就新一(yī)輪房地(dì)産市場宏觀調控而言，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的(de)意見》僅僅是一(yī)種政策框架，還需要各方在此框架內(nèi)不斷完善細化各種措施。
建設部*出台的(de)《關于落實新建住房結構比例要求的(de)若幹意見》，可(kě)稱作是其中的(de)一(yī)個實施細則。細細研讀，記者發現，《意見》有五大看點，值得關注。
看點一(yī)：明确套型建築面積概念。
一(yī)度炒得沸沸揚揚的(de)套型建築面積概念，這次終于塵埃落定。“套型建築面積是指單套住房的(de)建築面積，由套內(nèi)建築面積和(hé)分攤的(de)共有建築面積組成。”
《意見》中簡單明了的(de)一(yī)句話，不知可(kě)否終止各方的(de)想象空間。
看點二：要求把套型結構比例落實到具體項目，不得擅自(zì)突破。
《意見》明确要求把套型結構比例落實到具體項目。為(wèi)此，特别提出了城市規劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規劃編制工作，首先應當對拟新建或改造住房建設項目的(de)居住用地(dì)明确提出住宅建築套密度、住宅面積淨密度兩項強制性指标。
據介紹，住宅建築套密度是指每公頃住宅用地(dì)上擁有的(de)住宅套數，住宅面積淨密度是指每公頃住宅用地(dì)上擁有的(de)住宅建築面積。
由此不難看出，如(rú)果有這兩項指标在，就很容易得出套均建築面積，那麽具體到一(yī)個房地(dì)産項目中大戶型房屋是否偏多，就一(yī)目了然了。
此外，《意見》還強調不得擅自(zì)突破套型結構比例要求。如(rú)對擅自(zì)突破的(de)，城市規劃主管部門不得核發建設工程規劃許可(kě)證等。
看點三：把調整住房結構與土地(dì)供應結構相銜接。
宏觀調控“組合拳”怕的(de)是沒有組合到位，各部門的(de)政策措施銜接不力。 九部門文件要求，優先保證中低(dī)價位、中小套型普通商品住房(含經濟适用住房)和(hé)廉租住房的(de)土地(dì)供應，其年(nián)度供應量不得低(dī)于居住用地(dì)供應總量的(de)70%。
與此相适應，此次《意見》提出，年(nián)度土地(dì)供應計劃中已明确用于中低(dī)價位、中小套型普通商品住房用地(dì)和(hé)依法收回土地(dì)使用權的(de)居住用地(dì)，應當主要用于安排90平方米以下的(de)住房建設。
看點四：過去(qù)已審批但未取得施工許可(kě)證的(de)項目凡不符合結構比例要求的(de)，提出具體措施，進行套型調整。
九部門文件僅僅提出要進行套型調整，那麽在實際操作中，應遵循什麽原則，調整項目的(de)順序、調整的(de)程序是什麽，是部分房地(dì)産開發商頗為(wèi)關注的(de)問題。
這些問題此次在《意見》中都有了答案。如(rú)規定了調整項目的(de)順序。首先調整過去(qù)違反規定批建的(de)各類住宅項目特别是别墅類項目，在土地(dì)出讓合同中約定了銷售價位、套型面積等控制性要求但企業未執行的(de)普通商品住房項目，以及以協議出讓方式取得土地(dì)使用權的(de)項目。
另外，對具體調整工作提出了程序性要求。特别提出對于已明确為(wèi)需要調整套型結構比例的(de)項目，建設單位拒不調整的(de)，原審批機關可(kě)以依據《行政許可(kě)法》第八條有關規定，作出變更規劃等許可(kě)的(de)決定。
看點五：強調加強市場監管，明确重點查處內(nèi)容。
在以往的(de)文件中，有時針對違法違規行為(wèi)，隻是提出一(yī)個籠統的(de)概念，而此次《意見》針對開發建設單位、設計單位、施工單位、監理(lǐ)單位分别提出了重點查處的(de)內(nèi)容。
如(rú)，針對開發建設單位，查處不按照批準的(de)規劃設計條件委托設計；明示或暗示設計單位違反設計規範中住宅層高(gāo)、套內(nèi)基本空間的(de)規定，規避套型結構要求等行為(wèi)；
針對設計單位，查處采用不正當技術手段規避有關規劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的(de)施工圖設計文件不符的(de)圖紙，擅自(zì)改變套型建築面積的(de)行為(wèi)。
針對施工單位，查處不按照審查合格的(de)施工圖設計文件進行施工，擅自(zì)變更設計、預留空間、改變套型建築面積的(de)行為(wèi)。
針對監理(lǐ)單位，查處接受開發建設單位明示或暗示，不嚴格按照技術标準和(hé)規劃要求進行監理(lǐ)，緻使套型結構要求沒有得到落實的(de)行為(wèi)。
從這些具體內(nèi)容中可(kě)以看出，查處的(de)主要是以各種方式變更套型結構要求而出現的(de)違法違規行為(wèi)，由此也顯示了主管部門此番調整住房結構比例的(de)決心。
