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在日前舉辦的(de)“2006年(nián)中國地(dì)産金融年(nián)會”上，與會專家學(xué)者在肯定了2006年(nián)房地(dì)産新政初見成效的(de)同時，普遍認為(wèi)：未來20年(nián)左右，房地(dì)産業牛市還将延續，房價将平穩上漲。
新政見效尚需進一(yī)步落實
中國房地(dì)産協會副會長(cháng)朱中一(yī)指出：2006年(nián)房地(dì)産各項調控政策的(de)實施，已經取得了初步成績。全國近半數地(dì)級市場進行了城市編制并公布住宅建設規劃，新建房屋套數及比例工作計劃也正在啓動，住房營業稅的(de)政策也已基本落實。土地(dì)供應的(de)調控力度加大，土地(dì)的(de)開發面積和(hé)城市房屋的(de)拆遷面積得到了有效控制。廉價房制度也有了進一(yī)步調控，經濟适用房正在規範中發展。房地(dì)産市場通過政府調控，呈現出積極變化的(de)态勢，開發投資平穩增長(cháng)。
數據顯示：今年(nián)1至9月全國房地(dì)産開發投資同比增長(cháng)24.3%，低(dī)于同期城鎮固定資産投資增長(cháng)3.9個百分點。9月份新建住房銷售價格同比上漲6.3%，漲幅比上月回落了0.8個百分點，其中上海、杭州、南京等長(cháng)江三角洲的(de)商品房價格繼續保持平穩，深圳、北京等城市的(de)總體漲幅仍然偏高(gāo)。
據統計：由于消費者對政策和(hé)市場的(de)觀望，商品房的(de)成交量5至7月放緩，8至9月開始回升，漲幅分别為(wèi)14.3%和(hé)8.7%。今年(nián)1至9月份40個大中城市新建商品住房累計成交面積同比增長(cháng)7.6%。外資購房比較集中的(de)城市6月份以來出現了不同程度的(de)下降。
朱中一(yī)指出：當前總體形勢是好的(de)。我們相信，随着各地(dì)貫徹落實工作的(de)不斷推進，效益将進一(yī)步顯現，預計房地(dì)産市場繼續朝着調控目标發展，中低(dī)價位、中小戶型商品房逐步增加，房地(dì)産的(de)價格将呈現穩中有升，漲幅放緩的(de)态勢。
但他也同時指出：由于今年(nián)6月份以後，相當一(yī)部分未開工項目重新進行了規劃設計的(de)審批和(hé)調整，延遲了部分項目的(de)開工，所以有可(kě)能在今年(nián)底或明年(nián)初，房地(dì)産開發投資出現一(yī)度上漲的(de)态勢。
多方原因促成房産未來牛市
“假如(rú)未來3到5年(nián)人民币升值30%至40%，我們認為(wèi)，房地(dì)産在中國宏觀經濟中将保持每年(nián)10%左右的(de)增值，名義增長(cháng)率會在12%至15%。這個數據是合理(lǐ)的(de)，是跟經濟基本因素相吻合的(de)。”摩根大通董事總經理(lǐ)兼大中華區首席經濟師龔方雄在年(nián)會上作出了上述論斷。此言一(yī)出語驚四座，但與會專家學(xué)者普遍認為(wèi)：中國房地(dì)産業今後還将有一(yī)段較長(cháng)的(de)穩步發展期。
城鎮化、新農村建設推動全國房産業發展。朱中一(yī)認為(wèi)：今後一(yī)二十年(nián)是我國經濟的(de)重要發展機遇期，也是我國房地(dì)産業發展的(de)重要機遇期，在此期間人民收入會進一(yī)步提高(gāo)，我國的(de)城鎮化還在繼續穩步推進，所以我國的(de)房地(dì)産業還會有一(yī)個空間較大、時間較長(cháng)的(de)發展。
朱中一(yī)特别指出：各地(dì)的(de)房地(dì)産業發展情況差異會很大，東部的(de)一(yī)些大城市，發展空間很可(kě)能在5至10年(nián)間就将基本飽和(hé)；但中西部城市，以及東部中小城市還有相當大的(de)發展空間。盡管房地(dì)産業有較強區域性，但作為(wèi)我們綜合觀察研究對象的(de)應該是全國整體的(de)房地(dì)産業，城鎮化與新農村建設将極大促進這個産業的(de)持續理(lǐ)性發展。
人民币升值提供資金鏈支持。中國國際金融有限公司首席經濟學(xué)家哈繼銘也指出：人民币彙改以後，彙率水平有一(yī)定的(de)升值幅度，彙率升值對我國的(de)影響，首先是有利于促進産業結構的(de)升級，因為(wèi)低(dī)利率水平的(de)生産随着人民币升值利潤率越來越薄，會向高(gāo)附加值生産轉移；其次有利于促進區域間平等發展，由于沿海地(dì)區勞動力成本高(gāo)于內(nèi)陸地(dì)區，在人民币漸進升值過程中，企業會有更強的(de)動力向內(nèi)陸地(dì)區轉移，從而有利于區域間均衡發展；還有為(wèi)中國出口貿易降壓。
因而可(kě)以說，升值壓力和(hé)強勁的(de)經濟增長(cháng)，将對房地(dì)産價格未來變化提供強有力的(de)資金鏈支持。
外資看好中國房産市場。世邦魏理(lǐ)仕大中華區董事總經理(lǐ)蒲敬思說：中國政府鼓勵私人購房的(de)政策使境外資本認為(wèi)這個市場作為(wèi)一(yī)個全新的(de)融資領域變得越發有吸引力。
蒲敬思綜合業界情況認為(wèi)：中國房地(dì)産市場首先是擁有10年(nián)、15年(nián)甚至20年(nián)之久的(de)較有利的(de)長(cháng)期趨勢，即使像成都、天津等二級城市，也在持續快速發展并日益成熟，很多投資者正是看好這個需求商機；其次是投資的(de)收益率，綜合整個亞洲數據，除中國外收益率都非常低(dī)。
蒲敬思還指出：中國融入全球化進程之中，吸引了衆多全球資本的(de)注意。境外人士普遍認為(wèi)人民币會越來越有價值，因此加大了在中國各地(dì)的(de)投資額。僅今年(nián)上半年(nián)，在中國的(de)投資已達50億美元。20%的(de)增長(cháng)是在住宅區的(de)投資，其餘增長(cháng)則來自(zì)辦公區投資。
數據顯示：來自(zì)世界各地(dì)的(de)投資者都已進入中國房地(dì)産市場。盡管他們中過半數來自(zì)中國香港，但新加坡、日本，甚至澳大利亞的(de)機構投資者也已進入。一(yī)緻的(de)觀點是，這個市場非常大、非常有潛力。
繁華背後尚存隐憂
朱中一(yī)指出：當前特别需要關注的(de)問題主要是部分地(dì)區，特别是中小城市和(hé)市場發展相對平穩地(dì)方對中央調控政策的(de)認識還有差距；住房調整結構的(de)工作進展不十分理(lǐ)想，部分地(dì)區對調整項目的(de)審批緩慢，對新開工面積的(de)影響較大。這對下一(yī)步調整結構、穩定房價可(kě)能有一(yī)定影響。
哈繼銘也在會上發出警告：我國目前的(de)人口結構以及資本賬戶比較關閉的(de)狀态容易催生資産價格泡沫，必須加以防範。
(作者：張牧涵) | 