又一(yī)個*購房時間窗口打開？
業內(nèi)人士稱20城市有望反彈
林小昭
[從全國來看，供需結構比較緊張的(de)城市大約10個。其他供需比較健康的(de)中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的(de)空間。]
在中央釋放支持居民自(zì)住和(hé)改善性需求、穩定住房消費的(de)信号後，地(dì)方新一(yī)輪的(de)樓市刺激行動也随之密集展開。一(yī)系列利好之下，有不少業內(nèi)人士認為(wèi)，在目前價格還未“觸底反彈”前夕，*購房“窗口期”已至。
樓市再迎*購房“窗口期”
過去(qù)十年(nián)，盡管樓市總體處于大幅上漲狀态，但對購房者來說，仍有一(yī)些*的(de)入市時間窗口，可(kě)以更低(dī)成本、更加從容地(dì)挑選。比如(rú)2008年(nián)9月金融危機爆發後到2009年(nián)的(de)一(yī)季度就是一(yī)個很好的(de)時間窗口。
“我當時在廈門大學(xué)附近買的(de)二手房，單價不到9000元，當時很多人都覺得買貴了，但現在一(yī)平方米已經3萬以上了。”來自(zì)泉州安溪的(de)施先生說。
此後，2011年(nián)底到2012年(nián)上半年(nián)，樓市又迎來一(yī)個*購房窗口。以廣州為(wèi)例，當時購房者在廣州市區買的(de)房子(zǐ)現在都漲了四成以上。
而現在，類似的(de)*購房窗口似乎已顯現。不少業內(nèi)人士表示，從現在開始到二季度末，将是入市的(de)一(yī)個很好的(de)窗口期。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年(nián)上半年(nián)入市為(wèi)*，今年(nián)下半年(nián)會再次步入“買漲不買跌”的(de)行情。
過去(qù)十年(nián)屢屢準确預言樓市走勢的(de)“大炮”任志強日前在佛山演講時稱，雖然目前6億平方米庫存超出預期，但伴随着房地(dì)産投資、土地(dì)供應減速，到了第四季度，供求關系回歸平衡，價格就要開始上升。
“之所以說目前出現了*購房窗口期，在于房價止跌反彈迹象正趨于明顯。”上海某房地(dì)産研究院研究員嚴躍進告訴《*财經日報》，目前整個樓市政策環境趨于寬松化，而且後續還有望出台一(yī)系列政策，比如(rú)公積金貸款額度的(de)提高(gāo)、公積金貸款首付比例下調等，這些都會帶來住房市場成交量上升的(de)态勢，進而促進房企調整定價策略，并采取漲價的(de)做(zuò)法。
嚴躍進說，從這個角度看，随着整個房地(dì)産市場複蘇迹象的(de)出現，若不積極入市，可(kě)能會延誤*購房時機，并且導緻購房成本加大。
中原地(dì)産首席分析師張大偉也分析說，在兩到三次降息、市場成交量恢複三個月左右、有一(yī)個全國性的(de)普遍政策出台之後，窗口期才會出現。“現在正處于政策利好累積、庫存需要一(yī)定時間消化的(de)階段，總體上看，一(yī)線城市的(de)窗口期已經出現。”
這其中，供需比較緊張的(de)深圳去(qù)年(nián)12月份新建商品住宅的(de)環比漲幅為(wèi)1.2%，成為(wèi)當月全國70個大中城市中唯一(yī)環比上漲的(de)城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長(cháng)态勢，成為(wèi)全國唯一(yī)的(de)房價連續上漲的(de)城市。在不少業內(nèi)人士看來，其他供需比較緊張的(de)一(yī)線城市和(hé)部分二線城市也将迎來反彈。
張大偉說，去(qù)年(nián)一(yī)線城市不少樓盤都跌了10%，接下來馬上要恢複到去(qù)年(nián)下跌之前的(de)*點。“也就是說，現在正處于2014年(nián)深跌之後的(de)恢複之中，再往上沖多少，要看政策的(de)力度有多大。”
不超20城有望反彈
投資需求曾一(yī)直是樓市高(gāo)增長(cháng)的(de)動力之一(yī)。由于可(kě)選投資渠道(dào)匮乏，房地(dì)産在過去(qù)十多年(nián)中，一(yī)直是居民的(de)*投資選擇。不僅門檻低(dī)、回報穩定，還能借助銀行杠杆放大收益。但近年(nián)來，短(duǎn)期投機需求随着交易稅費的(de)增加和(hé)政策打擊已經顯著減少。大多數城市住房供大于求，價格過高(gāo)，未來增值不确定，已經不再是*投資選擇，因此房地(dì)産投資需求也出現顯著回落。
張大偉告訴本報，目前已經進入到一(yī)個降準降息通道(dào)，公積金政策也都在*放松，包括一(yī)線城市限購也有望松動，現在确實有進入到窗口期的(de)迹象和(hé)可(kě)能性。但是否進入到*購房窗口期，仍然要分城市、分區域來看，“現在已經結束了過去(qù)單邊上漲的(de)狀态，不管從心理(lǐ)層面，還是從事實上的(de)供需矛盾來看，經過過去(qù)三四輪的(de)上漲，樓市都到了一(yī)個新階段。”
“既然是窗口，肯定是後續要能漲的(de)才算窗口，會跌的(de)肯定不能叫窗口。”張大偉說，過去(qù)市場供需結構比較緊張，因此隻要有鼓勵政策出來，市場就會發生翻轉。但這一(yī)輪救市政策出來，除了一(yī)線城市和(hé)部分二線城市市場活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的(de)狀态。
張大偉表示，從全國來看，供需結構比較緊張的(de)城市大約10個。其他供需比較健康的(de)中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的(de)空間。“其他城市要上漲的(de)可(kě)能性就很小，因為(wèi)它的(de)需求已經不支撐價格上漲的(de)可(kě)能性。”也就是說，未來隻有北上廣深和(hé)廈門等二線城市的(de)房價有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于*過剩的(de)狀态。
經曆了十年(nián)的(de)高(gāo)速發展後，中國房地(dì)産行業已處于由高(gāo)速增長(cháng)向平穩發展的(de)過渡階段。全國各地(dì)樓市都火爆、所有産品都熱銷、所有房企都賺錢的(de)時代，已經一(yī)去(qù)不返。在新常态階段，不同城市不同區域的(de)表現将進一(yī)步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的(de)情況下，三四線城市和(hé)一(yī)二線城市的(de)分化進一(yī)步加劇。
這其中，決定這種區域分化的(de)一(yī)大因素就是需求。以福建為(wèi)例，數據顯示，在2005年(nián)到2013年(nián)這9年(nián)期間，福建各地(dì)的(de)人口增速差距相當懸殊。其中，廈門增速高(gāo)居全省首位，9年(nián)間人口增長(cháng)了65.78%，此外像福州市區、泉州市區、晉江、石獅等經濟發達地(dì)區的(de)人口也都實現快速增長(cháng)，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的(de)趨勢相當明顯。
相比之下，有一(yī)半以上的(de)區縣人口出現了負增長(cháng)，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長(cháng)高(gāo)達兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和(hé)房地(dì)産評估董事長(cháng)王崎告訴本報記者，在目前泉州、龍岩等周圍三四線城市房價走低(dī)的(de)情況下，無論是購房者還是開發商，都會把資金集中到一(yī)二線核心城市，資金會進一(yī)步向廈門這樣的(de)核心城市集中。
