“四大行将出政策，放松首套房認定标準，隻要房貸貸款餘額還清都算首套房。監管層已召集幾大行開會，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出台。”9月22日下午，關于房貸将放松的(de)這一(yī)傳言，在市場上不胫而走。
消息人士向21世紀經濟報道(dào)記者表示“消息基本屬實”，稱中行當天下午召開高(gāo)層會議，讨論房貸政策調整問題。這一(yī)傳聞也得到了工行、農行內(nèi)部人士的(de)初步證實，但均未透露詳情。
截至發稿時，四大行尚未就此傳聞公開表态。
此前，部分地(dì)區已現放松首套房貸款界定的(de)端倪。今年(nián)8月份福建省住房和(hé)城鄉建設廳出台的(de)《關于促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)若幹意見中曾表示，“購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和(hé)利率方面按照政策規定的(de)低(dī)限執行。”
某國有大行個貸部負責人在接受21世紀經濟報道(dào)采訪時介紹，此前北京地(dì)區的(de)放貸政策頗為(wèi)嚴格，以家庭為(wèi)單位，首套房的(de)認定既“認房”又“認貸”。如(rú)果首套房貸的(de)界定放寬，可(kě)能激發大量的(de)改善性需求，拉動房地(dì)産市場的(de)回暖。
他表示，“‘認房’就是隻要在建委網站裏查到名下有房，無論之前貸款否，再次買房的(de)話，銀行貸款都算二套房貸。‘認貸’就是隻要有過住房按揭貸款記錄，無論這套房子(zǐ)還持有與否，之前的(de)房貸是否還清，再買房貸款都按照二套房計算，首付高(gāo)達70%”。
認房不認貸？
在房地(dì)産市場持續低(dī)迷，經濟穩增長(cháng)壓力越來越大的(de)背景下，今年(nián)上半年(nián)曾多次傳出“房貸松綁”的(de)傳言。分析人士認為(wèi)，這次傳聞屬實的(de)可(kě)能性大，滿足剛需和(hé)改善性住房需求一(yī)直都是監管層鼓勵的(de)方向。
進入9月後，房地(dì)産市場傳統的(de)“金九銀十”營銷旺季并未如(rú)約而至。遭遇了樓市8月數據十年(nián)*差的(de)同時，46個限購城市，目前已有40個松綁限購，但作用非常有限。中原地(dì)産數據顯示，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平。
值得一(yī)提的(de)是，近日房地(dì)産企業的(de)融資也進一(yī)步放松。富力地(dì)産9月19日發布公告，因預期監管機構将允許已上市房地(dì)産企業在銀行間市場發行中期票(piào)據，公司拟向交易商協會申請注冊發行不超過70億元的(de)中期票(piào)據。金融街曾發布公告稱，董事會審議通過了“關于公司發行不超過52億元中期票(piào)據的(de)議案”。
與房企發行中票(piào)的(de)開閘一(yī)脈相承，放松個人住房按揭貸款也不是不可(kě)能。中原地(dì)産首席分析師張大偉向21世紀經濟報道(dào)記者表示，地(dì)方政府積極呼籲松綁信貸，作用有兩點：一(yī)是給市場信心，增加市場購房者救市預期。二是将“穩增長(cháng)”的(de)壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。
不過張大偉認為(wèi)，事實上出現房貸餘額還清，都算首套房的(de)可(kě)能性不大。預計後續信貸松綁的(de)主要口徑将是“認房不認貸款”。即隻要證明名下無房，就可(kě)以按照首套購房認定，證明名下隻有一(yī)套，就可(kě)以按照二套申請。
刺激改善型需求
民生證券地(dì)産研究員鄒恒超也稱，限貸放松傳聞基本屬實，限購放開後，限貸放開合情合理(lǐ)，将顯著刺激改善性住房需求。目前四大行按揭貸款中97%是首套房，二套房僅約3%，三套房不貸。他認為(wèi)，限貸放開後，首套房“認房不認貸”的(de)标準較之前的(de)“認房又認貸”大幅降低(dī)，将刺激居民改善性住房需求，而投機性需求依然被遏制。
在鄒恒超看來，未來按揭利率下行将繼續帶動銷量回暖。目前已有大行将首套房按揭利率下調至基準以下，而此前央行5000億PSL也為(wèi)大行四季度按揭利率下行打下基礎。預計未來地(dì)産政策繼續放松仍是大勢所趨，價穩量升将逐步兌現。
前述國有大行個貸部負責人表示，北京地(dì)區的(de)住房按揭貸款利率一(yī)般維持在基準，變化不大，“之前有的(de)銀行曾上浮5%，但是幾乎沒有什麽市場。*近也有的(de)銀行傳出首套房貸利率可(kě)以優惠到九五折，但是都有苛刻的(de)條件”。
至于首套房貸款的(de)利率優惠政策，該負責人認為(wèi)很難執行。雖然住房按揭貸款是銀行長(cháng)期、穩定的(de)收益來源，但是由于存款流失的(de)加劇和(hé)銀行負債成本的(de)居高(gāo)不下，放貸再進行優惠就沒有利潤空間，“消費貸款的(de)利率一(yī)般都基準上浮20%，在資金緊張的(de)時候，銀行肯定是更願意發放消費貸款”。
