來源：華商報 董佳偉 代東超
剛性需求居多，炒房比例不大
12月8日，中國社科院發布《住房綠皮書：住房發展報告(2010-2011)》，通過對2010年(nián)9月35個大中城市二類地(dì)段(城市一(yī)般地(dì)段)普通商品住宅集中成交價的(de)分析發現，普通商品住房平均房價泡沫為(wèi)29.5%，其中西安房價泡沫成分占實際價格比例在10%~30%。
衆所周知，房地(dì)産價格具有重複性的(de)特點，因此房價泡沫受到了地(dì)價水平、空置率、投資比例等多種因素的(de)制約，所以要分析西安的(de)房價泡沫構成也要從這幾方面來看。
■從地(dì)價水平看西安地(dì)價還在逐步上漲
房價是由成本和(hé)利潤兩部分構成，其中成本包括建築成本、地(dì)價、财務成本等，一(yī)般地(dì)價約占總開發成本的(de)1/3左右。2009年(nián)7月23日，國土資源部公布的(de)全國620個調查項目數據中涉及西安6個樓盤，西安地(dì)價房價比*為(wèi)18.51%，平均為(wèi)16%，低(dī)于全國15個百分點。地(dì)價和(hé)房價互為(wèi)辯證關系，西安作為(wèi)古城，很多舊(jiù)城區域拆遷改造時安置難、拆遷量大，增加了地(dì)價成本。西安要建設為(wèi)1000萬人口的(de)國際化大都市的(de)宏偉目标，也面臨巨大的(de)用地(dì)壓力。由于土地(dì)的(de)稀缺性，以及市場大量需求的(de)持續性，西安的(de)地(dì)價這幾年(nián)也在逐步上漲之中。
■從空置率看部分區域存在高(gāo)空置率，但總體合理(lǐ)
晚上漫步在西安曲江、高(gāo)新、浐灞區域的(de)一(yī)些街道(dào)，可(kě)以看到部分小區黑燈率較高(gāo)。曲江和(hé)高(gāo)新區的(de)中高(gāo)端住宅雲集，大多數有經濟實力的(de)購房者都選擇在這裏進行改善或投資型置業。浐灞片區距離(lí)城市中心較遠，且配套情況有待改善，所以部分樓盤入住率比較有限。除此之外，西安其他區域的(de)空置率并不是很高(gāo)。據相關統計數據顯示，商品房空置率保持在5%～10%之間為(wèi)合理(lǐ)區，而西安小區的(de)空置率水平還保持在合理(lǐ)範圍之內(nèi)。一(yī)般而言，國際上以低(dī)于15%的(de)房屋空置率為(wèi)房地(dì)産市場健康的(de)标志之一(yī)。
■從投資比例看多數市民買房不為(wèi)投資，隻為(wèi)自(zì)住或保值
大多數市民選擇購房的(de)出發點并非投資，而是滿足自(zì)住。根據目前的(de)物價上漲水平，單純在銀行存錢已不劃算。2010年(nián)西安總體房價呈現上漲局面，購置房産成為(wèi)一(yī)種低(dī)風險、回報穩定的(de)理(lǐ)财方式。家住城內(nèi)的(de)馬先生表示，家裏有些積蓄，因為(wèi)不懂理(lǐ)财一(yī)直存在銀行吃利息。現在才知道(dào)，原來錢不用也會貶值。就幹脆在郊區一(yī)個環境不錯的(de)區域購置了一(yī)套130平方米的(de)大房子(zǐ)，一(yī)來可(kě)以起到保值作用，二來以後也可(kě)以搬到那裏安度晚年(nián)。
據西安市房地(dì)産管理(lǐ)統計數據顯示，今年(nián)以來西安樓市均價呈現有漲有跌的(de)狀态。從2010年(nián)7月開始，西安房價就呈現出持續上漲的(de)趨勢，截至11月，西安住宅均價6504元/平方米，較1月的(de)西安住宅均價5541元/平方米，房價上漲幅度17%。
按照目前中國總體經濟形勢來看，以及西安周邊省會城市的(de)平均房價水平來看，西安房價還将有一(yī)個穩步上漲的(de)趨勢，西安的(de)房地(dì)産泡沫保持在一(yī)定的(de)合理(lǐ)水平之內(nèi)。西安某房地(dì)産公司營銷經理(lǐ)周凱說：“西安房價肯定也有泡沫，但是很少，西安樓市總體是健康的(de)，因為(wèi)西安樓市主要是剛性需求，炒房者所占比例不大。”記者 董佳偉 代東超
