|
國務院九部門要求各地(dì)必須在９月底前公布城市住房建設規劃的(de)“大限”已過，大多數城市政府按時出台了落實“國六條”的(de)地(dì)方細則。在保障性住房建設方面，一(yī)些地(dì)方拿出了指标性方案，但也有不少地(dì)方細則避實就虛的(de)多，定量細化的(de)少；表态性的(de)模糊條文多，操作性的(de)具體方案少，個中充滿“玄機”。這說明樓市的(de)确還有一(yī)些“攪和(hé)”的(de)因素在，房地(dì)産行業的(de)調控與糾偏仍任重道(dào)遠。
可(kě)喜的(de)與堪憂的(de)：地(dì)方細則評說
今年(nián)５月２８日，建設部等九部門聯合發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的(de)意見》（俗稱“國六條配套細則”），要求“各級城市住房建設規劃要在２００６年(nián)９月底前向社會公布”。許多城市政府趕在此時間“大限”節點之前，出台了地(dì)方細則。審視(shì)其內(nèi)容，其“亮(liàng)色”在于保障性住房的(de)規劃終于在若幹城市“破冰”。
深圳市在其“１５條”細則中明确規定，每年(nián)将全市土地(dì)出讓淨收益的(de)１０％用于公共租賃住房(含廉租住房)建設。有業內(nèi)人士測算，如(rú)果按深圳年(nián)土地(dì)收益的(de)*紀錄１００億元來計算，今後深圳每年(nián)将有１０億元左右的(de)公共資金投向公共租賃住房(含廉租住房)建設。
浙江省政府具體規定，各市政府每年(nián)要将土地(dì)出讓淨收益的(de)５％以上用于廉租住房保障。浙江省政府同時明令沒有列入計劃或拆遷安置房源未落實和(hé)補償措施不到位的(de)項目，一(yī)律不得拆遷，以減少被動性住房需求的(de)過快增長(cháng)。
上海也終于意識到相對于１７００多萬常住人口的(de)城市規模而言，能享受廉租住房政策的(de)家庭隻有１．８萬戶，實在偏少。在未來５年(nián)住房建設規劃中，上海将擴大住房保障政策覆蓋面，使能夠享受廉租住房政策的(de)城鎮生活和(hé)居住困難家庭達到１０萬戶左右。同時，政府還将引導開發商建設用于租賃的(de)商品住房。
但地(dì)方細則中仍有堪憂的(de)一(yī)面。在“國六條配套細則”中，有兩點備受關注，一(yī)是新建住房結構比例如(rú)何落實，即９０平方米以下住房占開發建設總面積的(de)７０％以上，是放到一(yī)個地(dì)區的(de)建設總量中去(qù)實施，還是在每個具體項目中落實？二是２００６年(nián)６月１日以前審批但未取得施工許可(kě)證的(de)項目，怎樣按上述套型結構比例要求進行調整？
而對于這兩個關鍵問題，諸多地(dì)方的(de)細則含糊不清。
９月上旬，北方某市發布的(de)細則可(kě)謂玄而又玄，規定“從９月１日起對新審批的(de)住房項目執行新審批流程”，但對于業界*關心的(de)９０平方米以下住房占比如(rú)何落實——是實行單個項目管制還是年(nián)度總量控制，竟不置一(yī)詞。
東部某市在９月３０日出台的(de)住房建設規劃中，也隻是籠統地(dì)說“按照區域控制，總量和(hé)項目相結合的(de)原則”，控制新審批新開工商品住房套型結構比例。
至于“曆史遺留問題”，即６月１日前已審批但未獲施工許可(kě)證的(de)商品住房項目如(rú)何處置，衆多地(dì)方細則或語焉不詳，或不予涉及。業內(nèi)人士指出，某地(dì)細則中一(yī)句“應按照依法行政的(de)原則，依照有關政策規定，配合市有關部門做(zuò)好清理(lǐ)工作”的(de)“官話”，竟留下了四個疑問讓市場“猜謎”：“按照依法行政的(de)原則”，是不是意味着可(kě)以不再進行調整？“有關部門”是哪個部門？清理(lǐ)何時進行？清理(lǐ)後是全部過關，還是逐一(yī)處理(lǐ)？
易居中國房地(dì)産研究院的(de)一(yī)位分析師說，如(rú)此模糊地(dì)規定意在“暗度陳倉”，套型結構比例的(de)“緊箍咒”可(kě)能将從衆多６月１日前審批但未開工的(de)項目頭上滑落。這無異于“放虎歸山”。
處在風口浪尖的(de)大城市尚且如(rú)此，其他一(yī)些地(dì)方與其說是出台操作細則，不如(rú)說是對“國六條配套細則”的(de)再解釋、再表态，也就不難理(lǐ)解了。
“地(dì)王”頻出：“限房價”被忘的(de)信号
國務院九部門出台的(de)“國六條配套細則”在要求“保證中低(dī)價位、中小套型普通商品住房土地(dì)供應”時，明确指出：“土地(dì)的(de)供應應在限套型、限房價的(de)基礎上，采取競地(dì)價、競房價的(de)辦法，以招标方式确定開發建設單位。”遺憾的(de)是，在各地(dì)的(de)細則中，“限房價”少見蹤影。與此相對，眼下諸多城市土地(dì)市場上，“地(dì)王”層出不窮。業內(nèi)人士認為(wèi)，這對于未來房價是個值得注意的(de)危險信号。
９月初，上海浦東花木一(yī)地(dì)塊拍出了５９．８９億元的(de)天價，以土地(dì)規劃上限５３萬平方米的(de)總建築面積計算，樓闆價高(gāo)達１．１３萬元／平方米，加上建安成本等費用，項目成本價将超過１．５萬元／平方米。而離(lí)這一(yī)地(dì)塊不遠處的(de)新樓盤，目前普通公寓的(de)平均售價隻有９７００元／平方米，連體别墅也隻售１．５萬元／平方米左右。
富陽控股集團的(de)一(yī)位分析師指出，就地(dì)理(lǐ)位置而言，這一(yī)地(dì)塊應執行９０平方米以下住房占開發總面積７０％以上的(de)标準；而“地(dì)王”的(de)誕生，則意味着這一(yī)地(dì)區的(de)房價有了一(yī)個新标杆。于是，一(yī)個尴尬的(de)局面出現了：即使限制住了套型面積，也阻止不了房價的(de)拉高(gāo)。
不僅僅上海如(rú)此，杭州“新地(dì)王”日前也破繭而出。此前，南京也誕生了總價１４．９５億元的(de)“地(dì)王”，樓闆價在８０００元/平方米以上，而其周邊的(de)樓盤均價每平方米不過６０００元。
糾偏“含糊其辭”，還要靠政策執行力
一(yī)些地(dì)方細則中的(de)“玄機”究竟隐含了怎樣的(de)“深意”？這對于未來房地(dì)産市場意味着什麽？
一(yī)位開發商的(de)話耐人尋味。他說：“每個樓盤都要求先把比例規劃好再說，至于具體怎麽做(zuò)，那是另一(yī)回事。”
如(rú)今，樓市調控政策的(de)出台不可(kě)謂不多、措施也不可(kě)謂不狠，僅２００６年(nián)以來，有關調控措施就不下１０項：從金融手段的(de)加息、财政手段的(de)全額征稅、市場秩序的(de)淨化，到開發按揭嚴控、土地(dì)閘門把緊、外資進入門檻提高(gāo)，中央調控樓市的(de)舉措和(hé)決心深受百姓歡迎。但眼下，地(dì)方細則中的(de)“玄機”在提醒人們，那種認為(wèi)細則一(yī)出台，樓市諸多問題就可(kě)迎刃而解的(de)想法，未免有些理(lǐ)想化。要糾偏地(dì)方細則中暴露出來的(de)“含糊其辭”，還是要靠政策的(de)執行力。
業內(nèi)人士指出，畢竟目前中國房地(dì)産的(de)主要矛盾不是投資不足而是安居遠未到位，這就不能沒有“國六條”及其實施細則的(de)嚴格執行，不能不以監察等強力手段來保障樓市調控的(de)到位、維護政策的(de)尊嚴。
“國六條配套細則”與此前調控政策的(de)一(yī)個明顯不同之處是，監察部首次作為(wèi)九個部門之一(yī)，參與調控。各地(dì)區、特别是城市政府是否切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的(de)目标責任制，監察部門應該明察暗訪。地(dì)方細則既出，具體執行尚可(kě)糾偏。“這回樓市調控能否見效，接下來得看監察部門的(de)了！” | 