2006年(nián)已經過去(qù)了8個多月，目前也迎來了樓市的(de)“金九”。但是，就過去(qù)的(de)幾個月來看，北京市土地(dì)供應量不足，成交量更是寥寥。因此，要想完成2006年(nián)的(de)供地(dì)計劃，在剩下的(de)不足4個月的(de)時間內(nèi)，形勢不容樂(yuè)觀。專家表示，有效清理(lǐ)閑置土地(dì)，将會緩解供地(dì)的(de)緊迫。
已成交293萬平方米
記者自(zì)北京市土地(dì)整理(lǐ)儲備中心所公示的(de)2006年(nián)土地(dì)成交一(yī)覽上了解到，目前為(wèi)止，已經完成土地(dì)成交約293萬平方米，折合293公頃。
目前，在土地(dì)儲備中心正在交易和(hé)即将入市交易的(de)地(dì)塊還有35塊，如(rú)果确定能在本年(nián)度完全上市交易，那麽供量還有303萬平方米，折合303公頃。也就是說，目前已經完成交易和(hé)即将入市的(de)土地(dì)共計約600公頃。
根據2006年(nián)北京市供地(dì)計劃，2006年(nián)度土地(dì)供應計劃安排土地(dì)供應總量為(wèi)6500公頃，其中新增建設用地(dì)3900公頃，存量建設用地(dì)2600公頃。由此可(kě)見，二者的(de)差距非常大。要完成供地(dì)計劃，尚任重而道(dào)遠。
當然，距離(lí)2007年(nián)還有不到4個月，迫于上半年(nián)土地(dì)供應量不足的(de)壓力，國土部門也會加大放地(dì)的(de)力度，一(yī)旦土地(dì)*開發完成，将會迅速推向市場。
業內(nèi)人士表示，由于今年(nián)宏觀調控再次發力，政府抑制房價過快增長(cháng)的(de)決心很大，出台了一(yī)系列政策來調控過熱的(de)房地(dì)産市場。包括出台“國六條”、“國15條”、限價地(dì)、再次加息等多個政策，在一(yī)定程度上使得土地(dì)交易相對放緩。政策的(de)不确定性，特别是關于套型比例的(de)規定，讓不少開發商在拿地(dì)時也比較謹慎。在政策*為(wèi)密集的(de)7月份，僅有8塊土地(dì)完成公開交易，而8月份雖然有所上升，也隻有10塊，并且這些地(dì)塊都比較小。
招标是土地(dì)交易主旋律
進入7月份以來，北京土地(dì)出讓出現了新的(de)變化，那就是之前多采用拍賣出讓的(de)地(dì)塊轉而采用招标的(de)方式出讓。
之所以采用招标的(de)方式，主要目的(de)還是限制由于拍賣造成的(de)高(gāo)地(dì)價。國土資源部副部長(cháng)贠小蘇曾表示，由于某些開發商對土地(dì)價值估計過高(gāo)，造成在拍賣中盲目擡高(gāo)地(dì)價，從而也影響了房價的(de)過快增長(cháng)。因此，為(wèi)抑制房價，7月份以來，住宅土地(dì)多采用招标的(de)方式。
據北京市土地(dì)整理(lǐ)儲備中心的(de)成交數據統計，7月份以來，完成交易的(de)住宅用地(dì)有13塊，其中12塊土地(dì)都是采用招标的(de)方式，而且在成交價格上也出現了多樣化。
由于采用招标的(de)方式進行土地(dì)出讓，價格不再是決定因素，并非價高(gāo)者得，而是要看綜合指标。因此，在采用招标方式出讓的(de)12塊地(dì)中，多數價格都與招标底價接近，土地(dì)價值得到了比較真實的(de)體現。
進入9月份，隻有1塊土地(dì)完成交易，但是正在交易的(de)土地(dì)中，住宅用地(dì)基本也是采用招标的(de)方式出讓。看來，在未來的(de)出讓方式中，招标将會持續成為(wèi)主旋律。
對于招标方式出讓土地(dì)，中原地(dì)産華北區域總經理(lǐ)李文傑認為(wèi)，競價方式出讓土地(dì)相對*為(wèi)公正，價高(gāo)者得。但目前土地(dì)價格高(gāo)漲，帶來房屋價格上漲，招标可(kě)以緩解土地(dì)價格上漲勢頭。但如(rú)果土地(dì)都采取招标出讓，也并非是一(yī)種理(lǐ)想的(de)做(zuò)法。
在招标方式中，人為(wèi)因素占到一(yī)定比例，尤其是參與土地(dì)*開發的(de)企業将有一(yī)定優勢。在采用招标方式已經完成交易的(de)地(dì)塊中，也說明了這一(yī)點。
閑置土地(dì)尚待清理(lǐ)
在已經過去(qù)的(de)8個多月，供地(dì)量還相當少，與供地(dì)計劃相去(qù)甚遠，因此，要完成本年(nián)度的(de)供地(dì)計劃，形勢還頗為(wèi)緊迫。
一(yī)方面，政府公開出讓土地(dì)形勢嚴峻，但是另一(yī)方面，尚有大量閑置土地(dì)存在。曾在北京土地(dì)市場掀起軒然大波的(de)“8·31”大限，已經過去(qù)了兩周年(nián)。而按照現行規定，出讓滿兩年(nián)而未動工開發的(de)房地(dì)産項目用地(dì)，将被視(shì)作閑置用地(dì)由政府收回。兩年(nián)前“8·31”大限前夕成功闖關的(de)土地(dì)北京有200餘塊，有近百塊迄今為(wèi)止都未動工開發。
這些閑置地(dì)塊無法正常開工，除了牽涉債權債務糾紛外，大多還是受阻于拆遷。據記者所知，“8·31”闖關成功後未動工開發的(de)地(dì)塊，三環以內(nèi)的(de)占了相當比例，這些土地(dì)不要說“七通一(yī)平”，相當一(yī)部分連“三通一(yī)平”的(de)标準都難以達到。
“一(yī)是拆遷成本趨高(gāo)，二是政府加強舊(jiù)城保護政策，項目控制規劃也受到影響，進而減緩了開發進度，甚至迫使其不得不停工。”一(yī)位市場人士表示。
面對如(rú)此多的(de)限制用地(dì)，政府開始重拳出擊。9月5日，國務院再度下發通知，要求加強土地(dì)監管，加上“8·31”兩周年(nián)已至，閑置用地(dì)清理(lǐ)整頓，自(zì)然成了北京市國土部門的(de)重頭戲。
有專家表示，對于閑置土地(dì)，完全可(kě)以設定和(hé)執行更為(wèi)嚴格的(de)标準。不妨以出讓日期作為(wèi)計算标準，在兩年(nián)內(nèi)要求完成總建設工程量的(de)3/4，否則作為(wèi)閑置用地(dì)收回，這能有效解決一(yī)些項目工程啓動後長(cháng)期停滞不前的(de)問題。
據記者掌握的(de)*消息，近日将出台的(de)北京市地(dì)産調控細則當中，可(kě)能針對閑置用地(dì)的(de)處置作出更明确和(hé)強硬的(de)規定，而這也是國土部門迫切希望解決的(de)問題。如(rú)果能有效清理(lǐ)這些閑置土地(dì)，對于緩解今年(nián)的(de)供地(dì)任務将會起到不小的(de)作用。
(作者：趙麗萍)
