*人民法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的(de)解釋
（法釋[2009]8号，
中華人民共和(hé)國*人民法院公告
《*人民法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的(de)解釋》已于
二○○九年(nián)五月十五日
為(wèi)正确審理(lǐ)物業服務糾紛案件，依法保護當事人的(de)合法權益，根據《中華人民共和(hé)國民法通則》、《中華人民共和(hé)國物權法》、《中華人民共和(hé)國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
*條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的(de)前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的(de)物業服務企業簽訂的(de)物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為(wèi)由提出抗辯的(de)，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一(yī)，業主委員會或者業主請求确認合同或者合同相關條款無效的(de)，人民法院應予支持：
（一(yī)）物業服務企業将物業服務區域內(nèi)的(de)全部物業服務業務一(yī)并委托他人而簽訂的(de)委托合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的(de)條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的(de)或者法律、法規規定以及相關行業規範确定的(de)維修、養護、管理(lǐ)和(hé)維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的(de)，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的(de)服務承諾及制定的(de)服務細則，應當認定為(wèi)物業服務合同的(de)組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理(lǐ)規約，實施妨害物業服務與管理(lǐ)的(de)行為(wèi)，物業服務企業請求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的(de)，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章(zhāng)規定，擅自(zì)擴大收費範圍、提高(gāo)收費标準或者重複收費，業主以違規收費為(wèi)由提出抗辯的(de)，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的(de)違規費用的(de)，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理(lǐ)由拒絕交納或者在催告的(de)合理(lǐ)期限內(nèi)仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的(de)，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為(wèi)抗辯理(lǐ)由的(de)，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的(de)承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的(de)，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的(de)程序作出解聘物業服務企業的(de)決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的(de)，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的(de)，人民法院應當告知其向拖欠物業費的(de)業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的(de)權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的(de)物業費的(de)，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的(de)物業費的(de)，按照本解釋第六條規定處理(lǐ)。
第十條 物業服務合同的(de)權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和(hé)相關設施，以及物業服務所必需的(de)相關資料和(hé)由其代管的(de)專項維修資金的(de)，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的(de)物業服務關系為(wèi)由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的(de)物業費的(de)，人民法院不予支持。
第十一(yī)條 本解釋涉及物業服務企業的(de)規定，适用于物權法第七十六條、第八十一(yī)條、第八十二條所稱其他管理(lǐ)人。
第十二條 因物業的(de)承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理(lǐ)規約的(de)行為(wèi)引起的(de)物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的(de)規定處理(lǐ)。
第十三條 本解釋自(zì)
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的(de)案件，不适用本解釋。
作者: 中國物業管理(lǐ)協會 | 文章(zhāng)來源: 中國物業管理(lǐ)協會
