醞釀了多年(nián)的(de)不動産統一(yī)登記政策終于在3月1日正式實施，讓近期低(dī)調的(de)國內(nèi)房地(dì)産市場無法繼續保持冷靜。
“房價會降麽？接下來就是要征收房産稅，這稅我們該怎麽交？”在上海工作的(de)陳鋒在接受《國際金融報》記者采訪時發出了一(yī)連串疑問，因為(wèi)他剛剛聽說遠在湖北的(de)老家，很多人選擇在不動産統一(yī)登記之前出售房産。顯然，陳鋒關心的(de)問題，也正是大部分買房者所關注的(de)。
複旦大學(xué)地(dì)産運營研究所所長(cháng)蔡為(wèi)民對《國際金融報》記者直言，不動産統一(yī)登記的(de)*根本目的(de)是讓中央了解地(dì)方的(de)房地(dì)産情況，讓混亂的(de)房地(dì)産市場逐步清晰明朗。對于房價方面會有長(cháng)期性影響。
中投顧問房地(dì)産行業研究員韓長(cháng)吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，不動産登記的(de)執行後，短(duǎn)期內(nèi)對樓市無太大影響，不會造成房價的(de)普跌、抛售的(de)劇增。
“市場主要還是以供求關系為(wèi)主。但長(cháng)期看，會影響樓市走勢，一(yī)定程度上有利于反腐，有利于不動産稅的(de)出台和(hé)實施。”韓長(cháng)吉說。
在金銀島副總裁兼首席分析師楊向宏看來，不動産登記是中央對地(dì)方的(de)房地(dì)産情況掌控，有利于國家對房地(dì)産市場的(de)調控，對去(qù)庫存化的(de)實施有着積極的(de)推動作用。
“要想去(qù)庫存化，就必須掌握國內(nèi)房地(dì)産市場*真實的(de)情況，不然就無法有效落實。至于房地(dì)産稅的(de)問題，國家會根據市場情況在5年(nián)內(nèi)*實施。”楊向宏對《國際金融報》記者指出。
多年(nián)後終成型
不動産統一(yī)登記的(de)政策醞釀了很多年(nián)，終于在新年(nián)後得到落實。
3月1日上午9時42分，随着江蘇省徐州市居民邢衛鋒在徐州市不動産登記局服務大廳接過國土資源部部長(cháng)姜大明頒發的(de)全國*本不動産産權證書，我國不動産統一(yī)登記開始正式實施。
除了江蘇徐州，四川泸州也在同一(yī)天啓動頒證工作，泸州市居民申慶領到了泸州市不動産登記中心頒發的(de)*本宅基地(dì)使用權證書，江西贛州崇義縣則發出*本林權類不動産證書。
對此，國土資源部不動産登記局局長(cháng)王廣華表示，這标志着不動産統一(yī)登記制度實實在在落地(dì)。
據悉，國土資源部今年(nián)選擇了江蘇徐州市新城區和(hé)睢甯縣、山東青島市、四川泸州市泸縣、重慶長(cháng)壽區、黑龍江牡丹江市林口縣、江西贛州市崇義縣、廣西南甯市等15個地(dì)方作為(wèi)不動産統一(yī)登記窗口建設的(de)聯系點，指導加快推進不動産統一(yī)登記窗口建設工作。
目前，這些聯系點正在進一(yī)步加快業務流程再造、登記系統對接、統一(yī)窗口設置等必要的(de)技術準備，部分聯系點從3月1日起，依據《條例》開始啓用新的(de)登記簿并頒發新版證書。
姜大明表示，實行不動産統一(yī)登記，*主要的(de)作用是更好地(dì)保護不動産權利人的(de)合法财産權，保障不動産交易安全，維護正常的(de)市場交易秩序。
蔡為(wèi)民也認為(wèi)，從接受整合不動産登記，建立不動産統一(yī)登記制度，是政府機構改革和(hé)職能轉變的(de)重要內(nèi)容，更是對如(rú)今的(de)房地(dì)産市場進行管理(lǐ)的(de)積極政策。“之前的(de)房地(dì)産市場過度混亂，這樣顯然不利于房地(dì)産市場的(de)健康發展”。
不可(kě)否認，不動産統一(yī)登記需求十分迫切。王廣華就對外公開表示，在實施不動産統一(yī)登記之前，由于各部門登記方法、技術規程不一(yī)緻，原有的(de)分散登記方式很容易導緻各種不動産權利的(de)重疊、漏登。
“分散在不同部門管理(lǐ)和(hé)登記，又容易導緻農林用地(dì)、農牧用地(dì)及林牧用地(dì)之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發矛盾和(hé)糾紛。”王廣華指出，實施統一(yī)登記可(kě)以更好地(dì)厘清當事人之間的(de)不動産權利界限，減少權屬糾紛，提高(gāo)登記的(de)準确性和(hé)權威性。統一(yī)登記實施後，建立不動産登記信息依法公開查詢系統，又可(kě)以有效保障不動産交易安全。
那麽，如(rú)何準确地(dì)進行不動産統一(yī)登記？
國土資源部不動産登記局副局長(cháng)冷宏志告訴媒體，分散登記時，在農村，當事人要分别到4個不同的(de)部門辦理(lǐ)不同的(de)證；在城市，當事人*少也要辦兩個證：到房管部門辦理(lǐ)《房屋所有權證》，到國土資源部門辦理(lǐ)《國有土地(dì)使用證》。
記者從一(yī)位國土資源部動産登記的(de)相關工作人員那兒了解到，之前由于證書種類繁多，不僅增加了企業和(hé)群衆的(de)不便，還增加了工作人員的(de)時間成本。
“如(rú)果統一(yī)登記後，在統一(yī)不動産登記依據的(de)基礎上，實現登記機構、登記簿冊證和(hé)登記信息管理(lǐ)平台的(de)統一(yī)，我們也會輕松不少。”該工作人員還告訴記者，因為(wèi)登記剛剛開始實施，有些地(dì)方還沒有完全落實，舊(jiù)的(de)房産證依舊(jiù)有效。
為(wèi)房産稅鋪路
在不動産統一(yī)登記實施之後，有關房産稅山雨欲來的(de)報道(dào)更是接連不斷。那麽，在不動産統一(yī)登記之後，房産稅是否會接連出台？
對此，蔡為(wèi)民在接受記者采訪時指出，不動産統一(yī)登記和(hé)房産稅征收之間并不是承接的(de)關系。“其實上海、重慶等地(dì)已經開始征收房地(dì)産稅了，隻是這不是完整版的(de)房地(dì)産稅。但随着國內(nèi)房地(dì)産市場不斷健全，完整版的(de)房地(dì)産稅遲早會出現。”蔡為(wèi)民說。
與此同時，不動産登記局負責人在接受媒體采訪時說，盡管不動産統一(yī)登記是不動産稅收的(de)技術基礎，但稅收問題隻能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。
外界觀點中，作為(wèi)不動産登記的(de)熱門衍生話題之一(yī)，不動産登記與房地(dì)産稅征收間的(de)關系在一(yī)輪輪激辯中愈發明朗。毋庸置疑，不動産登記是房地(dì)産稅征收必要的(de)技術條件，對房産征收保有環節的(de)稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動産登記的(de)信息支撐，也将讓房屋轉讓交易環節的(de)契稅、個稅等征管得到加強。
中國社科院副研究員陳飛(fēi)對媒體指出：“不動産統一(yī)登記的(de)實施，意味着房地(dì)産稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者将是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可(kě)望有效降低(dī)已售住房空置率。”
為(wèi)此，楊向宏對記者預計，随着一(yī)線城市樓市需求量大，土地(dì)有限，房産稅的(de)*征收确實勢在必行，“三四線城市則因為(wèi)樓市庫存數量巨大，并且購房需求較低(dī)，逐步減弱對土地(dì)财政依賴的(de)政府需要征收房地(dì)産稅收來增加财政收入。”楊向宏表示，五年(nián)之間，國家會開始*征收房地(dì)産稅。
當然，征收房地(dì)産稅并不是那麽的(de)簡單容易。記者了解道(dào)，房地(dì)産稅征收的(de)技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房産，還包括房地(dì)産的(de)評估技術等。更為(wèi)複雜的(de)是稅制設計，究竟什麽算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理(lǐ)？種種問題牽一(yī)發動全身，需要*考量。
有業內(nèi)觀點指出，房地(dì)産稅征收将主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協調關系的(de)進程。不會一(yī)蹴而就，但會在預期軌道(dào)上前行。
一(yī)些專家也認為(wèi)，技術條件并非房地(dì)産稅征收不可(kě)逾越的(de)障礙，更重要的(de)是讓這一(yī)稅種的(de)征收有理(lǐ)有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的(de)間接稅相比，有明顯直接稅性質的(de)房地(dì)産稅如(rú)何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。
“準确地(dì)說，房地(dì)産稅的(de)征收是中國房地(dì)産發展到一(yī)定階段必然要出現的(de)。至于如(rú)何收，怎麽收，要根據當地(dì)的(de)房地(dì)産市場情況，國家也會進行仔細研究分析後再決定。”蔡為(wèi)民認為(wèi)。
抛售潮難出現
不動産登記靴子(zǐ)落地(dì)後，有觀點指出，會有人出于房地(dì)産稅漸行漸近原因，将擁有的(de)多套房産出售。
“不動産統一(yī)登記實施之前，我老家湖北那裏有人賣房，我父親就問我，那麽多套房子(zǐ)一(yī)起賣，房價會不會因此下降呢(ne)？”在上海做(zuò)房地(dì)産中介的(de)陳鋒和(hé)記者聊天的(de)時候提出了該問題。
不過，廣州一(yī)家房地(dì)産商接受《國際金融報》采訪時透露，不動産登記取代原來的(de)房産證制度落實之後，當地(dì)的(de)一(yī)手樓市成交沒有大的(de)影響，市場也無明顯的(de)反應。
“基本沒有出現抛售潮，房價沒有回落的(de)現象，那不過是市場上的(de)流言。”該房地(dì)産商對記者直言。
蔡為(wèi)民分析認為(wèi)，房地(dì)産統一(yī)登記*主要的(de)目的(de)是統一(yī)國內(nèi)房地(dì)産市場，而非去(qù)調節市場。而且不動産統一(yī)登記的(de)政策已經被提及很多年(nián)，人們在心理(lǐ)上已經做(zuò)了一(yī)定的(de)準備，所以現在出現所謂的(de)抛售潮，基本是概率很低(dī)的(de)事件。
那麽，不動産統一(yī)登記會減少一(yī)些人的(de)投資行為(wèi)嗎？
在蔡為(wèi)民眼裏，房地(dì)産稅等政策一(yī)直都是房地(dì)産商們頭頂上的(de)達摩克利斯之劍。而這幾年(nián)，樓市的(de)走向明顯讓房地(dì)産投資商不再集中于住宅建造，要麽選擇淡化房地(dì)産主業，要麽去(qù)進行跨界投資。
“而且百姓是否要買房，主要取決于自(zì)己的(de)需求。剛性需求是不會變的(de)，但是如(rú)果說因為(wèi)房地(dì)産稅或者不動産統一(yī)登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準确的(de)觀點。”蔡為(wèi)民指出。
楊向宏則對記者表示，在相比于一(yī)手市場，房地(dì)産稅等政策對二手樓市的(de)心理(lǐ)影響似乎更大。“一(yī)線城市因為(wèi)土地(dì)面積有限，加上房地(dì)産政策，新房建造量會不斷減少。且一(yī)手房多建造在遠離(lí)市中心的(de)地(dì)方。而二手房因為(wèi)多建在市中心，在未來會更加受到購買者的(de)青睐。”楊向宏說。
與此同時，記者了解到，目前我國房地(dì)産行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去(qù)庫存”将是2015年(nián)市場的(de)主基調。根據國家統計局數據，2014年(nián)末，全國商品房待售面積再創新高(gāo)，達6.2億平方米，比2013年(nián)末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。
“在去(qù)庫存的(de)過程中，由于房産稅的(de)不斷推進，國內(nèi)的(de)房價會進入一(yī)個比較奇妙的(de)階段。”蔡為(wèi)民告訴記者，“一(yī)線城市會出現利好，因為(wèi)‘美女不愁嫁’，一(yī)線城市的(de)房屋需求本來就很強烈。而房地(dì)産稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現房價上升卻依舊(jiù)有人因為(wèi)剛需購買的(de)情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的(de)情況下，房地(dì)産稅的(de)征收會降低(dī)當地(dì)人的(de)購買熱情，這樣一(yī)來，房價必然下跌。”
在蔡為(wèi)民看來，房價的(de)上升或者下降由供求關系決定。供不應求房價上漲，供過于求房價下降。去(qù)年(nián)以來，各地(dì)房地(dì)産市場分化嚴重，各地(dì)房價的(de)變化仍然取決于各地(dì)的(de)供求關系。
楊向宏則認為(wèi)，未來的(de)房地(dì)産市場會出現一(yī)個情況，那就是房子(zǐ)很多，需求卻很有限。“随着人口老齡化的(de)加劇，當那些老人離(lí)開之後，房産被子(zǐ)女兒孫繼承，如(rú)今中國很多家庭都是獨生子(zǐ)女，那麽這些獨生子(zǐ)女可(kě)能會繼承很多套房産，對于他們來說，就不會有購房的(de)剛性需求，那麽房價會如(rú)何走向就很明确了”。
韓長(cháng)吉也認為(wèi)，房産稅之前在上海等地(dì)有試點，但是結果證明，這對樓市走勢并無太大影響，稅費難以從根本上影響樓市走勢。
“房價走向，房屋交易量等問題根本在于房地(dì)産市場自(zì)身發展的(de)規律。從房地(dì)産改革的(de)角度來看，不動産登記有利于明确房産所有權，明晰房産數量，為(wèi)決策、交易提供數據支持。有利于促進房地(dì)産行業的(de)進一(yī)步市場化發展，促進房地(dì)産市場更加規範、成熟，而非去(qù)左右房價和(hé)房産交易量。”韓長(cháng)吉說。
産權問題何解
除了房産稅和(hé)房價波動的(de)問題，不動産統一(yī)登記之後，産權問題也引人關注。比如(rú)說一(yī)直以來的(de)小産權房問題。
在蔡為(wèi)民看來，小産權房并不會因為(wèi)不動産統一(yī)登記而變得合法。法律上來說，小産權房就是違法的(de)存在，所以永遠不會被“轉正”。“一(yī)旦被轉正，我們國家的(de)房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現今的(de)房地(dì)産市場會有非常不利的(de)影響”。
“針對小産權房，不動産登記已經明确規定，小産權房不會登記在冊，不會頒發不動産權證書，意味着購買小産權房的(de)人，權益無法得到有效保障。至于如(rú)何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一(yī)刀切拆除，但目前來看，國家不會承認其合法權益。”韓長(cháng)吉在接受記者采訪時指出。
國土資源部有關負責人也表示，不動産統一(yī)登記是按照按物權法要求，依法保護不動産權利人權益的(de)行動，不可(kě)能登記不合法的(de)東西。我國現行法律法規條文明确，世界上普遍實施土地(dì)用途管制。“所以‘小産權房’不可(kě)能予以登記，更不可(kě)能通過合法登記‘漂白’。”該負責人明确指出。
“不動産統一(yī)登記是物權法等上位法的(de)明确要求。這是一(yī)項法定行動，讨論不動産登記，隻能在法律軌道(dào)上進行。”王廣華也表示。
值得一(yī)提的(de)是，随着統一(yī)不動産登記簿證*啓用，另一(yī)個問題也浮出水面：房産、地(dì)産統一(yī)登記突顯商品房土地(dì)70年(nián)使用權問題。
“土地(dì)是不動産的(de)核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地(dì)。”中國社會科學(xué)院研究員楊重光對外表示，不動産統一(yī)登記是物權法的(de)要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地(dì)70年(nián)使用權到期後怎麽辦，會在不動産統一(yī)登記過程中顯化。“随着不動産登記推進，登記這一(yī)技術問題背後的(de)産權問題會更明晰，依法改革任務也會更明确”。
韓長(cháng)吉則告訴記者，根據國家法律規定，房産有70年(nián)産權問題與不動産登記并不沖突，“70年(nián)後或者未來十幾年(nián)，國家會有法律出台來明确房子(zǐ)産權，大概率情況是房子(zǐ)還是你的(de)，不過估計要繳稅了，根據房屋面積的(de)大小來定”。
“其實在2007年(nián)的(de)《物權法》中，已經規定了房屋70年(nián)産權到期之後，自(zì)動續取。也就是說，國家不會贖回房屋，它自(zì)動劃分到房主的(de)名義下。如(rú)今房屋統一(yī)登記之後，這方面更加不會有太多問題，因為(wèi)個人名下的(de)不動産通過登記已經明确，接下來在産權到期後，是免費獲得還是收費獲得産權，國家會根據當時的(de)情況來決定。預計，70年(nián)後，續取房産是需要交費的(de)。”蔡為(wèi)民表示。
