近日，西安“限購令”正式取消，而房地(dì)産市場卻未出現迅速回暖，其中一(yī)個重要原因就是在房地(dì)産粗放式發展之下，樓市産品同質化現象嚴重，難以真正滿足購房者的(de)需求。
據新華網報道(dào)：截至今年(nián)6月初，西安市普通商品房庫存量高(gāo)達1800萬平方米，按照去(qù)年(nián)1400萬平方米商品房總銷量，1800萬平方米的(de)庫存至少需要15個月才能消化完。目前房地(dì)産企業普遍面臨去(qù)化壓力，有專家分析認為(wèi)，住宅産品精細化才是這一(yī)場激烈角逐中的(de)“制勝法寶”。
粗放是過去(qù)時 精細是将來時
1992年(nián)，西安隻有20多家開發商。而目前市場上已經有3000家開發商、大約500個在售項目。近期陝西省統計局調查數據顯示，我省八成以上居民擁有自(zì)有住房，居民房屋占有率已經顯著提高(gāo)，房地(dì)産市場供不應求的(de)現象不再存在。
“過去(qù)開發商挖個坑就把房子(zǐ)賣光了，房地(dì)産市場完全開發商說了算，稍微大點的(de)項目開盤就會被搶購一(yī)空。”陝西省房地(dì)産研究會會長(cháng)王聖學(xué)認為(wèi)，房地(dì)産市場已經告别短(duǎn)缺時代，正由粗放式向精細化發展。
以前買房的(de)人沒有選擇的(de)權利，很多時候隻能看到戶型設計圖紙。*近幾年(nián)，開發商才開始提供樣闆間以供購房者參觀。然而這種形式依然是簡單、粗放的(de)，各個樓盤的(de)特點大同小異、難辨優劣，對于真正想要買房的(de)人卻沒有多少參考性。
“在西安房地(dì)産市場上，同質化的(de)現象特别普遍。幾個相鄰的(de)小區，從園林規劃、戶型設計，到目标群體定位等，相似度太高(gāo)，難以滿足不同人群需要。”獨立地(dì)産評論人李連源表示，在房地(dì)産市場已由賣方市場轉為(wèi)買方市場的(de)背景下，房企競争日趨激烈，購房者對生活品質的(de)要求也在不斷提高(gāo)，現有的(de)住宅産品已經很難适應市場的(de)需求。在巨大的(de)庫存面前難以展現獨特優勢，也就很難引起購房者的(de)關注。由此可(kě)見，精細化的(de)住宅産品已經是大勢所趨。
樓盤建設需人性化 戶型設計要個性化
什麽是精細化的(de)住宅産品？它要求從建築設計、建設施工，乃至物業服務等各個方面體現人性化、個性化的(de)需求。
比如(rú)說衛生間的(de)設置，中國的(de)三室經常是兩衛，日本無論三室、四室都是一(yī)套衛生間。這套衛生間由洗浴空間、更衣洗衣空間和(hé)廁所三部分構成，分别單獨設計，裏外間相互貫通。這套衛生間的(de)面積，比我國兩套小，比一(yī)套大一(yī)點，但各種功能分開之後，能滿足全部功能同時使用。既節約了面積，又方便了使用，這就是精細化的(de)真正體現。
住宅産品精細化，是整個住宅市場的(de)發展趨勢。不僅針對洋房、别墅等豪宅，更适用于面向大衆的(de)普通住宅、經适房、城改房等各類住宅産品。
王聖學(xué)認為(wèi)，住宅産品精細化要實現人性化和(hé)個性化雙重要求，具體的(de)标準可(kě)以分為(wèi)三個方面。
首先在開發建設中，充分顯示人性化，保證居住的(de)安全性、舒适性、便利性。除過齊全的(de)外部配套輔助性作用以外，還要注重人性化設計，如(rú)遮陰的(de)園林綠植、寬敞的(de)活動空間、便捷的(de)電梯設置等。
其次，內(nèi)部裝修*起碼要真正做(zuò)到精裝，基本的(de)家具家電等設施都該具備，還要保證質量。*也是*重要的(de)，在建築設計階段就該堅持個性化設計。比如(rú)不同定位的(de)小區，可(kě)以建造截然不同風格的(de)園林；相同戶型之下，不同的(de)裝修風格，可(kě)以做(zuò)出中式、歐式、意大利式等很多種風格以供參考選擇。不同的(de)戶型配比，與之匹配的(de)裝修風格，才能滿足不同層次和(hé)欣賞水平的(de)購房者的(de)要求。
精細不是紙上談兵(bīng) “私人定制”将現古城
随着西安房地(dì)産市場的(de)迅猛發展，住宅的(de)功能已不再局限于遮風擋雨，住宅的(de)舒适、美觀日漸成為(wèi)購房者追求的(de)一(yī)種消費潮流。而迎合這一(yī)潮流的(de)精細化住宅将會成為(wèi)市場的(de)主流産品而大行其道(dào)。
李連源表示，“精細化的(de)住宅産品，能夠實現訂單化的(de)模式，開發商針對不同需求來設計産品，或者由購房者自(zì)己設計，開發商隻承擔建設的(de)角色。”這種想法看似過于超前，而據華商報記者了解，目前已有類似項目落地(dì)西安。
業內(nèi)*建築師林先生告訴華商報記者，萬科的(de)幸福系已經能夠達到精細化住宅産品的(de)标準，其主要特點是采用“模數化”的(de)設計理(lǐ)念，充分利用每個空間，*體現人性化。
區别于已有的(de)精裝房批量化生産模式，西安已有品牌房企在嘗試讓精細化的(de)住宅産品真正落地(dì)。該項目還在前期請專家學(xué)者做(zuò)調查問卷，或将開啓訂單化生産模式。也許不久以後，房地(dì)産市場也能實現“私人定制”。
