降的(de)不是價是漲幅
近來關于房價走低(dī)的(de)報道(dào)不斷：先是全國規模*的(de)房地(dì)産公司萬科在全國近十個城市打折促銷，繼而傳出北京新樓盤遍地(dì)促銷，日前又爆上海商品住宅成交均價“跌破”萬元大關。
樓市情況究竟如(rú)何？具體分析一(yī)下上海的(de)情況約略可(kě)窺一(yī)斑。
有房地(dì)産研究機構統計，2月15日至21日，上海商品住宅(剔除配套動遷住宅)成交均價環比大幅下滑34.89%，達9767元/平方米，為(wèi)“近10個月來首次低(dī)于萬元”。
但另外一(yī)家研究機構統計，相同時段內(nèi)上海38個有成交的(de)商品住宅(包括别墅)樓盤的(de)成交均價達12579元/平方米。
姑且不論不同統計機構之間數據“打架”，即便某一(yī)周的(de)房屋成交價真的(de)低(dī)于萬元，也很難據此作出結論。因為(wèi)相對于月統計數據而言，以周為(wèi)統計周期，數據受偶然性的(de)影響較大，在整體市場清淡的(de)情況下尤其如(rú)此，中心城區和(hé)郊區的(de)房屋成交比例稍有變化，就可(kě)能導緻均價大幅波動。據此作出趨勢性判斷是不妥的(de)，難免有些“盲人摸象”的(de)味道(dào)。
易居房地(dì)産研究院研究中心經理(lǐ)汪波說：“根據我們的(de)數據監測，雖然近一(yī)階段上海商品住宅價格走低(dī)，但尚未跌破萬元大關。”
事實上，目前全國 房價還隻是在高(gāo)位調整，下降的(de)大多還是漲幅。譬如(rú)上海，1月二手房指數較2007年(nián)12月環比上漲1.3%，漲幅*的(de)陸家嘴闆塊超過6%，其他傳統自(zì)住區域如(rú)普陀、楊浦和(hé)閘北，漲幅也都在2%以上。當然，成交量的(de)确銳減了。
即便有些城市房價出現了*下降，那也仍然是在高(gāo)位調整，相對于2007年(nián)初的(de)價格，仍屬高(gāo)企。上海浦東某樓盤，2007年(nián)初現房(毛坯)售價9000元/平方米，到了年(nián)末，推出的(de)二期裝修房房價已飛(fēi)漲到18000元/平方米(剔除裝修成本，毛坯價格在16000元/平方米以上)，今年(nián)2月份打折後的(de)促銷價在16500元/平方米左右。盡管相對于前期高(gāo)點，現在價格是下降了，但與一(yī)年(nián)前相比，還是漲幅過大。
“這就類似将一(yī)支股票(piào)的(de)價格快速拉升到上漲9%，然後讓它回調到6%。賣的(de)人說，我降了3個點了；事實上，它漲了6%———就看以哪個時點為(wèi)參照。”上海房地(dì)産研究專家顧海波說。
價格均衡點尚未達到
與以往相比，目前樓市一(yī)個實實在在的(de)變化是成交量持續萎縮，陷入低(dī)谷。而這，正是當前房地(dì)産市場買賣雙方博弈加劇的(de)*表現。買房人持币觀望，作壁上觀；開發商或延遲推盤，堅壁清野，或邊等邊看，期待3月份“春暖花開”。
在上海，2月15日至21日這七天內(nèi)，一(yī)手房推盤量在1萬平方米以上的(de)4個樓盤共計推出860套公寓，截至21日僅簽約17套，有樓盤在開盤四天後簽約數仍為(wèi)零，市場交易之冷清可(kě)見一(yī)斑。在北京，據北京市房地(dì)産交易管理(lǐ)網公布的(de)數據，春節後*周內(nèi)，商品住宅期房僅成交309套，同比下降47%，現房僅售出64套，同比減少53%。
從現在的(de)情況來看，去(qù)年(nián)新推房源即能取得較好的(de)銷售業績并迅速成為(wèi)市場成交主力的(de)局面已不複存在，市場交投雙方博弈加劇，而持币觀望正是買家與開發商博弈的(de)重要手段。
一(yī)方面，開發商依然堅挺。或固守高(gāo)價、按兵(bīng)不動，或暫時延遲推盤，以“堅壁清野”的(de)戰術來和(hé)購房者對陣。據中大恒基不動産營銷市場研究中心統計，2008年(nián)1月份前三周北京樓市開盤項目共29個，可(kě)售面積41萬餘平方米，同比開盤數下降了17%，供應面積下降了67%。
也有開發商選擇以各種名目出現的(de)适度降價，但目前仍屬少數。事實上，樓市促銷正是尋求價格均衡點的(de)雙向試探：開發商向潛在買房人發出要約，買房人用買或不買的(de)行動作答。由于目前大多數買房人覺得開發商的(de)降價幅度尚未達到自(zì)己的(de)心理(lǐ)點位，所以交投仍不活躍，樓市仍處于僵持狀态。
未來走向看銀根
市場人士認為(wèi)，目前房地(dì)産市場上出現的(de)降價行為(wèi)會不會引起大面積跟風，關鍵看銀根緊縮程度。
萬科這條地(dì)産“鲶魚”的(de)促銷行為(wèi)不是會不會産生波及效應的(de)問題，而是波及的(de)範圍能有多大。萬科的(de)率先降價對其項目所在地(dì)周邊的(de)樓盤構成壓力是肯定的(de)，但萬科的(de)樓盤一(yī)般都遠在城郊，多屬于四級甚至五六級地(dì)塊，也就是說，打折風吹拂之地(dì)多在城市外圍，能不能傳導到中心城區，現在還很難說。而一(yī)般而言，對一(yī)個地(dì)區 房價起主導作用、具有風向标意義的(de)往往不是城郊房價而是中心城區的(de)房價。
市場的(de)現狀也确實如(rú)此，越靠近中心城區的(de)房價越堅挺。在上海地(dì)鐵一(yī)号線北延伸段附近的(de)樓盤“寶華現代城”，2007年(nián)初售價在1.3萬元/平方米左右，而現在售樓人員的(de)報價是均價2.2萬元/平方米，不打半點折扣。
未來，中心城區的(de)房價會不會跟随既起的(de)“打折風”、在多大幅度上打折，這将取決于緊縮貨币政策的(de)運行對房地(dì)産企業的(de)影響程度。2008年(nián)，四大商業銀行新增貸款與去(qù)年(nián)相比均有減少，各銀行幾乎無一(yī)例外地(dì)在收縮公司貸款。房地(dì)産公司的(de)信貸額度大大降低(dī)，一(yī)些銀行*季度的(de)房地(dì)産開發貸款額已告罄。
業內(nèi)人士預計，如(rú)果第二季度銀根依舊(jiù)收緊，而閑置一(yī)年(nián)收費、閑置兩年(nián)無償收回的(de)反囤地(dì)措施能夠得到嚴格執行，那麽，一(yī)些開發商的(de)資金周轉會日趨吃緊，加速回籠現金流的(de)壓力越往後越大，屆時，降價促銷将是開發商的(de)不二選擇。當房價下調到一(yī)定幅度，剛性需求類的(de)買房人就會出手。買賣雙方都能接受的(de)價格均衡點形成，樓市成交量自(zì)然會上升，調整也就基本到位了。
