www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2008年(nián)10月23日07:44 來源：搜房網綜合整理(lǐ)
[提要]從2008年(nián)11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一(yī)下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地(dì)增值稅。地(dì)方政府可(kě)制定鼓勵住房消費的(de)收費減免政策。
居民首次購房契稅下調至1% 首付降為(wèi)20%(财政部網站)
根據國務院統一(yī)部署，今年(nián)第四季度，在保障企業退休人員、城鄉低(dī)保對象等低(dī)收入群衆基本生活的(de)同時，國家有關部門将進一(yī)步完善有關政策措施，加大資助困難學(xué)生、優撫救濟、住房保障等方面的(de)工作力度。
一(yī)是落實好家庭經濟困難學(xué)生資助政策體系，确保家庭經濟困難學(xué)生都能上得起大學(xué)、接受職業教育，今年(nián)中央财政共安排助學(xué)經費223億元。
二是對汶川地(dì)震重災區的(de)高(gāo)中階段和(hé)高(gāo)等教育階段家庭經濟困難學(xué)生實施為(wèi)期一(yī)年(nián)的(de)特别資助政策，免除學(xué)費、補助生活費，并擴大國家助學(xué)金範圍，中央财政安排資金6.9億元,彩票(piào)公益金安排1.15億元。
三是從2008年(nián)秋季學(xué)期起，繼續對高(gāo)校家庭經濟困難學(xué)生按每人每月40元的(de)标準，發放臨時夥食補助，補助期限為(wèi)5個月，中央财政安排資金4.77億元。
四是從2008年(nián)10月1日起，提高(gāo)部分優撫對象和(hé)建國前老黨員的(de)撫恤和(hé)生活補助标準，今年(nián)中央财政共安排撫恤和(hé)生活補助資金141.2億元。
五是為(wèi)妥善解決汶川地(dì)震重災區受災群衆災後基本生活問題，中央财政安排資金25億元。
六是安排冬春臨時生活困難救助資金，保障受災群衆災後基本生活。
七是從2008年(nián)11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一(yī)下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地(dì)增值稅。地(dì)方政府可(kě)制定鼓勵住房消費的(de)收費減免政策。
八是金融機構對居民首次購買普通自(zì)住房和(hé)改善型普通自(zì)住房提供貸款，其貸款利率的(de)下限可(kě)擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍，*首付款比例調整為(wèi)20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分别下調0.27個百分點。汶川地(dì)震災區居民災後購置自(zì)住房的(de)貸款利率下限、*首付款比例和(hé)住房公積金貸款利率優惠政策保持不變。
九是加快廉租住房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼範圍，推進棚戶區(危舊(jiù)房)改造。
十是近日發布城市低(dī)收入家庭資格認定辦法，以規範廉租住房和(hé)經濟适應住房保障以及其他社會救助工作中的(de)城市低(dī)收入家庭資格認定行為(wèi)。
案例解析兩項政策（京華時報）
記者昨天從财政部獲悉，今年(nián)第四季度，國家有關部門将出台十項措施，在保障企業退休人員、城鄉低(dī)保對象等低(dī)收入群衆基本生活的(de)同時，加大資助困難學(xué)生、優撫救濟、住房保障等方面的(de)工作力度。
在住房保障方面，自(zì)2008年(nián)11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一(yī)下調到1%。自(zì)10月27日起，金融機構對居民首次購買普通自(zì)住房和(hé)改善型普通自(zì)住房提供貸款，其貸款利率的(de)下限可(kě)擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍，*首付款比例調整為(wèi)20%。
個人售房暫免征收土地(dì)增值稅
【政策】從2008年(nián)11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一(yī)下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地(dì)增值稅。地(dì)方政府可(kě)制定鼓勵住房消費的(de)收費減免政策。
【分析】人民大學(xué)财政金融學(xué)院一(yī)位财稅專家認為(wèi)，對于廣大個人購房者來說，新政對于其指導作用要遠大于實質作用。以北京一(yī)套80平方米、售價100萬元的(de)普通住房來說，政策調整後隻減輕了5000多元的(de)稅費。對于個人來說，這點錢甚至遠遠不如(rú)他的(de)裝修款。因此，如(rú)果國內(nèi)居民普遍認為(wèi)全球金融危機将持續較長(cháng)時期，個人購房的(de)觀望情緒依然濃厚，那麽可(kě)能大部分購房者還會等待房屋整體價格回落，例如(rú)一(yī)處房屋的(de)總價從100萬元回落到80萬元，而不會因稅費下降或地(dì)方政府給予少量購房補貼就出手購房。因此，新政指導方向很确定，但在房屋銷售市場形成的(de)作用力還要經過市場檢驗。
【算賬】據了解，北京市此前要求，對于個人購買符合140平方米及以下等相關規定普通住房的(de)，契稅稅率為(wèi)交易額的(de)1.5%。對于個人銷售或購買住房的(de)印花稅，為(wèi)交易額的(de)萬分之五。而對于個人轉讓二手房的(de)，對既不能夠提供購房發票(piào)證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的(de)，稅務機關可(kě)采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的(de)1%征收率計征土地(dì)增值稅。
以市民在京購買一(yī)套二手房為(wèi)例，如(rú)果一(yī)套80平方米的(de)普通住房售價為(wèi)100萬元，過去(qù)購買者需要繳納1.5萬元契稅和(hé)500元印花稅，11月1日後，他隻要繳納1萬元契稅，省下了5500元的(de)稅費。而對于賣房者來說，過去(qù)他需要繳納1萬元土地(dì)增值稅和(hé)500元印花稅，11月1日後，他就不用繳納這兩項稅費，省下了10500元。
個人公積金貸款利率下調
【政策】金融機構對居民首次購買普通自(zì)住房和(hé)改善型普通自(zì)住房提供貸款，其貸款利率的(de)下限可(kě)擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍，*首付款比例調整為(wèi)20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分别下調0.27個百分點。汶川地(dì)震災區居民災後購置自(zì)住房的(de)貸款利率下限、*首付款比例和(hé)住房公積金貸款利率優惠政策保持不變。
央行昨晚表示，有關貸款利率下限和(hé)*首付款比例的(de)調整将于10月27日執行。
【分析】一(yī)銀行房貸部人士昨晚表示，上述政策較以往有兩項改變：
一(yī)是降低(dī)了銀行執行的(de)優惠貸款利率。之前，各家銀行可(kě)執行的(de)優惠貸款相當于貸款基準利率的(de)0.8倍。目前央行執行的(de)“貸款期限在5年(nián)以上”的(de)貸款基準利率為(wèi)7.47%，之前銀行可(kě)執行的(de)*貸款利率為(wèi)6.3495%，新政出台後，銀行可(kě)執行的(de)*貸款利率則降至5.229%。
二是取消了之前購買*套普通住房（住房若在90平方米以上），*首付款至少三成的(de)限制。新政實施後，居民首次購買普通住房，*隻需支付兩成的(de)首付款。
另據介紹，下調個人住房公積金貸款利率後，五年(nián)期以下（含）由現行的(de)4.32%調整為(wèi)4.05%，五年(nián)期以上由現行的(de)4.86%調整為(wèi)4.59%。
【算賬】貸款利率的(de)下限擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍後，如(rú)果貸款20萬元（期限為(wèi)10年(nián)）買一(yī)套房子(zǐ)，借款人每月可(kě)少還112元（采取等額本息的(de)還款方式）。如(rú)果貸款40萬（期限為(wèi)20年(nián)）買一(yī)套房子(zǐ)，借款人每月可(kě)少還256元（采取等額本息的(de)還款方式)
央行解釋如(rú)何确定已發放商業性個人房貸利率（中國新聞網）
中國人民銀行新聞發言人就調整住房貸款政策答問時，對如(rú)何确定已發放商業性個人住房貸款利率進行了解析。
中國人民銀行22日宣布，自(zì)2008年(nián)10月27日起，将商業性個人住房貸款利率的(de)下限擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍；*首付款比例調整為(wèi)20%。
就“如(rú)何确定已發放商業性個人住房貸款的(de)利率”這一(yī)問題，該發言人介紹說，對于已發放的(de)商業性個人住房貸款尚未償還部分，其利率調整主要取決于兩個因素：
一(yī)是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自(zì)住房或非自(zì)住房、套型建築面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和(hé)還款能力等風險因素的(de)綜合評估；
二是貸款合同對于貸款利率調整方式的(de)約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的(de)基礎上，自(zì)主确定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的(de)利率水平。
新政着力“保增長(cháng)” 樓市低(dī)迷短(duǎn)期難改(中國證券報)
接受記者采訪的(de)業內(nèi)專家認為(wèi)，昨日出台的(de)減免房地(dì)産交易稅費和(hé)調整房貸政策，意在着力“保增長(cháng)”，但短(duǎn)期內(nèi)難以改變當前房地(dì)産市場的(de)低(dī)迷狀态，房地(dì)産市場的(de)穩定有賴于住房保障體系的(de)建設。
政策力度大 意在“保增長(cháng)”
此次貨币政策和(hé)财政政策一(yī)起出手試圖穩定房地(dì)産市場，并且為(wèi)地(dì)方政府采取更為(wèi)深入的(de)政策留下了空間，“政策的(de)出台表明宏觀調控着力保增長(cháng)。”國務院發展研究中心研究員楊建龍說。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認為(wèi)，在經濟增長(cháng)面臨不确定性，“保增長(cháng)”成為(wèi)當前主要任務的(de)情況下，宏觀調控部門希望通過穩定房地(dì)産市場來拉動投資。他說，此次出台的(de)政策力度很大，對改善型普通自(zì)住房貸款利率下限擴大和(hé)首付比例降低(dī)可(kě)以看作是二套房政策的(de)修正，其操作更為(wèi)靈活。
房地(dì)産的(de)低(dī)迷引發了人們對宏觀經濟的(de)進一(yī)步擔憂。中金公司首席經濟學(xué)家哈繼銘表示，從目前新開工的(de)項目數量可(kě)以看出，房地(dì)産業投資增速明年(nián)還會下滑，這将帶動相應的(de)建築材料如(rú)鋼材、電解鋁等的(de)需求下降。
國家統計局日前公布的(de)數據顯示，9月份，國房景氣指數為(wèi)101.15，比8月份回落0.63點，連續十個月環比回落。9月份，房地(dì)産開發投資分類指數為(wèi)103.22，比8月份回落1.18點，同比回落0.85點；1-9月份，全國房地(dì)産開發企業完成土地(dì)開發面積1.79億平方米，同比下降1.6%；房屋施工面積分類指數為(wèi)104.56，比8月份回落0.66點，同比回落0.99點；截止到9月末，全國商品房空置面積為(wèi)1.3億平方米，同比增長(cháng)10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，增長(cháng)14.1%。
中國社會科學(xué)院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為(wèi)，從去(qù)年(nián)底以來，房地(dì)産市場交易清淡，購房者觀望情緒濃厚，房屋銷售不旺造成房地(dì)産開發商資金鏈緊張，并且有斷裂的(de)危險。如(rú)果房地(dì)産資金鏈斷裂，則會影響下一(yī)輪開發，并會引發一(yī)系列問題。因此，對房地(dì)産市場實施一(yī)系列政策調整以刺激需求成為(wèi)當前“保增長(cháng)”的(de)必要措施。
短(duǎn)期難改市場低(dī)迷狀況
尹中立認為(wèi)，當前房地(dì)産市場的(de)主要問題是房價過高(gāo)，購房者收入低(dī)造成購買力不足。因此，新政雖會緩解房地(dì)産市場的(de)低(dī)迷氣氛，但效果有限。
牛鳳瑞指出，從此前的(de)經驗看，稅費成本*終回到購房者身上，現在降低(dī)中間環節的(de)稅費和(hé)貸款利率，降低(dī)了購房者的(de)成本，相當于降低(dī)了房價，有利于刺激需求，改變目前房地(dì)産市場僵持的(de)狀态。但是，具體有多大效果還有待觀察。
楊建龍也認為(wèi)，政策的(de)出台雖然有積極作用，但房地(dì)産市場還要經過一(yī)段時間調整，并不能改變當前低(dī)迷的(de)狀态。
長(cháng)江證券房地(dì)産行業研究員蘇雪晶表示，住房交易稅費政策調整短(duǎn)期對成交影響有限，本次政策調整更多地(dì)是有利于轉變行業心理(lǐ)預期以及在中長(cháng)期裏刺激市場交易。蘇雪晶說，實際上契稅的(de)變化與房價負擔并沒有太大的(de)關系。這主要是契稅占房價比重本身就不高(gāo)。此前，個人首次購買90平方米及以下普通住房，執行1.5%的(de)契稅稅率。此次契稅稅率下調到1%之後，以一(yī)套價格100萬元的(de)住房為(wèi)例，購房者可(kě)少交5000元，影響十分有限。
此前，各地(dì)方政府已紛紛出台“救市”措施，如(rú)契稅減免、公積金貸款優惠、财政補貼房款等。但蘇雪晶統計指出，廈門、杭州與長(cháng)沙在采取“新政”後成交量并沒有明顯上升，也沒有改變逐步縮量的(de)趨勢，隻有南京在剛實施的(de)幾天裏成交量迅速上升，但是随後回落的(de)速度也很快。從整體上看，各項措施出台後各地(dì)區也依然沒有走出觀望氛圍，市場熱度雖然有所增加，但交易量并沒有出現明顯變化，樓市依然有走低(dī)的(de)可(kě)能性。
牛鳳瑞認為(wèi)，房地(dì)産市場問題的(de)解決，有賴于住房保障體系的(de)建設。他指出，房地(dì)産市場供求失衡，要增加有效供給，加大廉租房建設，同時也要增加商品房供給；适度松動土地(dì)、信貸政策。此外，還要淨化房地(dì)産市場，确保房屋建設的(de)質量，通過一(yī)系列綜合措施引導人們的(de)預期。尹中立也認為(wèi)，要增加保障住房支出，完善住房保障制度，确保投資增長(cháng)與改善民生一(yī)箭雙雕。央行：支持居民首次購買普通住房（中國證券報）
中國人民銀行昨日（22日）宣布，自(zì)2008年(nián)10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整*首付款比例。央行新聞發言人就相關問題接受了記者采訪。
保障民生 擴大內(nèi)需
問：調整商業性個人住房貸款政策的(de)背景是什麽？
答：今年(nián)以來，我國經濟社會發展經受了多方面的(de)嚴峻考驗，克服了特大自(zì)然災害和(hé)世界經濟金融形勢急劇變化造成的(de)沖擊，保持了經濟平穩較快發展和(hé)社會和(hé)諧穩定。當前國際金融市場劇烈動蕩，世界經濟增長(cháng)明顯放緩，國際經濟環境中不穩定因素明顯增多。為(wèi)應對國際金融危機對我國可(kě)能産生的(de)影響，支持擴大內(nèi)需，提高(gāo)對居民購買普通自(zì)住房的(de)金融服務水平，保障民生，按照黨中央、國務院的(de)統一(yī)部署，人民銀行對商業性個人住房信貸政策适時進行了調整。
嚴防信貸風險
問：如(rú)何确定已發放商業性個人住房貸款的(de)利率？
答：對于已發放的(de)商業性個人住房貸款尚未償還部分，其利率調整主要取決于兩個因素：一(yī)是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自(zì)住房或非自(zì)住房、套型建築面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和(hé)還款能力等風險因素的(de)綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的(de)約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的(de)基礎上，自(zì)主确定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的(de)利率水平。
問：金融機構确定首付款比例需要考慮哪些因素？
答：首付款比例是金融機構防範住房貸款風險主要手段之一(yī)。從美國次貸危機看，過低(dī)的(de)住房貸款首付款比例導緻金融機構難以應對房産抵押物價值較大幅度下降、借款人償付能力不足等風險。為(wèi)此，人民銀行将商業性個人住房*首付款比例調整為(wèi)20%的(de)同時，要求金融機構根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素，審慎地(dì)确定首付款比例，體現對不同風險貸款予以區别對待的(de)原則。此外，保持借款人償還住房貸款月支出不高(gāo)于其月收入50%的(de)政策不變，也有利于防範信貸風險，并從償付能力角度合理(lǐ)引導居民住房需求。
上海再推房地(dì)産新政（上海證券報）
普通住房滿兩年(nián)出售不負擔營業稅、公積金貸款額度進一(yī)步擴大
上海市政府昨日頒發了《關于促進本市房地(dì)産市場健康發展的(de)若幹意見》，《意見》共計14條，內(nèi)容涉及稅繳、公積金等方面，在稅收減征上力道(dào)較大，減輕購房者交易負擔的(de)用意顯而易見；而公積金方面，除了早先提出的(de)*貸款限額為(wèi)60萬元之外，若有補充住房公積金的(de)，每戶家庭*貸款限額達到了80萬元，同時還将住房公積金貸款*首付比例調整至20%。
《意見》指出，個人首次購買90平方米及以下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一(yī)下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地(dì)增值稅；個人将購買超過2年(nián)的(de)普通住房對外銷售的(de)，個人不負擔營業稅；個人轉讓自(zì)用2年(nián)以上、并且是家庭惟一(yī)生活用房取得的(de)所得，個人不負擔個人所得稅。
《意見》同時強調，對居民首次購買普通自(zì)住房和(hé)改善型普通自(zì)住房提供貸款，其貸款利率的(de)下限可(kě)擴大為(wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍，*首付款比例調整為(wèi)20%；與此同時，購買自(zì)住普通住房的(de)，住房公積金貸款*首付比例調整至20%，對*次購買自(zì)住普通住房的(de)家庭，在符合貸款條件的(de)情況下，每一(yī)借款人基本公積金*可(kě)貸額度從20萬元提高(gāo)到30萬元，每戶家庭*貸款限額為(wèi)60萬元。若有補充住房公積金的(de)，每戶家庭*貸款限額為(wèi)80萬元。
此外，《意見》還明确了，将建立和(hé)完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼範圍，解決低(dī)收入家庭的(de)住房困難。
