一(yī)、宏觀調控政策
為(wèi)促進我國房地(dì)産市場的(de)健康發展，抑制過快上漲的(de)房價仍然是2007年(nián)政府調控樓市的(de)首要目标。2007年(nián)由于市場流動性過剩，逐利本性導緻大量資金進入股市與樓市，結果既推高(gāo)了股指也助推了房價上漲。因此，打擊樓市中的(de)投機行為(wèi)依然是2007年(nián)房地(dì)産調控宏觀政策的(de)主旋律。其中，引人關注的(de)是，2007年(nián)國家宏觀調控的(de)思路由“主調市場”轉向“主調保障”，開始向1998年(nián)的(de)房改政策回歸，再加上《物業稅》實轉提速，這一(yī)切無疑将對未來房地(dì)産市場産生極其深遠的(de)影響。
1、國務院“24号文”出台，樓市調控由“主調市場”轉向“主調保障”。
8月7日，國務院發布《關于解決城市低(dī)收入家庭住房困難的(de)若幹意見》(24号文)。《意見》明确要求加快建立健全以廉租住房制度為(wèi)重點、多渠道(dào)解決城市低(dī)收入家庭住房困難的(de)政策體系。受其影響，住宅結構将發生重大變化：廉租住房、經濟适用住房和(hé)中低(dī)價位、中小套型普通商品這四種産品将成為(wèi)供應主流，大戶型公寓、别墅、*住宅的(de)供應比重将大幅下降。“24号文”的(de)發布，是我國樓市調控由“主調市場”轉向“主調保障”的(de)風向标。
2、國土資源部“39号令”從源頭上封堵漏洞。
10月9日，國土資源部正式發布《招标拍賣挂牌出讓國有建設用地(dì)使用權規定》(39号令)。 9号令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地(dì)出讓金後，方能領取土地(dì)使用權證書，未按合同繳清土地(dì)全部出讓金的(de)，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地(dì)使用權證書。這意味着開發商再也不能用少量的(de)啓動資金來撬動大額的(de)銀行貸款，對目前過熱的(de)房地(dì)産市場将起到抑制作用。
3、提高(gāo)“第二套”住房貸款首付和(hé)利率，打擊樓市投機行為(wèi)。
9月27日，央行和(hé)銀監會聯合下發《關于加強商業性房地(dì)産信貸管理(lǐ)的(de)通知》。《通知》規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的(de)，貸款首付款比例不得低(dī)于40%，貸款利率不得低(dī)于中國人民銀行公布的(de)同期同檔次基準利率的(de)1.1倍。此政一(yī)出，市場觀望氣氛濃厚，一(yī)線城市普遍表現有價無市。
二、總體市場情況
1、土地(dì)市場
2007年(nián)，全國土地(dì)購置面積增幅提高(gāo)，但土地(dì)購置費用、土地(dì)開發投資和(hé)土地(dì)成交價款增幅較大，地(dì)價上漲較快情況依然突出。土地(dì)開發面積增幅大幅下滑，囤地(dì)現象依然嚴重。
2007年(nián)1-10月，全國土地(dì)購置面積31350.8萬平方米，同比增長(cháng)了16.9%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)了20.6個百分點；土地(dì)開發面積19835.2萬平方米，同比增幅7.9%,增幅較2006年(nián)全年(nián)下降了20.3個百分點。從各區域土地(dì)供應情況來看，東、中、西部地(dì)區土地(dì)購置面積繼續增長(cháng)，且增速加快；東、中部地(dì)區土地(dì)開發面積穩定小幅增長(cháng)，西部地(dì)區土地(dì)開發面積增長(cháng)較快。
2、房地(dì)産開發投資
房地(dì)産開發投資增幅上升，普通住房和(hé)經濟适用房投資比重提高(gāo)，開發投資結構有所改善。房地(dì)産開發投資增速超過固定資産投資增速，遠高(gāo)于GDP增速。房地(dì)産開發投資占固定資産投資比重有所加大，成為(wèi)拉動經濟增長(cháng)的(de)主要因素之一(yī)。
2007年(nián)1-10月，全國房地(dì)産開發完成投資19192.21億元，同比增長(cháng)31.4%，增幅比2006年(nián)全年(nián)幅提高(gāo)了8.4個百分點，比同期全國固定資産投資增幅高(gāo)出4.5個百分點。2007年(nián)1-10月，房地(dì)産開發投資占固定資産投資比重為(wèi)21.6%，高(gāo)于上半年(nián)3.3個百分點，比2006年(nián)全年(nián)高(gāo)出4個百分點。
3、商品房供應
受房地(dì)産投資快速增長(cháng)的(de)拉動，商品房供應指标增長(cháng)速度保持了穩定且略有反彈。
在加大房地(dì)産市場供應的(de)政策導向下，土地(dì)供應有所加大，房地(dì)産開發投資快速增長(cháng)，商品房供應保持了穩定的(de)增長(cháng)速度。2007年(nián)1-10月，全國商品房施工面積208565.7萬平方米，同比增長(cháng)22.8%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)4.8個百分點；商品房新開工面積73393.3 7萬平方米，同比增長(cháng)22.6%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)5.7個百分點；商品房竣工面積28134.8萬平方米，同比增長(cháng)9.1%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)0.4個百分點。
4、商品房需求
商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續快速增長(cháng)，需求類指标增長(cháng)速度高(gāo)于供應類指标增長(cháng)速度，商品房供不應求矛盾仍然較為(wèi)突出。在商品房銷售中，期房銷售增長(cháng)速度明顯高(gāo)于現房銷售增長(cháng)速度，銷售額增幅明顯高(gāo)于銷售面積增幅。
全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實現了快速增長(cháng)。2007年(nián)1-10月，全國商品房銷售面積53565.0萬平方米，同比增長(cháng)31.3%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)了22.6個百分點；商品房銷售額21287.0億元，同比增長(cháng)51.5%，增幅比2006年(nián)全年(nián)提高(gāo)了38.1個百分點。2007年(nián)1-10月，商品房銷售額增長(cháng)率高(gāo)于銷售面積增長(cháng)率15.5個百分點，而2006年(nián)兩者差距僅為(wèi)4.7個百分點。
5、房地(dì)産價格
房價漲幅仍然較高(gāo)，房價繼續高(gāo)位運行。新建住宅價格上漲速度較為(wèi)突出，漲幅高(gāo)于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業價格漲幅。
由于房價持續快速上漲，目前房價繼續高(gāo)位運行。1-10月份，全國商品房累計銷售均價為(wèi)3974元/平方米，比去(qù)年(nián)同期增長(cháng)了15.3%。
從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續快速上揚，辦公樓與商業價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續高(gāo)于非住宅物業價格漲幅。
住宅價格漲幅持續快速上揚。10月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比上月提高(gāo)0.6個百分點，比6月份提高(gāo)3.2個百分點。辦公樓及商業用房月度銷售價格漲幅波動性較大，但總體處于上升趨勢。10月份，辦公樓價格同比上漲8.7%，漲幅比上月下降了1個百分點；商業用房價格同比上漲6.6%，漲幅比上月下滑了2.4個百分點。
第二篇 2008年(nián)市場預測
目前，我國房地(dì)産行業在高(gāo)速發展的(de)同時也充滿了矛盾：居民有限購買力與房價不斷上漲的(de)矛盾、土地(dì)供應瓶頸與需求不斷擴大的(de)矛盾、融資渠道(dào)狹窄與流動性過剩的(de)矛盾、行業高(gāo)度景氣與産業需要整合的(de)矛盾、執行者與參與者很難兼顧的(de)矛盾、多頭監管與統一(yī)運行的(de)矛盾、政績财政收入與控制房價的(de)矛盾、既怕過熱又怕過冷的(de)矛盾。2008年(nián)，這個充滿矛盾的(de)市場将繼續在現存的(de)體制內(nèi)運行。對于未來房價走勢，我們預測，2008年(nián)将繼續保持上漲态勢。原因主要有以下二點：一(yī)是商品房供應難以快速提高(gāo)；二是商品房需求仍将保持旺盛。
1、供給在近期難以快速提高(gāo)
地(dì)少人多是我國國情，而保證糧食自(zì)給自(zì)足是我國的(de)基本國策。根據國務院*土地(dì)規劃，到2020年(nián)末全國耕地(dì)面積必須确保不低(dī)于18億畝，而截止06年(nián)末全國耕地(dì)總面積僅剩18.31億畝。這意味着随後十五年(nián)我國年(nián)均減少耕地(dì)面積不能超過200萬畝。因此，我國住宅用地(dì)緊張的(de)局面将長(cháng)期存在。據此，我們判斷商品住宅供給方面難以快速增長(cháng)。
2、需求仍将保持旺盛
首先，宏觀經濟連續四年(nián)雙位數的(de)增長(cháng)提升了我國城鎮居民收入。其次，目前在我國人口結構分布中，占比*的(de)人群分布在30-44歲，而這部分年(nián)齡層的(de)人往往處于置業高(gāo)峰期，他們是購買商品房的(de)主力軍。*，随着我國1998年(nián)以來高(gāo)校的(de)連續擴招，普通高(gāo)校畢業生逐年(nián)大幅增加。這些大學(xué)生畢業後，基本上還是留在了城市裏，5-10年(nián)後這些人即面臨首次置業的(de)需求。
