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7月26日，《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的(de)通知》(108号文)突然現身。《通知》規定，個稅征收于8月1日起在全國執行。此前幾天，全國各地(dì)的(de)房屋産權過戶中心遭遇人滿為(wèi)患的(de)景象。據統計，7月27日、28日、31日3天內(nèi)，北京市二手房總過戶量就達到3660戶，日均1220戶。而8月1日當天的(de)過戶量卻不足100戶。看看8月上旬的(de)二手房市場，确實出現了交易冷清的(de)場面。
然而，8月25日，記者在走訪北京二手房交易市場時卻發現，不少中介、舊(jiù)房市場的(de)二手房交易信息明顯比8月初多了許多，前來問詢者也不少。在中大恒基小莊店，記者從業務員說話的(de)口氣中感到二手房市場開始轉暖。在記者的(de)調查中發現，二手房交易的(de)交稅情況是有90%的(de)人按住房轉讓收入的(de)1%繳納個人所得稅，按20%交的(de)人很少。據業內(nèi)人士分析，就1%的(de)房産個人所得稅稅率來講，對二手房市場影響微乎其微，這也是二手房市場淡中轉暖的(de)主要原因。
“淨買價”叫闆“淨賣價”
8月初，記者在一(yī)家房産中介看到一(yī)位前來咨詢賣房事宜的(de)房主，業務員問這位房主準備淨賣多少錢？這位房主說40萬元，并問如(rú)何交稅？業務員回答，稅可(kě)加到買房人身上，并使勁追問是否出手。而現在記者看到的(de)卻是業務員對前來賣房人的(de)熱情度大打折扣。
以往賣方要求“淨價”出手幾乎成為(wèi)一(yī)種普遍現象，而買方多數也是在無奈之下被動接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日，這種現象發生了逆轉，有買方大膽地(dì)提出了“淨買價”的(de)要求。愛家房産中介近期有這樣一(yī)單業務。挂牌價為(wèi)65萬元(淨)，加上過戶所需稅費預計買家需支付3萬元左右。而買方經過考慮後，則提出了64萬元淨買價(包括所有的(de)稅費)的(de)要求，這樣算來相當于還價4萬元，賣房者實際拿到的(de)房款約在61萬元左右，談判難度相當大。但經過經紀人的(de)一(yī)番努力，急于脫手的(de)房東*終還是同意以這個價格成交。當年(nián)賣家的(de)“淨賣價”已變成買家的(de)“淨買價”。在觀望氣氛籠罩下的(de)二手房市場，買方占據了主動權。據了解，近期二手房市場中小戶型房源增多。二手房成交的(de)主要是70萬元以內(nèi)的(de)中小戶型。成交價格基本控制在8000元/平方米以內(nèi)，而一(yī)些建造年(nián)份較早的(de)房源(1990年(nián)以前的(de))成交價格甚至更低(dī)。無論是新盤的(de)低(dī)價入市，還是二手房的(de)及時調整，目前的(de)成交數據都表明：低(dī)價房源在此時更能引起買方的(de)興趣，成交的(de)把握更大。二手房市場由賣方市場正向買方市場轉變。一(yī)些賣不出好價錢的(de)二手房開始轉向租賃市場，使租賃市場房源大增，價格也有所下降。
“有效避稅”後患多
采訪中記者了解到，在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規則空白”進行避稅的(de)現象時有發生。其實這裏隐藏着重重風險。有關專家提醒消費者不要采取不正當的(de)方法避稅，這樣會給你帶來不必要的(de)麻煩。
據了解，一(yī)些二手房中介為(wèi)達到盡快成交的(de)目的(de)，抓住買賣雙方的(de)心理(lǐ)，為(wèi)雙方出如(rú)何“合理(lǐ)避稅”的(de)主意。他們常用的(de)方法是：
一(yī)、“有意壓低(dī)交易價格”買賣雙方故意壓低(dī)房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的(de)目的(de)。
專家提醒：對于“有意壓低(dī)成交價”的(de)做(zuò)法，*，其違反稅收政策，政府對此違規行為(wèi)也即将加大監管力度，風險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房産再次出售時，先行做(zuò)低(dī)的(de)“購買價”将拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為(wèi)達到“避稅”目的(de)，本無親友關系，私下交易後，卻以此名義經過公證将房産進行“贈予”。按照目前的(de)政策，贈與過戶隻需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如(rú)果在5年(nián)以內(nèi)需要繳納5.5%營業稅、2%或4%契稅，以及個稅。
專家提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可(kě)反悔外，一(yī)般公民間的(de)财産贈予，其贈予人可(kě)以反悔。
如(rú)果在房産交易中，雙方表面辦理(lǐ)的(de)是“假贈予”，一(yī)旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可(kě)能得不到法律的(de)支持。
三、“假租賃真交易”。由于房産可(kě)免稅的(de)年(nián)限未到，或幹脆為(wèi)“避稅”，買賣雙方交易後卻不按規定辦理(lǐ)繳稅、過戶、更名等手續，以表面的(de)租賃合同替代交易合同。
專家提醒：假租賃真交易風險很大，一(yī)旦發生争執，受害方往往是買房方。
四、“規避第二套房産”。一(yī)些中介向投資者建議，夫妻買房，*隻寫一(yī)個人的(de)名字，這樣可(kě)以規避第二套房産因非自(zì)住而繳稅。“由于通知中規定對自(zì)住5年(nián)以上的(de)惟一(yī)用房免稅，售房者可(kě)在自(zì)住房上做(zuò)文章(zhāng)，比如(rú)買房時以父母、兒子(zǐ)或者夫妻雙方的(de)一(yī)方為(wèi)産權持有者。”
專家提醒：一(yī)旦親屬間出現利益糾紛，則難以理(lǐ)清。
五、“協議延期辦理(lǐ)産權變更”。這種避稅方式看上去(qù)有理(lǐ)有利，但其背後卻暗藏着巨大的(de)法律風險，稍不留神，就有可(kě)能讓二手房買賣雙方落得一(yī)個“貪小便宜吃大虧”的(de)下場。
專家提醒：一(yī)、如(rú)果房價大漲，賣房人有可(kě)能因此毀約而不再按協議的(de)約定時間去(qù)辦理(lǐ)房屋過戶手續，意圖提高(gāo)房屋的(de)成交價或轉售；二、可(kě)能到協議約定時間辦理(lǐ)房屋過戶手續，又出現某些原因而緻使過戶手續辦不了；三、若賣房人背着買主申請補辦了産權證，又把房屋賣給第三人并辦理(lǐ)了過戶手續的(de)話，買主将無法取得房屋所有權。
這些常見的(de)“合理(lǐ)避稅”行為(wèi)都是違法的(de)，而且為(wèi)當事人留下嚴重後患。住房是金額巨大的(de)财産，我們在獲得時就應合理(lǐ)合法，公民的(de)合法權益才能受到法律保護。如(rú)果獲得時的(de)程序、方式等違法，一(yī)旦發生糾紛，公民勢必得不到應有的(de)保護。按總值1%交稅費其實并不高(gāo)，沒必要铤而走險。
随着二手房市場交易的(de)規範，二手房市場的(de)春天也有望到來。
(作者：王蘇伊) | 