[ 信息發布:jqfdc | 發布時間:2007-04-30 | 浏覽:2889 ]

二手房是住房在二級市場中的(de)通俗稱謂，在整個住房市場中承上啓下，起着橋梁和(hé)紐帶作用。成熟的(de)房地(dì)産市場中二手房市場所占份額較大，在我國發達地(dì)區如(rú)北京、上海、深圳等地(dì)，二手房的(de)成交量已接近或超過新建商品房的(de)成交量，成為(wèi)房地(dì)産市場中*活躍的(de)因素。一(yī)個成熟的(de)房地(dì)産市場中新建商品房與二手房的(de)比例應為(wèi)3：7或4：6，寶雞的(de)二手房情況如(rú)何？
■二手房交易在整個市場中比重較低(dī)
寶雞市二手房市場交易，近幾年(nián)發展迅猛。2003年(nián)，寶雞二手房成交3.23萬平方米，2004年(nián)8.18萬平方米，2005年(nián)成交11.92萬平方米，2006年(nián)二手房成交16.86萬平方米，是2003年(nián)的(de)5.22倍，逐年(nián)淨增長(cháng)額分别為(wèi)4.95、3.74、4.94萬平方米，環比增長(cháng)速度分别為(wèi)：153%、46%、41%。從數字上看二手房交易量逐年(nián)遞增，勢頭可(kě)喜。
寶雞新建商品房交易，也呈現活躍态勢。2003年(nián)多層商品住宅房屋成交面積7.6萬平方米，2004年(nián)多層商品住宅房屋成交面積50.5萬平方米，2005年(nián)多層商品住宅房屋成交面積56.5萬平方米，2006年(nián)多層商品住宅房屋成交面積約58.17萬平方米。
我們發現：二手房與新建商品房交易情況對比，2003年(nián)為(wèi)30：70，2004年(nián) 14：86，2005年(nián) 為(wèi) 17：83，2006年(nián)為(wèi)23：77，從上述數字我們能看到寶雞市二手房在整個市場中所占比重較低(dī)，那麽是不是二手房的(de)總量太小導緻市場不夠活躍呢(ne)？通過市場調查和(hé)統計數據，我們不難發現，寶雞的(de)二手房交易是火想旺卻沒柴燒，即市場需求量大，但能夠交易的(de)房卻不多。細究起來，寶雞二手房市場存在以下問題。
■新建房價漲，緻二手房價升
一(yī)方面市區建設用地(dì)數量有限，而房地(dì)産開發量不斷增加，物以稀為(wèi)貴，因此市區土地(dì)價格逐年(nián)上升，開發商取得土地(dì)的(de)費用增加；另一(yī)方面建材（鋼材、水泥、磚等）價格、人工費用上漲導緻商品房建築成本加大，因此房地(dì)産開發的(de)成本在增加。再加上近年(nián)來房屋需求旺盛，使得房地(dì)産開發高(gāo)潮叠起，新建商品房價格一(yī)路上漲，二手房價格随着商品房的(de)價格節節攀升，2005年(nián)、2006年(nián)的(de)漲幅都在7%左右。尤其是一(yī)些面積小、位置優越、交通便利、物業管理(lǐ)好的(de)二手房，極為(wèi)搶手，頗受購買者的(de)青睐，成交價格不菲，不斷上漲的(de)價格加重了購房人的(de)負擔。
■稅收等政策調整加大買房成本
近幾年(nián)，國家加大了對房地(dì)産市場的(de)調控力度，2004年(nián)的(de)“國八條”、2005年(nián)的(de)“國六條”雖然針對新建商品房，對二手房市場有間接的(de)影響，但是稅收、金融方面的(de)影響是直接的(de)。稅收方面，國家稅務總局《關于加強住房營業稅征收管理(lǐ)有關問題的(de)通知》中要求在2006年(nián)6月1日後，個人将購買超過5年(nián)（含5年(nián)）的(de)住房對外銷售時，除普通住房外，一(yī)律征收營業稅。緊接着《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的(de)通知》中，要求從8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。這兩個文件在寶雞市雖未實施，但也像兩座大山一(yī)樣壓在房主心上，在一(yī)定程度上影響了房屋上市交易。利率方面，中國人民銀行從2004年(nián)10月29日上調存、貸款利率，至今已上調四次，一(yī)年(nián)期貸款利率由5.58%上漲到6.39%，上漲0.81%，購買二手房成本增加，使不少通過銀行置業擔保的(de)家庭經濟負擔加重，使不少想借助銀行貸款的(de)買房人望而止步。
■中介機構不發達造成信息不對稱
房地(dì)産中介機構在二手房交易中起着非常重要的(de)作用，由于買賣雙方對交易信息不了解，要想自(zì)己直接購買或者出售二手房難度較大，這時需要中間人牽線搭橋，把适合的(de)買賣雙方聯系起來。房地(dì)産中介人員具有一(yī)定的(de)房地(dì)産市場專業知識和(hé)較為(wèi)豐富的(de)經驗，熟悉房地(dì)産交易和(hé)産權管理(lǐ)的(de)相關法規，了解房地(dì)産市場價格，能夠更好的(de)滿足客戶的(de)需要、為(wèi)客戶服務。房地(dì)産中介機構應以誠信為(wèi)本，借助其專業知識和(hé)豐富的(de)市場經驗，在房地(dì)産交易中發揮巨大的(de)作用。
寶雞市現有二十餘家房地(dì)産中介機構從事二手房交易，但是從其經營情況來看，一(yī)是公司規模小，運作時間短(duǎn)，一(yī)間辦公室兩張桌子(zǐ)一(yī)部電話再加上三塊黑闆就是一(yī)個公司，總讓人有種不放心的(de)感覺；二是個别中介機構經營不規範，利用虛假信息騙取看房費、中介費，甚至在代理(lǐ)買賣中賺取差價，影響了中介機構的(de)形象；三是成立房地(dì)産中介機構門檻低(dī)，有些從業人員素質較低(dī)，連*基本的(de)房地(dì)産知識和(hé)素養都沒有，真正具有房地(dì)産經紀人資格的(de)人員太少，無法樹立中介機構良好的(de)社會形象和(hé)社會地(dì)位，也就無法發揮應有的(de)作用。
■金融機構支持力度有限
寶雞市新建商品房銷售很好的(de)一(yī)個重要原因是有金融機構強有力的(de)支持，隻要能夠付得起首付，銀行會主動提供按揭貸款，貸款期限長(cháng)、貸款比例高(gāo)，但是二手房卻沒有這麽好的(de)待遇，大都要買房人自(zì)己掏腰包，而且是一(yī)次性支付。
目前幾大商業銀行除了工行、建行開辦購買二手房抵押貸款外，其他行都無此項業務。買房對于一(yī)個家庭來說，是一(yī)件重大的(de)事情，往往需要花費家庭全部的(de)積蓄，或許還不夠，如(rú)果再沒有銀行的(de)支持，置業夢想難以實現。再者，房地(dì)産價值高(gāo)，很多家庭投入大筆(bǐ)資金買房卻沒錢辦其他事情，沒有銀行的(de)支持，死錢不能變成活錢，隻要錢周轉開了，買房的(de)人就無後顧之憂。
■有些單位限制房改房上市交易
2003年(nián)7月1日起，寶雞市的(de)房改房和(hé)經濟适用住房正式進入市場交易，至今已三年(nián)半，很多家庭通過出售房改房購買商品房，實現以舊(jiù)換新，改善了居住條件，房改房成交量逐年(nián)上升，自(zì)2004年(nián)起房改房和(hé)經濟适用住房的(de)成交量占到二手房總成交量的(de)一(yī)半以上。但是時至今日還有部分單位出于自(zì)身的(de)考慮（本單位職工的(de)住房問題、物業管理(lǐ)、燃氣、暖氣的(de)補貼等），限制房屋的(de)買賣，禁止本單位職工向單位以外的(de)人出售房改房，隻能在單位的(de)範圍以內(nèi)交易，在一(yī)定程度上影響了二手房的(de)交易。
二手房市場很大，但離(lí)不開各方面的(de)支持。國家的(de)政策之下，希望我們大家都添一(yī)把柴，隻有這樣二手房市場才能更熱。 王海韬