此前下降，這間接導緻中小企業信貸市場成為(wèi)新的(de)主戰場。
多家銀行的(de)入場帶動小微企業的(de)平均貸款利率下行，同時也帶動小微企業貸款市場的(de)良性競争，降低(dī)銀行整體對小微企業的(de)風險定價，進一(yī)步降低(dī)中小企業融資成本。
在新冠疫情等因素疊加影響下，中小微企業的(de)融資需求較為(wèi)迫切，這是LPR在較低(dī)水平穩定運行的(de)根本原因。作為(wèi)LPR的(de)形成基礎，MLF由央行确定，當前MLF利率為(wèi)2.95％，同樣18個月未變。這一(yī)定程度上反映了貨币政策對實體經濟的(de)支持。
不過，房貸利率的(de)升高(gāo)在邏輯上有不同之處。
具體來說，2020年(nián)下半年(nián)，央行及住建部聯合出台“三條紅(hóng)線”，随後年(nián)末又對銀行信貸提出“兩個集中度”要求，再到今年(nián)初“集中供地(dì)”政策落地(dì)，對房地(dì)産行業的(de)管控越發嚴格，房地(dì)産進入史上*嚴監管時代。
市場人士認為(wèi)，房貸利率的(de)走高(gāo)事實上是政策影響供求關系，*終影響市場結果。以傳統樓市銷售旺季“金九銀十”為(wèi)例。今年(nián)9月，樓市表現并不如(rú)往年(nián)，這或與銀行信貸資産騰挪有關。在房貸集中度限制的(de)政策影響下，部分銀行為(wèi)達标二季度考核要求，開始主動減少房貸投放。而在階段性考核結束後，第三季度開始銀行貸款額度緊張的(de)情況逐漸得到緩解。
在此背景下，房貸利率走勢背離(lí)LPR或仍将持續一(yī)段時間，但其他經濟實體的(de)貸款利率或将仍與LPR保持一(yī)緻。
