www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2011-09-22 14:31:00 來源：金融時報
國務院總理(lǐ)溫家寶19日主持召開國務院常務會議。會議明确，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和(hé)在城鎮穩定就業的(de)外來務工人員，以小戶型為(wèi)主，單套建築面積以40平方米為(wèi)主。同時，銀行業金融機構可(kě)以向符合條件的(de)公租房項目直接發放貸款，也可(kě)向符合條件的(de)地(dì)方政府融資平台公司發放貸款。此外，國務院明确了多項政策，直指公租房的(de)資金瓶頸破解之道(dào)，其中明确，中央繼續增加資金補助，地(dì)方也要增加财政性資金投入，并加大省級統籌力度。
公租房，主要是為(wèi)了解決那些既買不起經濟适用房，又不符合廉租房标準的(de)城市“夾心層”的(de)住房問題。近年(nián)來，公租房越來越受關注。在今年(nián)全國建設千萬套保障房的(de)目标中，公租房和(hé)廉租房占到了五分之一(yī)。雖然具有典型的(de)保障性，但相對于保障房當中的(de)限價房、經适房，回報期過長(cháng)的(de)公租房受到開發商的(de)“冷遇”，成為(wèi)保障房建設的(de)難點。
據了解，陝西和(hé)遼甯，是國內(nèi)僅有的(de)兩個保障房開工率超過100%的(de)省份，但這兩個省份的(de)保障房中，相當一(yī)部分為(wèi)拆遷安置房和(hé)棚戶區改造房。2011年(nián)年(nián)初，陝西省與中央簽下47.43萬套保障房的(de)軍令狀，建設量位居國內(nèi)各省市第三，這其中，經适房、限價房、棚戶區改造安置房占總任務量的(de)6成以上。遼甯省也把棚戶區改造，與保障房建設結合在一(yī)起。遼甯省2011年(nián)計劃改造的(de)國有工礦棚戶區超過十萬戶，改造面積占該省保障房建設總量的(de)三分之一(yī)以上。而在地(dì)方财政相對富足的(de)上海市，挑起保障房建設大梁的(de)，也是為(wèi)舊(jiù)城改造而配建的(de)拆遷安置房。據上海市住房保障和(hé)房屋管理(lǐ)局官方網站公布的(de)該局“2011年(nián)工作要點”提出，今年(nián)，該市計劃新建1500萬平方米的(de)保障性住房，其中，拆遷安置房面積為(wèi)800萬平方米，經适房為(wèi)500萬平米，公租房為(wèi)200萬平方米。由此可(kě)見，公租房在各地(dì)保障房建設中，開工率并不高(gāo)。
但是，實現住有所居的(de)目标，公租房建設刻不容緩。由于公租房的(de)定位為(wèi)“隻租不售”，且租金水平比市場價格要低(dī)三分之一(yī)乃至二分之一(yī)，通常需要20到30年(nián)時間才能收回成本。因此，開發商較少涉及該領域，銀行放貸亦十分謹慎。特别是由于之前一(yī)些地(dì)方傳出保障房的(de)月租金才幾十塊錢，甚至十幾塊錢，所以銀行對公租房的(de)貸款疑慮深重，各家銀行比較願意投經濟适用房、兩限房這種保障房。目前，市場對公租房建設的(de)驟然提速，催生了巨大的(de)資金需求。
此前住房和(hé)城鄉建設部估計，2011年(nián)1000萬套保障房的(de)投資資金預計達到1.3萬億元，需要中央地(dì)方兩級政府投入，以及銀行信貸、開發商等民間資金的(de)集體參與。今年(nián)以來，中央财政預算安排資金1030億元，加上執行中追加395億元以及通過使用以前年(nián)度結轉結餘資金安排的(de)280億元，大力支持保障性安居工程建設，目前1075億元已全部下達。但保障房建設計劃分解到各省市後，各地(dì)都感受到了巨大的(de)資金壓力。
9月19日國務院常務會議要求，公共預算支出安排不足的(de)地(dì)區，要提高(gāo)土地(dì)出讓收益和(hé)地(dì)方政府債券資金安排比重。與此同時，規範和(hé)利用企業債券融資，專項用于公租房等建設。與銀行業金融機構可(kě)以向實行公司化運作并符合信貸條件的(de)公租房項目直接發放貸款，也可(kě)向符合條件的(de)地(dì)方政府融資平台公司發放貸款的(de)政策一(yī)起，這些規定被認為(wèi)是目前國務院對保障性安居工程建設的(de)*政策。
事實上，發改委今年(nián)6月份就已經發布通知，支持符合條件的(de)地(dì)方政府投融資平台公司和(hé)其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。央行和(hé)銀監會8月份在《關于認真做(zuò)好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的(de)通知》中也要求，對于政府投資建設的(de)公共租賃住房項目，凡是實行公司化管理(lǐ)、商業化運作、項目資本金足額到位、項目自(zì)身現金流能夠滿足貸款本息償還要求的(de)，各銀行業金融機構應按照信貸風險管理(lǐ)的(de)有關要求，直接發放貸款給予支持。
據統計，今年(nián)上半年(nián),全國保障性住房開發貸款累計新增908億元，比年(nián)初增長(cháng)54.8%。銀監會有關人士在8月20日接受記者采訪時稱，目前，銀監會在保障性安居工程建設金融服務方面的(de)工作，依然是按照年(nián)中工作會議精神和(hé)與央行共同發文的(de)通知內(nèi)容執行。為(wèi)支持保障性住房的(de)建設，銀監會表示，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平台，督促銀行業金融機構在符合要求的(de)前提下，加大力度抓緊放貸，全力支持完成今年(nián)的(de)保障性住房建設任務。鼓勵以銀團貸款形式發放貸款，貸款利率按央行利率政策執行，不準收任何其它費用。
同時，該人士還表示，保障房建設事關社會經濟發展全局，應各方合力、多渠道(dào)籌資，公租房融資必須要開拓信貸之外的(de)渠道(dào)。
