|
任憑民衆的(de)憤怒和(hé)指責，房價持續不斷的(de)高(gāo)漲，依然無法改變房價不斷上漲的(de)事實。政府部門的(de)調控不可(kě)能根本改變房地(dì)産行業發展的(de)現狀和(hé)未來。除非我們的(de)經濟發展不把房地(dì)産業作為(wèi)一(yī)個經濟發展支柱産業。房地(dì)産名副其實的(de)是經濟發展的(de)支柱産業。房地(dì)産在很多地(dì)方起到了經濟發展領頭羊的(de)作用。有關數據顯示房地(dì)産每年(nián)以30%——50%的(de)速度高(gāo)速增長(cháng)；房地(dì)産行業每年(nián)向地(dì)方政府貢獻的(de)稅收數額可(kě)觀。而房地(dì)産産業帶動的(de)相關産業和(hé)就業效益是不可(kě)估量的(de)。這就不難理(lǐ)解為(wèi)什麽房地(dì)産市場如(rú)此的(de)火爆，而地(dì)方政府和(hé)部門始終不打算用強有力的(de)手段來治理(lǐ)它。
土地(dì)是緊缺資源，而房地(dì)産以大量的(de)土地(dì)使用為(wèi)前提來發展。國有土地(dì)情況下，開發商從廉價的(de)土地(dì)中獲取了暴利。提高(gāo)土地(dì)價格不符合國有土地(dì)性質。因此房價能否降下來，取決于地(dì)方政府能否轉變“以房地(dì)産為(wèi)地(dì)方财政和(hé)經濟發展主要增長(cháng)點”的(de)态度。近年(nián)來，個人集資建房在各地(dì)暫露頭角，但是*終難以獲取成功。為(wèi)什麽呢(ne)？
個人集資建房簡單的(de)說，就是城市居民自(zì)發的(de)聯合起來進行住房建設。個人集資建房是居民個人為(wèi)了居住而建，因而不存在商品房銷售環節。這樣就使房子(zǐ)的(de)商品性不存在，減少了商品流動環節的(de)稅收和(hé)開發商的(de)利潤，房價總體大幅度降低(dī)。從經濟競争和(hé)利益角度講，個人集資建房的(de)大面積發展會損壞房地(dì)産行業的(de)發展。
有關的(de)統計數據顯示：房地(dì)産開發活動中，開發商利潤*可(kě)達60%。不僅如(rú)此，整個房地(dì)産開發過程中，土地(dì)的(de)炒作和(hé)倒賣，房屋銷售的(de)炒作等使商品房的(de)土地(dì)成本增值，房價不斷上漲。開發商獲利的(de)同時，地(dì)方政府取得了很多土地(dì)增值稅和(hé)企業所得稅、營業稅、交易稅等。而個人集資建房的(de)興起首先使政府損失大量的(de)稅收，還不說土地(dì)的(de)增值稅和(hé)房地(dì)産交易對相關産業的(de)帶動損失。因此，從地(dì)方政府的(de)主導思想來說，地(dì)方政府不會支持“個人集資建房”。
“個人集資建房”的(de)另外一(yī)層意思還意味着“集資建房者”對房地(dì)産産業的(de)破壞和(hé)沖擊外，同時将獲得低(dī)價的(de)土地(dì)使用權資源，這對于多數商品房購買者來說也是一(yī)種資源占有和(hé)使用的(de)不公平。因而不解決個人集資建房中的(de)地(dì)方政府依靠房地(dì)産行業獲利和(hé)稅收問題，地(dì)方政府不會痛快的(de)支持“個人集資建房”。
“個人集資建房”是否應當存在呢(ne)？在市場主體多元化的(de)今天，政府不應當單純的(de)以獲取更多的(de)房地(dì)産稅收獲利益為(wèi)代價，而犧牲民衆的(de)合理(lǐ)住房需求。地(dì)方政府也不能輕而易舉的(de)允許“個人集資建房”大規模盛行，危及房地(dì)産行業的(de)發展。理(lǐ)想的(de)做(zuò)法是，“個人集資建房”的(de)風險和(hé)商品房一(yī)樣存在，國家立法明确個人集資建房的(de)具體操作程序和(hé)實施辦法。
“個人集資建房”的(de)風險主要是大城市居民分散，相對較長(cháng)時間內(nèi)湊夠足夠的(de)集資戶和(hé)履行房屋建築報批程序、建設周期長(cháng)等因素可(kě)能導緻“個人集資建房”不成功。
“個人集資建房”*的(de)特點應當是沒有開發商暴利存在，而地(dì)方政府的(de)土地(dì)增值稅和(hé)房産交易稅等稅收利益不消失，這時地(dì)方政府才會積極的(de)立法鼓勵和(hé)支持“個人集資建房”。
“個人集資建房”的(de)理(lǐ)想法律政策和(hé)操作程序應當是這樣的(de)：
一(yī)、首先，城市居民(不是戶籍概念的(de)居民)發起集資建房活動，依法在民政部門登記為(wèi)“某某個人集資建房合作社”。同時對“集資建房合作社”人數做(zuò)出限定，如(rú)集資戶不低(dī)于200戶。
二、按照社團法人登記管理(lǐ)要求，對個人集資建房合作社發起人數量做(zuò)出要求。“個人住房合作社”建立章(zhāng)程，核心是構築财務管理(lǐ)制度，監事會制度和(hé)社長(cháng)負責制、産生、罷免程序等。
三、“個人住房合作社”達到法律規定的(de)集資戶，并交納了首期集資款後(首期款的(de)數額以能夠滿足購置土地(dì)和(hé)合作社管理(lǐ)運作經費為(wèi)限)。住房合作社社長(cháng)為(wèi)“個人集資建房合作社”的(de)法人代表進行土地(dì)購置和(hé)房屋建築設計、以及其他房地(dì)産建設的(de)報批手續。
四、住房合作社取得了土地(dì)使用權和(hé)開工建設手續以後，就可(kě)以和(hé)建築公司聯系施工事宜。集資建房者按照事先約定好繳納集資款的(de)辦法和(hé)比例分期繳納集資款。住房合作社按照章(zhāng)程和(hé)财務制度使用集資款，并接受集資戶和(hé)監事會的(de)财務監督。需要明确的(de)是住房合作社的(de)發起人對集資建房的(de)成敗承擔全部法律責任，允許住房合作社社長(cháng)和(hé)日常管理(lǐ)人員有适當的(de)報酬。
五、個人住房合作社在土地(dì)使用權取得和(hé)房屋建築成功後房屋首次産權登記上，以民政部門登記的(de)“個人住房合作社”名稱為(wèi)權屬所有人，房屋竣工後過戶到集資戶個人名下。這樣房管和(hé)土地(dì)部門的(de)流轉稅收不會因為(wèi)集資建房而大幅度減少，便于實現土地(dì)價值和(hé)房地(dì)産開發的(de)适當稅收回報。地(dì)方政府在此沒有理(lǐ)由不支持“個人集資建房”。為(wèi)了鼓勵地(dì)方政府支持“個人集資建房”，甚至允許地(dì)方政府征收一(yī)定的(de)“個人集資建房”土地(dì)或房産稅收補貼。
六、允許個人集資建房過程中，允許房屋設計套數适當多出集資戶一(yī)些，将來允許銷售或者公開招募集資戶。因為(wèi)房屋建築設計不可(kě)能說是200戶集資人，就設計出來是200套房子(zǐ)。将來還有社區共有房子(zǐ)和(hé)其他臨時調劑問題。但是可(kě)以限制集資建房中多餘住房的(de)銷售價格，或者按市場銷售價征收多餘房子(zǐ)的(de)銷售稅收。
七、個人集資建房的(de)集資款應當由以下幾部分組成：一(yī)、土地(dì)使用權價格和(hé)稅收；二、房屋建築裝修成本和(hé)稅收；三、辦理(lǐ)産權登記的(de)稅費；四、成立住房合作社的(de)必要管理(lǐ)和(hé)運作經費；五、房屋的(de)設計費以及聘請中介服務的(de)費用；六、其他的(de)不可(kě)預測費和(hé)有關稅收支出。
“個人集資建房”在上述操作規則的(de)指導下，政府和(hé)有關部門立法加以規範和(hé)監督、指導是能夠實現的(de)。這樣也容易取得地(dì)方政府和(hé)有關部門的(de)政策和(hé)法律支持，同時不至于和(hé)房地(dì)産産業發生沖突。在此，個人集資建房的(de)風險主要在于：時間成本和(hé)集資戶的(de)數量限制，以及發起人操作不善，或者非法使用集資款時給集資人造成的(de)損失。當然，在個人集資建房有法可(kě)依的(de)情況下，也可(kě)以出台金融業的(de)信貸支持政策幫助集資戶在集資過程中的(de)資金困難。可(kě)以斷定，隻要個人集資建房不會大幅度的(de)影響到地(dì)方政府稅收利益前提下，國家和(hé)地(dì)方出台法律和(hé)政策支持個人集資建房将是可(kě)行的(de)。
(作者：董正偉) | 