土地(dì)開發商作為(wèi)房地(dì)産的(de)賣方，究竟會将房産以何種價格來出售，取決于房地(dì)産開發的(de)成本、市場行情、政府政策等多個因素，但開發成本無疑是*基本的(de)依據。
如(rú)果分得詳細些，完整的(de)房産成本應該包括土地(dì)費用、前期軟成本、建安費用、市政公共設施費用、各類稅費、管理(lǐ)費用、貸款利息等。各部分成本在房産開發的(de)總成本中所占比例不盡相同。其中建安費用（約40%）、土地(dì)費用（約20％～50％）、稅費（約15％～25％）三項所占比重較大，其他的(de)成本開支中較大的(de)部分就是基礎設施和(hé)公共配套設施建設費用了。至于前期軟成本（前期策劃、設計、地(dì)勘等前期工程費用）、管理(lǐ)費用、貸款利息等則占到幾個百分點。相應的(de)，如(rú)果從降低(dī)成本抑制房價來講，主要應當從占開發成本比重較高(gāo)的(de)建安費用、土地(dì)費用、稅費三個環節來着手。
建安費用雖然占據了房地(dì)産成本的(de)很大比重，但這一(yī)部分涉及到建築工程、設備購置、安裝工程等多個環節，受相關的(de)市場行情影響較大，政府調控的(de)作用很小。因此，很難像土地(dì)或稅費那樣通過政府政策杠杆影響到房地(dì)産成本。
土地(dì)費用成本包括土地(dì)出讓金、土地(dì)征用費或拆遷安置補償費等等，在這一(yī)環節，政府可(kě)以通過土地(dì)供應政策來調控土地(dì)市場進而影響到房地(dì)産成本。但房地(dì)産開發企業必須通過招标、拍賣和(hé)挂牌才能取得土地(dì)，因此企業會出多高(gāo)的(de)價錢來購得土地(dì)取決于其他成本的(de)狀況。因此，我們需要明白房地(dì)産成本計算的(de)時序：開發商首先要考慮建安成本的(de)市場行情，再考慮國家當前的(de)稅費政策，并計算其他各類成本，然後考慮他所能承受的(de)*利潤額，*再出價競标。所以，如(rú)果房地(dì)産市場需求不足、其他成本過高(gāo)，開發商則不可(kě)能以高(gāo)價競标土地(dì)。這也為(wèi)我們敲響了警鍾，讓我們換一(yī)種角度來看當前的(de)房地(dì)産市場，如(rú)果真的(de)放開土地(dì)供應，問題就解決了嗎？還是變得更糟？
房地(dì)産稅費成本包括房産稅、城鎮土地(dì)使用稅、耕地(dì)占有稅及其他各類稅費。這個環節可(kě)以通過政策杠杆加以調控。當前的(de)主流觀點就是将房地(dì)産稅轉移到保有環節，這有兩點好處：一(yī)是開發商開發成本中，房地(dì)産稅這一(yī)塊沒有了，導緻總成本降低(dī)，出售給購買者時房價相應會降低(dī)；二是房地(dì)産稅轉向保有環節，不利于投機商囤積房産，可(kě)以有效地(dì)規範市場秩序。第二點作用應當說是比較直接有效的(de)，但對于*點的(de)作用卻不盡然。房地(dì)産稅無論在初始環節還是保有環節*終都是由百姓來支付的(de)，并且開發商盡管在房地(dì)産成本中沒有了房地(dì)産稅這一(yī)部分，但未必肯降低(dī)房價。
通過以上細解，我們不難發現，政府可(kě)以通過宏觀調控手段來影響房地(dì)産成本，例如(rú)多供應土地(dì)以引導土地(dì)成本下降等，但開發商是以追求*利潤為(wèi)目标的(de)，隻要市場需求旺盛，他就會盡可(kě)能地(dì)追求更多的(de)利潤。成本下降，利潤則會上漲，*終出售給買方的(de)房産價格不但沒有下降，反而在市場過熱的(de)情況下，還會持續上漲。
另外，需要警惕的(de)是，雖然現有的(de)土地(dì)制度下，政府對*土地(dì)市場的(de)供應相對直接有效，但以行政手段為(wèi)主的(de)土地(dì)宏觀調控政策過緊或過松都會産生一(yī)系列的(de)連鎖反應。采用擴張性土地(dì)政策，即加大政府對土地(dì)的(de)投放數量，有利于短(duǎn)期內(nèi)抑制房地(dì)産價格，但如(rú)果土地(dì)供應量過大，不但會造成土地(dì)資源的(de)浪費，還往往會産生房地(dì)産泡沫現象。我們有過前車之鑒，應當吸取教訓。多種因素導緻的(de)房地(dì)産價格節節攀升，單單依靠擴大土地(dì)供應，不僅不利于解決問題，甚至還會适得其反。
（作者供職于中國國土資源經濟研究院）
(作者：鄧鋒)
