www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2011-08-09 08:39:00 來源：成都商報
現狀
相關負責人介紹，2004年(nián)到現在，全市共使用維修資金1.52億元，雖然從利用率上來說，成都已經算相對較高(gāo)的(de)，在全國排在第四，但使用難的(de)情況确實存在。
破解
■綠色通道(dào)*快24小時到賬
《意見》要求所有小區都制定維修資金緊急使用預案。啓動應急預案以後，維修資金*快24小時能到賬。
■短(duǎn)信郵件網站 業主投票(piào)不再難
以前，因為(wèi)業主不在家等原因，造成表決難，現在可(kě)以通過短(duǎn)信、電子(zǐ)郵件等方式輕松解決。年(nián)內(nèi)，房管局還将推出網上投票(piào)系統，市民可(kě)在網上投票(piào)表決。
■全國率先 建維修資金備用金制度
成都開全國先河建立“專項維修資金備用金制度”。下月起，住房小修小補，業委會就能使用“維修備用金”來解決了。
■分單元表決 不用小區全體業主了
《意見》明确，對于維修資金的(de)表決，同一(yī)建築區劃內(nèi)有兩幢以上建築物的(de)，可(kě)以根據維修資金列支範圍以幢、單元為(wèi)單位組織其全體業主進行表決。
下個月起，維修資金的(de)使用可(kě)以以幢、單元為(wèi)單位組織業主進行表決；業主可(kě)以通過短(duǎn)信等方式來投票(piào)決定是否使用維修資金；緊急情況下使用維修資金，*快24小時就能到賬……
成都商報記者昨日從市城鄉房管局獲悉，《成都市城鄉房産管理(lǐ)局關于進一(yī)步做(zuò)好房屋專項維修資金使用監管工作的(de)意見》（以下簡稱《意見》）日前出台，并将于9月1日正式執行。針對維修資金使用難的(de)問題，《意見》強化了維修資金監管部門的(de)職責，明确了小區要建維修資金的(de)緊急使用預案，業主表決投票(piào)方式要“多元化”、小區要有專項維修資金備用金等新舉措。
7年(nián)用了1.52億元
維修資金使用難的(de)情況确實存在
維修資金是房屋的(de)“養老金”，是在政府倡導下建立的(de)、帶儲蓄性質的(de)專用資金，專項用于物業保修期滿後物業共有部分、共用設施設備的(de)維修、更新、改造。根據《成都市城市住房專項維修資金管理(lǐ)暫行辦法》，商品房（含經濟适用房）帶電梯的(de)按每平方米建築面積成本的(de)2.5%計算，不帶電梯的(de)按每平方米建築面積成本的(de)2%計算。
小區電梯壞了、樓梯過道(dào)地(dì)闆有問題……要維修小區內(nèi)的(de)公共設施，都能用上這筆(bǐ)錢。但要使用維修資金，必須經過專有部分占建築物總面積三分之二以上的(de)業主且占總人數三分之二以上業主同意。“這是國家規定的(de)使用維修資金的(de)硬性要求。”相關負責人表示，這在客觀上降低(dī)了資金的(de)使用效率。從2004年(nián)到現在，全市共使用維修資金1.52億元，雖然從利用率上來說，成都已經算相對較高(gāo)的(de)，在全國排在第四，但使用難的(de)情況确實存在。據了解，7年(nián)來，隻有2008年(nián)和(hé)2009年(nián)使用相對集中，每年(nián)都超過3000萬元，“這是因為(wèi)地(dì)震之後維修需求增加”，但去(qù)年(nián)維修資金的(de)使用額度又降到了2800萬元左右。
相關負責人分析，使用難主要集中在四個方面：主體不明确，造成業主、物業服務企業和(hé)業委會之前相互推诿；使用方案制定不規範，導緻方案重複修改，降低(dī)使用效率；需要征求意見的(de)業主數量大、表決方式單一(yī)，而導緻業主決策難，這也是使用難的(de)關鍵環節。同時，維修資金也缺乏緊急情況下的(de)應急處理(lǐ)機制。針對這些情況，房管局出台《意見》，一(yī)一(yī)破解維修資金的(de)使用難題。
小區制定維修資金緊急使用預案
綠色通道(dào)*快24小時到賬
出現緊急情況，如(rú)何保障維修資金能夠盡快到賬投入使用。《意見》要求所有小區都制定維修資金緊急使用預案。
“維修資金緊急使用預案”是指建築區劃內(nèi)出現危及業主、使用人生命财産安全或由于共用部位、共用設施設備不能正常使用給業主、使用人正常生産生活秩序造成嚴重影響時，采取應急措施緊急實施維修除險而制定的(de)維修工程資金使用處置方案。預案中要包含維修資金緊急使用的(de)情形；維修工程實施主體；維修工程所涉及其他單位的(de)選擇方式；維修工程安全管理(lǐ)責任；竣工驗收的(de)責任主體和(hé)方式等5大類情況。《意見》明确，實施物業管理(lǐ)的(de)建築區劃，物業服務企業應當制定預案；未實施物業管理(lǐ)的(de)，可(kě)由業主委員會、相關業主或社區代為(wèi)組織制定，為(wèi)保障維修資金使用的(de)公平性，應急預案必須通過該建築區劃“雙三分之二”業主表決同意。
啓動應急預案以後，維修資金*快24小時能到賬。《意見》中明确，區（市）縣房産管理(lǐ)部門應在收到備案申請的(de)2個工作日內(nèi)提出備案意見。市住房專項維修資金監督管理(lǐ)部門根據區（市）縣房産管理(lǐ)部門的(de)備案意見在24小時內(nèi)撥付應急所需維修資金總額的(de)70%，餘額部分在維修竣工驗收合格并提交審計報告後2個工作日內(nèi)完成備案，24小時內(nèi)撥付。
短(duǎn)信郵件網站都能投票(piào)
業主投票(piào)具體操作不再難
“以後，我們将推出更多的(de)表決方式，來讓表決環節效率更高(gāo)。”相關負責人表示，征求業主的(de)表決票(piào)，一(yī)改過去(qù)單一(yī)的(de)書面簽字的(de)方式，而可(kě)以通過多種方式來進行。表決票(piào)可(kě)當面領取或送達，并由業主或者業主代理(lǐ)人簽收；可(kě)按照業主提供的(de)通訊地(dì)址、手機号、電子(zǐ)郵箱等發送；投入業主位于本建築區劃內(nèi)的(de)信報箱或者專有部分內(nèi)。以前，因為(wèi)業主不在家等原因，造成表決難，現在可(kě)以通過短(duǎn)信、電子(zǐ)郵件等方式輕松解決。今年(nián)年(nián)內(nèi)，房管局還将推出網上投票(piào)系統，到時市民可(kě)以在網上投票(piào)表決是否啓用維修資金。
而為(wèi)了确保投票(piào)的(de)真實有效，如(rú)果征求業主表決票(piào)不是采用的(de)直接送達業主本人的(de)方式，而是通過短(duǎn)信、郵件等方式告知的(de)話，《意見》中明确，這需要由業主委員會或其當地(dì)社區居委會不少于兩名工作人員簽字證明，并在建築區劃內(nèi)公告送達情況。而對于已經送達的(de)表決票(piào)，業主或業主代理(lǐ)人在規定期限內(nèi)不反饋意見或者不提出反對、棄權意見的(de)，是否視(shì)為(wèi)同意可(kě)以在建築區劃管理(lǐ)規約中明确規定。另外，對未繳存維修資金的(de)業主，可(kě)在管理(lǐ)規約、業主大會議事規則中對其表決權予以約束。“這樣一(yī)來，也是解決以前在具體操作中，業主投票(piào)難的(de)問題。”相關負責人如(rú)是說道(dào)。
在豐富表決方式的(de)同時，也将在一(yī)定程度上縮小表決範圍。《意見》中明确，對于維修資金的(de)表決，同一(yī)建築區劃內(nèi)有兩幢以上建築物的(de)，可(kě)以根據維修資金列支範圍以幢、單元為(wèi)單位組織其全體業主進行表決。經專有部分占建築物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的(de)業主同意方可(kě)使用維修資金。也就是說，如(rú)果隻有一(yī)個單元的(de)電梯壞了，可(kě)以隻是用該單元業主賬戶上的(de)維修資金，那麽就隻需要這個單元的(de)業主進行表決。
建立維修資金備用金
小修小補業委會可(kě)申請使用
小區難免有些小修小補的(de)地(dì)方，每次也隻花幾百上千元，但還是要經過業主不斷投票(piào)、向房産部門申請使用、核撥和(hé)結算等流程。下個月開始，業委會就能使用“維修備用金”來解決了。
《意見》執行後，成都開全國先河建立“專項維修資金備用金制度”。維修備用金可(kě)由業主采取自(zì)籌方式建立，也可(kě)按不高(gāo)于15%的(de)比例從建築區劃開發建設單位應繳存的(de)維修資金中列支。小區內(nèi)共用部位、共用設施設備的(de)小修小補，業委會可(kě)以按照備用金設立時約定的(de)使用條件，直接向房産管理(lǐ)部門申請使用備用金。維修備用金的(de)建立應當遵循業主決策、專款專用、備案核銷的(de)原則，明确額度、适用範圍、使用條件和(hé)資金補充條件，由業主委員會向區（市）縣房産管理(lǐ)部門申報。
當然，維修備用金并不是想用就用。維修備用金的(de)使用應符合三大條件：符合維修備用金設立時确定的(de)适用範圍；使用額度不超過設立的(de)維修備用金上限；符合物業服務合同中約定的(de)使用條件等。凡符合維修備用金使用條件的(de)，由業主委員會提出使用方案并申請使用，區（市）縣房産管理(lǐ)部門予以備案，不再經業主大會表決。
