樓市松綁仍在繼續。
繼央行推出房貸新政後，住建部、财政部、人民銀行聯合發布通知，要求各地(dì)放寬公積金貸款條件，住房公積金個人住房貸款發放率低(dī)于85%的(de)設區城市，可(kě)适當提高(gāo)首套自(zì)住住房貸款額度，并推進異地(dì)貸款業務、住房公積金繳存異地(dì)互認和(hé)轉移接續，同時取消四項收費的(de)內(nèi)容，提高(gāo)了住房公積金使用效率及貸款發放率。
“實際上，公積金異地(dì)互認很早就作為(wèi)鼓勵剛需購房者入市的(de)有效辦法被業內(nèi)提及，但由于管理(lǐ)不便等因素，一(yī)直未獲政策層面的(de)推動。如(rú)今，在這一(yī)時間節點被提出，可(kě)見中央層面提振樓市信心的(de)願望比較強。”一(yī)位接近住建部的(de)消息人士對《華夏時報》記者表示。
但是，業內(nèi)人士分析，由于受資金額度、政府管理(lǐ)、地(dì)方利益等因素的(de)影響，公積金異地(dì)互認的(de)工作還需打破多重藩籬，出台更多實操性政策才能落地(dì)。
異地(dì)互認的(de)尴尬
“異地(dì)互認這個事情，說起來容易，但執行起來很難。”東部某省住建廳的(de)官員宋建海(化名)對記者表示，“因為(wèi)這涉及到公積金歸集資金的(de)跨市甚至跨省調配，而目前各地(dì)公積金使用是不均衡的(de)，因此公積金使用額度偏緊的(de)城市對執行異地(dì)互動的(de)政策就缺乏主動。”
公開數據顯示，截至2014年(nián)8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存餘額3.54萬億元。
用住建部住房公積金司司長(cháng)張其光的(de)話說，這明面上的(de)餘額并不代表“沉睡”，目前全國住房公積金的(de)資金使用率為(wèi)70%，接近商業銀行水平。
“目前各地(dì)公積金管理(lǐ)中心的(de)資金使用情況已經實現全國聯網，以便于住建部對各地(dì)公積金歸集和(hé)使用情況進行全國範圍的(de)抽查，據我們了解到的(de)情況，一(yī)些城市确實存在額度緊張的(de)現象。”上述接近住建部的(de)消息人士透露。
按照住建部的(de)要求，住房公積金個人住房貸款發放率低(dī)于85%的(de)設區城市都要推動實現異地(dì)互認。但根據公開數據，全國有342個住房公積金管理(lǐ)中心，貸款發放率高(gāo)于85%的(de)有49個，大部分管理(lǐ)中心貸款發放率集中在50%到75%之間。
宋建海告訴記者，從目前來看，額度使用偏高(gāo)的(de)城市大部分集中在房價水平較高(gāo)、人員流動較大的(de)一(yī)二線城市，在其他西部或三線城市很難見到額度緊張的(de)現象。
多位業內(nèi)人士表示，開展公積金異地(dì)互認，如(rú)何協調各地(dì)公積金貸款額度也是疑問。
目前全國各地(dì)的(de)不同城市的(de)貸款額度都不相同，如(rú)北京*貸款額度是80萬元，上海是60萬元，深圳是50萬元，而北京周邊區縣如(rú)燕郊*貸款額度是40萬元，開展異地(dì)互認後，按當地(dì)貸款額度計算，恐怕一(yī)線城市仍然不夠。
“現在中央出台的(de)這一(yī)政策隻是一(yī)個方向性政策，并沒有具體的(de)實施細則，可(kě)操作性并不強，如(rú)果這些一(yī)二線城市在異地(dì)互認方面參與不積極的(de)話，這項政策很難真正落到實處。”宋建海告訴記者。
此外，根據規定，公積金沉澱資金大都以活期的(de)形态托管在銀行，産生的(de)利息加上公積金貸款所得均屬于公積金增值收益範疇。這就意味着，大量公積金沉澱資金背後還牽扯着地(dì)方利益。
“由于公積金沉澱資金十分龐大，無論托管在哪家銀行，都會帶來豐厚收益，因此公積金托管曆來都是銀行與政府互通利益的(de)巨大蛋糕，而且現在公積金的(de)沉澱資金還可(kě)以用于保障房建設在上述因素影響下，異地(dì)互認更難執行。”業內(nèi)分析人士陳劍波指出。
早在2009年(nián)，住建部等相關部門就啓動了利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的(de)試點工作，試點城市可(kě)将50%以內(nèi)的(de)住房公積金結餘資金貸款支持保障房建設，貸款利率按照五年(nián)期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。
這對于地(dì)方政府而言，無疑誘惑力巨大。北京市公積金管理(lǐ)中心的(de)工作人員告訴記者，正常情況下公積金的(de)沉澱資金大都占當期歸集資金的(de)五成以上。“數額如(rú)此龐大的(de)資金躺在銀行睡大覺，這是誰也不願意看到的(de)。”他說，“所以現在很多地(dì)方，都在想方設法增加公積金的(de)援建額度。”
刺激樓市作用存疑
盡管此次公積金新政的(de)落點仍然在于樓市微刺激，以期逐步恢複市場信心，但據多位業內(nèi)人士分析，這一(yī)政策對樓市的(de)刺激作用仍然有限。
“三部門聯合下發的(de)公積金貸款新政，救市意味明顯，但這是一(yī)個溫和(hé)的(de)措施，不會引起房地(dì)産市場太大波動。”中經聯秘書長(cháng)陳雲峰對記者表示。
鏈家地(dì)市場研究部分析師張旭對記者表示，根據鏈家地(dì)産數據，在二手房交易中完全使用公積金貸款的(de)購房者所占比例不到二成，預計該政策對釋放購房需求的(de)影響有限。
“公積金貸款的(de)特點是貸款利率低(dī)、額度小，根據售樓一(yī)線的(de)反饋數據顯示，在購房者中完全使用公積金貸款的(de)客戶隻占10%，施行公積金新政後，預計可(kě)以增加5%的(de)購房需求。”陳雲峰對記者表示。
亞豪機構副總經理(lǐ)任啓鑫分析，公積金繳存條件縮短(duǎn)至半年(nián)、推動實行異地(dì)互認，盡管大大降低(dī)了購房者申請公積金貸款的(de)門檻，讓繳存職工能夠盡快享受低(dī)利率的(de)貸款，但随着近年(nián)來公積金貸款規模的(de)持續增長(cháng)，住房公積金貸款普遍“吃緊”，公積金資金運行壓力影響放貸速度，公積金繳存條件的(de)縮短(duǎn)可(kě)增加的(de)實際需求并不多。
實際上，目前可(kě)以實行異地(dì)互認的(de)城市并不多，大部分為(wèi)省內(nèi)互認互貸。據了解，前不久，安徽的(de)阜陽、六安、淮南、滁州、淮北五市已出台公積金貸款省內(nèi)異地(dì)買房互通互貸細則。廣東省內(nèi)公積金互貸的(de)城市也增加到了9個。此外還有沈陽、武漢等城市也已經加入到公積金異地(dì)互貸的(de)行列。
在已經開啓公積金異地(dì)購房的(de)安徽省淮南市，當地(dì)媒體報道(dào)稱，由于貸款辦理(lǐ)耗時較長(cháng)，許多開發商不接受剛繳納公積金或異地(dì)公積金貸款的(de)市民進行貸款。
“北京等一(yī)線城市公積金貸款放款時間較快，一(yī)般一(yī)個多月的(de)時間基本就可(kě)以辦理(lǐ)下來，但比商業貸款的(de)放貸時間還是要慢；在二三線城市，公積金貸款兩個月能辦下來就是好的(de)，比商業貸款慢得多，而這類城市中樓盤項目資金情況又普遍較為(wèi)緊張，因此開發商都不願意接受公積金貸款。”燕郊北部某開發商對記者表示。
燕郊多個樓盤銷售人員告訴記者，目前燕郊當地(dì)的(de)銀行不受理(lǐ)公積金貸款，*多隻能幫助購房者帶着購房合同等證明提取繳存的(de)公積金，包括提取異地(dì)繳存的(de)公積金。
