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2006年(nián)的(de)兩會期間，房地(dì)産就是聚集的(de)焦點。從政府兩會報告中提到要穩定房價開始，從“國八條”到“曾四點”，再到新八條，都表明了政府穩定房價的(de)決心。到了5月份更是發出了更有震懾力的(de)七部委《關于穩定住房價格的(de)意見》。但是衆所周知，房地(dì)産宏觀調控并不理(lǐ)想。
房産發展的(de)根本問題
宏觀調控失利的(de)一(yī)個根本原因是它并沒有觸及到房産發展的(de)根本問題。房價瘋漲，投資過大隻是一(yī)種表象，控制這些表面的(de)現象可(kě)以有很多的(de)方法，但是如(rú)果不觸及房地(dì)産行業發展中的(de)一(yī)些根本問題就達不到調控效果。
那些是房地(dì)産業發展的(de)根本問題呢(ne)？筆(bǐ)者曾在*近《藍籌地(dì)産評論》上發表的(de)“十問房地(dì)産---關于威脅房地(dì)産業健康發展若幹問題的(de)思考”一(yī)文中提出了威脅我國房地(dì)産業健康發展十大問題。那就是：
1.房地(dì)産業統計信息的(de)問題
2.房地(dì)産項目社會效益評價機制建設的(de)問題
3.地(dì)産市場宏觀調控手段的(de)問題
4.房地(dì)産領域中政府角色定位的(de)問題
5.住房消費政策的(de)問題
6.信息公開機制建設的(de)問題
7.房地(dì)産業制度創新的(de)問題
8.房地(dì)産金融體系建設的(de)問題
9.房地(dì)産行業自(zì)律機制建設的(de)問題
10.房地(dì)産開發過程中政企錯位的(de)問題
要想徹底的(de)解決問題首先要找到其根本問題。
宏觀調控的(de)實質
國家管理(lǐ)市場既有法律,行政的(de)手段，還有經濟的(de)手段。長(cháng)期以來，我們注重行政手段，都是靠紅(hóng)頭文件，例如(rú)政府的(de)一(yī)些決定和(hé)通知。但事實上市場經濟發展到今天，單純依賴行政命令就行不通了，法律手段和(hé)經濟手段應當是宏觀調控的(de)主要措施。但是具體到每一(yī)次它調控的(de)對象不能一(yī)概而論。
*近中國銀行宣布從4月28日起金融機構一(yī)年(nián)期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的(de)5.58%提高(gāo)到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應調整，金融機構存款利率保持不變。金融機構利率的(de)調整一(yī)般來說是國家宏觀調控的(de)一(yī)個內(nèi)容。這一(yī)次貸款利率的(de)上升不一(yī)定完全是針對房地(dì)産，國家宏觀調控的(de)主要目的(de)還是抑制整個基本建設投資增長(cháng)速度過快和(hé)占的(de)比例太大。要警惕我們國家兩個投資比例過大：一(yī)個是固定資産的(de)投資比例過大，連續幾年(nián)都接近了GDP的(de)50%。1958年(nián)大躍進時期，我們國家有一(yī)個經濟決策上的(de)失誤就是固定資産投資過大，*的(de)年(nián)份占到70%。這是個什麽樣的(de)概念？那就是GDP有一(yī)大半用于基本建設。GDP有3個去(qù)向，一(yī)個是外貿，一(yī)個是用于居民收入，第三個是用于再投資，産生新的(de)生産能力。而每一(yī)個都必須有一(yī)個合适的(de)比例，因為(wèi)投資占GDP的(de)比重太大，意味着居民的(de)生活水平沒有随着GDP的(de)增長(cháng)而提高(gāo)。在58年(nián)、59年(nián)國民經濟就陷入了崩潰的(de)邊緣，其主要原因就是固定資産投資比例過大，這是一(yī)個教訓。這幾年(nián)固定資産投資比重太大，房地(dì)産投資占固定資産的(de)比例也過大，連續幾年(nián)超過35%，*達到了40%。2004年(nián)中央就提出了抑制投資增長(cháng)過快的(de)問題，其中就包含了房地(dì)産的(de)投資。那時候的(de)房價還沒有上升到現在老百姓這麽敏感的(de)程度，但是随着繼續演變，價格也上去(qù)了，百姓意見就大了，人大代表紛紛提意見，中央政府的(de)壓力就大了。宏觀調控的(de)主要對象除了鋼鐵、化工、建材、汽車，第五大塊就是房地(dì)産。所以說這次加息不完全是針對房地(dì)産，還是主要針對國民經濟中資産投資的(de)熱情過高(gāo)經濟發展的(de)勢頭過熱現象沒有得到根本緩解的(de)問題，當然，房地(dì)産也包含在內(nèi)。中央一(yī)直都在關注老百姓的(de)住房問題，但我覺得中央的(de)考慮還不光從這個入手，還有幾個很深層次的(de)考慮：1. 産能過剩問題，如(rú)鋼鐵、化工、建材、汽車等幾大行業産能過剩，這對經濟發展是一(yī)個“瓶頸”2.資源匮乏問題，這些行業消耗了大量的(de)能源，能耗也是制約經濟發展的(de)問題。這些都是作為(wèi)中央政府深刻考慮的(de)問題，房地(dì)産也是其中的(de)一(yī)部分，也連帶着受到調控。房地(dì)産業更多的(de)還是考慮它所占用的(de)土地(dì)資源及其價格水平，中央始終都是把解決中低(dī)收入家庭的(de)住房問題擺在首位的(de)。解決中低(dī)收入家庭的(de)住房問題應是宏觀調控的(de)實質
經濟适用房的(de)建設不可(kě)取
在解決中低(dī)收入群體住房問題上，政府應該唱(chàng)主角。經濟适用房的(de)建設并不能解決中低(dī)收入群體住房問題，着力點應放在廉租房和(hé)住房補貼機制建設上,這樣，社會福利才能直接到了享受福利的(de)對象手中。
而經濟适用房通過降低(dī)地(dì)價，降低(dī)稅收，以優惠政策讓房地(dì)産開發商來建設，然後再賣給中低(dī)收入家庭，這就轉了一(yī)個彎。政府沒有辦法控制成本，也就沒有辦法實現利潤不能超過3%的(de)要求。這樣一(yī)來，社會福利優惠就在開發商手中了。另外，由于土地(dì)資源的(de)制約，房地(dì)産也由“大盤時代”進入了“精品時代”，房地(dì)産開發要求精心設計、精心施工、精心管理(lǐ)。而經濟适用房變不了精品，20年(nián)後怎麽辦？拆了嗎？70年(nián)代建的(de)那麽多簡易住宅、筒子(zǐ)樓至今還星羅棋布地(dì)分布在各地(dì)的(de)校園、廠區、機關大院裏，等着拆遷，資源浪費的(de)教訓是非常大的(de)。
另外，實施經濟适用房制度必然把公民分成兩類，一(yī)部分人有權利享受經濟适用房，另一(yī)部分人沒有資格購買經濟适用房。這種區别對待的(de)“雙軌制”，在我國社會經濟發展曆程中并不鮮見。雙軌制不僅形成新的(de)社會不公問題，還為(wèi)各地(dì)造就了一(yī)批特權階層，這些人利用手中掌握的(de)資源審批權，依賴權力尋租，形成新的(de)腐敗溫床。
因地(dì)制宜 對症下藥
對房地(dì)産而言，2005年(nián)宏觀調控并未達到它的(de)預期效果。但是為(wèi)什麽會事與願違呢(ne)？這次的(de)宏觀調控的(de)基本目标有兩個：一(yī)是抑制過度的(de)房地(dì)産投資熱情，二是抑制房價的(de)過高(gāo)漲幅。而其基本判斷是認為(wèi)過高(gāo)的(de)房價是由于投機性的(de)炒作引起的(de)，房價一(yī)擡高(gāo)，又吸引了大量的(de)投資。判斷依據是上海和(hé)杭州兩市的(de)樓市狀況。他們認為(wèi)在上海和(hé)杭州投機性消費占到了12%以上，這就是一(yī)種泡沫，容易虛擡房價。于是就采取了提高(gāo)房地(dì)産轉讓稅的(de)調控措施。而且針對全國，這就很有“一(yī)刀切”的(de)味道(dào)。中國是一(yī)個地(dì)域很大的(de)國家。每個城市、每個地(dì)區的(de)經濟發展水平差異很大，而房地(dì)産很大的(de)特點就是它的(de)商品是不能流動的(de)，地(dì)域性很強。我們不知道(dào)上海杭州的(de)統計是怎樣來的(de)，我們假定它是正确的(de)，那也僅僅是反映上海和(hé)杭州兩地(dì)的(de)情況，不是一(yī)個全國的(de)普遍現象。對上海房地(dì)産市場的(de)調控措施拿到别的(de)地(dì)區，不一(yī)定是正确的(de)。這種“一(yī)刀切”的(de)調控效果肯定不好。內(nèi)地(dì)有些房地(dì)産市場才剛剛起步，而有些地(dì)區已經炒得很厲害，特别是上海、溫州、杭州一(yī)帶很厲害，所以調控要因地(dì)制宜、分類指導，一(yī)定要對症下藥否則效果就不好，實踐也證明了，效果确實不好。
兩隻手一(yī)起抓
房地(dì)産市場是個地(dì)域性很強的(de)市場，所以調控的(de)理(lǐ)念和(hé)調控的(de)手段也與其他行業不同。
首先應該賦予地(dì)方政府更多的(de)發展經濟的(de)自(zì)主權。中央政府不應該幹預得太多、太細，因為(wèi)隻有地(dì)方政府才*了解本地(dì)區社會經濟發展的(de)真實需要，當然也不是說作為(wèi)中央政府不需要調控。
市場經濟環境下主要靠什麽來調控？一(yī)是法律手段。如(rú)可(kě)以通過立法來控制土地(dì)資源的(de)流失。如(rú)果有人違規就觸犯了法律。法律的(de)約束和(hé)行政的(de)約束就約束效果而言，當然是不可(kě)同日而語的(de)。這的(de)确是我國市場經濟的(de)一(yī)個缺陷。二用經濟手段，通過金融、稅收等經濟手段實施調控。經濟手段和(hé)法律手段這兩隻手一(yī)起抓。
(作者：潘蜀鍵) | 