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等待月餘，"165号文"終于下發，将原九部委的(de)十五條細則中"90平方米以下戶型占70%"的(de)"70%"，落實為(wèi)"住房總面積的(de)70%"。7月13日下午，當《财經時報》從建設部證實這一(yī)消息時，随即告知北京的(de)一(yī)位規模不大的(de)開發商，他長(cháng)長(cháng)出了一(yī)口氣："這樣就靈活多了。"
他用了"靈活"這個詞，意味深長(cháng)。可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)，政策不再硬邦邦的(de)，有所松動了；也可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)，他們的(de)"操作空間"大多了。
困擾了地(dì)産商們一(yī)個多月的(de)那句話，在"十五條"中的(de)原始表述是："2006年(nián)6月1日起，凡新審批、新開工的(de)商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟适用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的(de)70%以上。"
這個表述有歧義：到底是每個項目中的(de)"90平方米以下"都必須占70%，還是在一(yī)個地(dì)區(城市)，所有項目的(de)總量核算中占70%？
兩種理(lǐ)解方式看起來區别不大，但對開發商來說卻有天壤之别。單項目的(de)70%意味着，每一(yī)個開發商的(de)每一(yī)塊地(dì)，都必須給小戶型留出七成空間；但假如(rú)按一(yī)個城市總量核算，則至少政策上有空間，可(kě)以讓某些開發商繼續開發他們的(de)大戶型--理(lǐ)論上單個項目可(kě)以100%超過90平方米--隻不過需要其他項目，補足70%的(de)差額。
其實從一(yī)開始，我們就不該認為(wèi)，九個中國國家部委，會在原應嚴謹無隙的(de)政策文本中，在如(rú)此關鍵的(de)硬性指标上，犯了如(rú)此"低(dī)級"的(de)錯誤。正确的(de)理(lǐ)解是，這原本就是個預留的(de)"活口"，政策的(de)制定者還需要"察言觀色"：要看看開發商的(de)反應，看看市場的(de)走勢。然後在這個"活口"中，兩害相權取其輕。
決策者的(de)苦心可(kě)以理(lǐ)解，畢竟現在的(de)房地(dì)産市場，一(yī)方面已經在大多數地(dì)方成了經濟的(de)"支柱"；另一(yī)方面，這個"支柱"裏蘊含的(de)風險，已經可(kě)能危及經濟全局。投鼠忌器，卻不得不"投"。
可(kě)以預見的(de)是，各地(dì)方在"165号文"下發之後的(de)短(duǎn)時間內(nèi)，都将迅速出台地(dì)方的(de)實施細則。過去(qù)的(de)這一(yī)個多月，地(dì)方和(hé)開發商一(yī)樣，都在苦苦等待上面"定調"。也可(kě)以預見，各地(dì)方會謹遵"165号文"的(de)精神，把70%這個指标，落實到地(dì)方總量的(de)核算中。
隻是迫于市場壓力"先行一(yī)步"，已經把"70%"落地(dì)為(wèi)"單個項目"的(de)深圳，不知道(dào)是不是會修改其細則，以使其"符合中央精神"。
真正的(de)問題是，"165号文"一(yī)出，原本硬邦邦的(de)"70%"，一(yī)下子(zǐ)變得模糊不清了。
對單個項目進行約束，是簡單又易于操作的(de)。批給你這塊地(dì)能建10萬平方米的(de)房子(zǐ)，那麽必須有超過7萬平方米"90平方米以下"的(de)戶型。過線了，闆子(zǐ)就會打到你的(de)屁股上。
但以地(dì)區總量進行核算，就會平生出更多的(de)問題。
例如(rú)，總量70%，是以1個月內(nèi)開發的(de)土地(dì)為(wèi)"總量"，還是3個月、1年(nián)或者3年(nián)？哪些項目、多大戶型占多少比例，是規劃部門說了算，還是審批部門說了算？或者是若幹"有關部門"和(hé)開發商"商量着"算？誰來對這個地(dì)區已建、在建或将建的(de)那些項目，進行戶型的(de)統計和(hé)監管？如(rú)果大戶型超限成了事實，是該打地(dì)方政府的(de)闆子(zǐ)，還是打開發商的(de)闆子(zǐ)？
至少到現在我們還無法知道(dào)，即使按套數算，北京市現有的(de)住宅中，到底有多大的(de)比例在"90平方米以下"。何況要弄清楚的(de)問題更複雜：是這些"90平方米以下"的(de)總面積，在所有住宅總面積中的(de)比例。
以中國房地(dì)産發展的(de)速度，要動态核算某一(yī)地(dì)區某種戶型的(de)住宅總面積，應是一(yī)個工作量巨大的(de)工程。而對其監管，也可(kě)能就成了若有實無的(de)程序。
還有一(yī)個問題，這個"70%"是在土地(dì)轉讓之前事先規劃限定呢(ne)，還是土地(dì)轉讓之後再行規劃？
理(lǐ)論上似乎是可(kě)行的(de)--有關部門盡可(kě)以在土地(dì)出讓之前，就規劃好這一(yī)地(dì)塊的(de)戶型限制，然後再把這塊土地(dì)或招标或挂牌。但到了具體操作中，卻依然存在着巨大的(de)問題。
此前開發商偏好大戶型，正是看到了其中的(de)利益。土地(dì)出讓之前不限戶型，商人們自(zì)可(kě)以衡量利弊，在拿地(dì)之後自(zì)己做(zuò)主。但是限定了戶型之後，情況就會有變化。
可(kě)以假設這樣一(yī)個場景：按照70%的(de)規定，規劃部門設定A地(dì)塊是大戶型的(de)，B地(dì)塊則是小戶型的(de)。在招标中，A地(dì)塊轉讓成功，并且按照規劃可(kě)以施工；但是B地(dì)塊，因為(wèi)無利可(kě)圖而流标--這時候，70%的(de)規定就已經成了空文，那麽土地(dì)部門是該嚴守規劃，把B地(dì)塊低(dī)價賣出，還是更改規劃以賣個好價？畢竟土地(dì)流标并不少見。
若在土地(dì)轉讓之後再行限制戶型，那麽在有關部門的(de)量裁權和(hé)開發商的(de)市場行為(wèi)之間，又當如(rú)何平衡？如(rú)何維護市場的(de)公平、誰來監管并杜絕由此産生的(de)腐敗行為(wèi)？
依照無數次的(de)"前車之鑒"看，"165号文"口子(zǐ)一(yī)開，原本看似嚴厲的(de)"新政"，*終的(de)命運，可(kě)能是再次落為(wèi)空文。 | 