買房是大事,必須慎之又慎,因此買房前*多做(zuò)準備。接下來小編會給大家一(yī)起分享各種購房知識,讓大家買到合心意的(de)房子(zǐ)。首先,我們需要一(yī)起來了解一(yī)下幾個常用房産概念。
1.樓盤均價
顧名思義當然是樓盤的(de)平均價格,它代表一(yī)個項目的(de)整體價位水平。但大家會發現,用标着的(de)“均價”來買房,往往想買的(de)房子(zǐ)與打出的(de)“均價”有很大差 距。“均價”到底是什麽樣的(de)一(yī)個價格?開發商在開盤銷售之前根據當前的(de)市場情況以及成本核算,訂出的(de)要銷售小區的(de)銷售價格,這個價格就是項目的(de)均價。一(yī)個 樓盤在推向市場是,先有均價,通過它來計算出每棟樓中的(de)每個單元戶型的(de)價位,它是整個樓盤銷售價格控制的(de)一(yī)個重要标準,是這個樓盤售價的(de)平均值。根據這個平均值, 才是根據每棟樓在平面積中的(de)位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的(de)價差系數。用拟定的(de)均價乘以每棟樓的(de)系數,得出每戶每平方米的(de)價格,再與每戶的(de)面積相 乘,便得出一(yī)戶的(de)總價。
2.容積率
容積率,是指一(yī)個小區的(de)地(dì)上總建築面積與用地(dì)面積的(de)比率。對于開發商來說,容積率決定地(dì)價成本在房屋中占的(de)比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的(de)舒适度。一(yī)個良好的(de)居住小區,多層住宅應不超過1.5,高(gāo)層住宅容積率應不超過4,容積率超過5就不建議購買了。
3.使用率與實用率
住宅套內(nèi)淨面積即使用面積和(hé)住宅面積的(de)比為(wèi)使用率,一(yī)般高(gāo)層塔樓在72%~75%之間,闆樓在78%~80%之間。而實用率是套內(nèi)建築面積和(hé)住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發商用實用率來吸引買房人。
4.綠地(dì)率與綠化率(綠化覆蓋率)
綠地(dì)率是指小區用地(dì)範圍內(nèi)各類綠地(dì)的(de)總和(hé)與小區用地(dì)的(de)比率。距建築外牆1.5米和(hé)道(dào)路邊線1米以內(nèi)的(de)土地(dì)和(hé)地(dì)表覆土達不到3米深度的(de)土地(dì),不管它們 上面是否有綠化,都不計入綠地(dì)面積。綠化率(綠化覆蓋率)是指綠化垂直投影面積之和(hé)與小區用地(dì)的(de)比率。住宅小區綠地(dì)率不得低(dī)于35%。購房人要注意房地(dì)産 商在銷售樓盤時宣傳的(de)綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
5.建築類型
多層:高(gāo)于10米、低(dī)于或等于24米的(de)建築物。多層房屋一(yī)般為(wèi)4 -8層,一(yī)般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一(yī)般規格(房型)整齊,通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高(gāo)層相比,多層房屋公用面積 少,得房率相應提高(gāo),這是很多人喜歡多層房屋的(de)主要原因。
高(gāo)層:高(gāo)于24米的(de)建築。8層以上(可(kě)含8層)的(de)建築體,一(yī)般可(kě)分為(wèi)小高(gāo)層、高(gāo)層和(hé)超高(gāo)層。 人們一(yī)般把8層至12、13層的(de)建築稱為(wèi)“小高(gāo)層”。小高(gāo)層住宅一(yī)般采用鋼筋混凝土結構,帶電梯。小高(gāo)層有多層親切安甯、房型好、得房率高(gāo)的(de)特點,又有普 通高(gāo)層結構強度高(gāo)、耐用年(nián)限高(gāo)、景觀系數高(gāo),污染程度低(dī)等優點,很受購房人歡迎。同時,小高(gāo)層對土地(dì)的(de)利用率提高(gāo),土地(dì)成本相對下降,很受房地(dì)産開發商的(de) 青睐。所以,近年(nián)來中心城區小高(gāo)層如(rú)雨後春筍,越來越多。超高(gāo)層建築就是40層以上,高(gāo)度100米以上的(de)樓層。
低(dī)層:高(gāo)度低(dī)于或等于10米的(de)建築物,一(yī)般是1-3層建築物,如(rú)平房、别墅等。低(dī)層房屋一(yī)般建築結構簡單,施工期短(duǎn),建造成本低(dī)廉,給人以親切安甯、有天有地(dì)的(de)感覺,它的(de)舒适度、方便度和(hé)空間尺度優于高(gāo)層。人們特别喜歡以此為(wèi)住宅。
6.房屋屬性
商品房:指由房地(dì)産開發企業開發建設并出售、出租的(de)房屋。
經濟适用住房:指根據國家經濟适用住房建設計劃安排建設的(de)住宅。由國家統一(yī)下達計劃,
用地(dì)一(yī)般實行行政劃撥的(de)方式,免收土地(dì)出讓金,對各種經批準的(de)收費實行減半征收,出售價格實行政府指導價,按保本微利的(de)原則确定。
7.基本參數
複式:區别于躍層,受躍層啓發,經濟型躍層結構(上下不一(yī)樣高(gāo))
錯層:戶內(nèi)樓闆面高(gāo)度不一(yī)樣,錯開出有樓梯連接,但未分成兩層,适合大面積住宅
進深:一(yī)幢建築物(房子(zǐ))從前牆皮到後牆皮的(de)距離(lí)(長(cháng)度)
開間:住宅的(de)寬度,一(yī)間房屋內(nèi)一(yī)面牆皮到另一(yī)面牆皮的(de)長(cháng)度(3m~3。9m較舒适)
層高(gāo):房屋一(yī)層的(de)高(gāo)度,指下層樓闆面到上層樓闆面的(de)高(gāo)度(2。9m)
淨高(gāo):一(yī)間房屋內(nèi)樓闆面與屋頂的(de)高(gāo)度(2。7m)
戶型:根據家庭人口組成情況和(hé)國家規定的(de)居住面積定額所确定的(de)每戶居室
建築系數:"建築占地(dì)系數"的(de)簡稱,指建築用地(dì)範圍內(nèi)所有建築物占地(dì)的(de)面積與用地(dì)總面積之比,以百分率計。用以說明建築物分布的(de)疏密程度、衛生條件 及土地(dì)利用率。合理(lǐ)的(de)建築系數應在節約用地(dì)的(de)原則下,盡可(kě)能滿足建築物的(de)通風、采光和(hé)防火、防爆等方面的(de)空間要求,并保證足夠的(de)道(dào)路、綠化和(hé)戶外活動場地(dì)。
三通一(yī)平:通常指施工現場達到:路通、電通、水通,土地(dì)平整。 七通一(yī)平:大的(de)開發區域需要的(de)施工現場要求:路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通,場地(dì)平整。
8.與産權有關的(de)概念
房屋産權:泛指所有者對财産的(de)占有、使用、收益處分,并排除他人幹涉的(de)全能,是物權的(de)一(yī)種,房屋産權指房産所有者按照國家法律規定所有的(de)權利。
房屋權屬登記:指房地(dì)産行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利産生的(de)抵押權等房屋他項權利進行登記,并依法确認房屋産權歸屬關系的(de)行為(wèi)。房屋産權登記應遵循房屋的(de)所有權和(hé)該房屋占有範圍的(de)土地(dì)使用權權利主題一(yī)緻的(de)原則。
房地(dì)産權登記:通常稱"産權登記"(包括房屋所有權登記和(hé)房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為(wèi)了健全法制,加強城鎮房屋的(de)管理(lǐ), 依法确認房屋所有權的(de)法定手續,在規定登記範圍內(nèi)的(de)房屋所在地(dì)産權管理(lǐ)部門申請所有權登記,經審查确認産權後,由房屋管理(lǐ)機關發給房屋所有權證。房屋所有 權登記是房屋産權管理(lǐ)的(de)主要行政手段,隻有通過房屋所有權登記,才能對各類房屋産權實施有效的(de)管理(lǐ)。
共有産權:指一(yī)家房地(dì)産有兩個或兩個以上的(de)權利主體,即共有人,在實踐中又有按份共有和(hé)共同共有之分。前者是指共有人分别按自(zì)己所擁有的(de)份額的(de)大小,對共有房地(dì)産享有一(yī)定的(de)利益,并承擔相應的(de)義務;後者是指兩個以上權利人對全部共有的(de)房地(dì)産享受同等的(de)權利,并承擔相等的(de)義務。
房屋抵押:産權所有人以房契作為(wèi)抵押,取得借款按期付息。房屋産權仍由産權所有者自(zì)行管理(lǐ),債權人隻按期取息,而無使用管理(lǐ)房屋的(de)權利,待借款還清,産權人收回房契抵押即告終結。
9、過戶:即更換房屋承租人姓名
房産稅:指以房屋為(wèi)征稅對象,按房屋的(de)計稅餘值或租金收入為(wèi)計稅依據,向産權所有人征收的(de)的(de)一(yī)種财産稅。
契稅:指以所有權發生轉移變動的(de)不動産為(wèi)征稅對象,向産權承受人征收的(de)一(yī)種财産稅。契稅的(de)納稅人,在中華人民共和(hé)國境內(nèi)轉移土地(dì)、房屋權屬、承受的(de)單位和(hé)個人為(wèi)契稅的(de)納稅人。契稅的(de)征稅範圍:國有土地(dì)使用權出讓;土地(dì)使用權轉讓,包括出售、贈與和(hé)交換;房屋買賣,包括以房産抵債或以實物交換房屋;以 房産作投資或作股權轉讓;買房拆料或翻建新房;房屋贈與;房屋交換。
