“兩會”後，關于樓市新政的(de)猜測一(yī)直不絕于耳，3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發了《關于優化2015年(nián)住房及用地(dì)供應結構促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)通知》(以下簡稱《通知》)，新政的(de)靴子(zǐ)終于落地(dì)。文件明确要求各地(dì)合理(lǐ)安排住房及其用地(dì)供應規模，優化住房及用地(dì)供應結構，在樓市高(gāo)庫存地(dì)區，減少住宅用地(dì)供應量直至暫停計劃供應，允許對不适應市場需求的(de)住房戶型做(zuò)出調整，允許未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)轉型。
樓市新政将對房地(dì)産市場帶來哪些影響？專家分析稱，此次新政的(de)出台，并非“救市”政策，主要作用在于調整結構、規範土地(dì)市場秩序、保障民生等方面，同時還将助力三四線城市的(de)庫存去(qù)化。但由于種種現實因素的(de)制約，新政實施效果還要看各地(dì)出台的(de)具體政策。另外，專家還預測，在當前利好政策頻出的(de)态勢下，後市樓市政策或将持續寬松。
要點一(yī)：合理(lǐ)安排住房及用地(dì)供應規模 高(gāo)庫存地(dì)區暫停土地(dì)供應
《通知》提出，要合理(lǐ)安排住房和(hé)其用地(dì)供應規模。省級住房城鄉建設主管部門要加快編制本地(dì)區的(de)住房建設規劃及年(nián)度實施計劃，對住房的(de)建設總量、供應結構、空間布局和(hé)開發進度等統籌安排。對住房供應明顯偏多，或在建住宅用地(dì)規模過大的(de)市、縣，應減少住宅用地(dì)供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的(de)熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地(dì)供應規模。
對此，亞豪機構分析，該項政策符合中央分類指導、因地(dì)施策的(de)調控原則。在庫存高(gāo)企的(de)三四線城市，一(yī)方面要控制房地(dì)産市場的(de)進口，減少土地(dì)供應，另一(yī)方面還要打開市場的(de)出口，提振經濟、增加購房需求，才有可(kě)能逐步緩解區域房地(dì)産市場的(de)供需矛盾。
但北京市房地(dì)産業協會秘書長(cháng)陳志在接受中新網房産頻道(dào)采訪時表示，在住房供應明顯過量的(de)城市，即使住房和(hé)土地(dì)結構調整，需求也不會很快增加，庫存的(de)消化問題短(duǎn)時期內(nèi)仍難以解決。中原地(dì)産首席分析師張大偉也談到，很多三四線城市的(de)庫存積壓已經非常嚴重，一(yī)些城市即使在“救市”的(de)情況下，依然有崩盤的(de)風險。
同時也有專業人士提出，此項政策或将面臨執行難題，亞豪機構指出，要地(dì)方政府壓縮土地(dì)供應，也就意味着減少土地(dì)出讓收入，對于地(dì)方财政收入過度依賴土地(dì)出讓金的(de)城市來說，能否按照部委的(de)要求落實執行還是一(yī)個未知數。
要點二：優化住房及用地(dì)供應結構 允許未開發房地(dì)産用地(dì)轉型
《通知》提到，要優化住房供應套型，促進用地(dì)結構調整。對在建商品住房項目，在不改變用地(dì)性質和(hé)容積率等必要規劃條件的(de)前提下，允許對不适應市場需求的(de)住房戶型做(zuò)出調整，支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求。房地(dì)産供應明顯偏多或在建房地(dì)産用地(dì)規模過大的(de)市、縣，可(kě)以根據市場狀況，研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案，用于新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的(de)開發建設。
這條規定為(wèi)滞銷地(dì)塊及項目提供了新的(de)機會，開發商手中的(de)高(gāo)風險地(dì)塊可(kě)以申請改變産品類型，滞銷項目可(kě)以申請調整戶型産品，從而打破市場困局。我愛我家集團副總裁胡景輝分析，該政策有助于解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地(dì)供應無序的(de)問題，将從供應和(hé)消化兩個方面逐步扭轉供大于求的(de)問題，逐步穩定房價。
但該項政策也或許将面臨執行阻力，亞豪機構指出，不同性質的(de)用地(dì)在拿地(dì)時的(de)成本差距較大，以北京為(wèi)例，2014年(nián)出讓的(de)地(dì)塊中住宅用地(dì)的(de)樓面均價為(wèi)14557元/平方米，而商服用地(dì)的(de)樓面均價僅為(wèi)8549元/平方米，如(rú)果涉及到養老、文化、體育等用地(dì)，地(dì)價水平往往更低(dī)，開發商把高(gāo)價拿到的(de)土地(dì)轉換為(wèi)低(dī)價值、回報周期長(cháng)的(de)用地(dì)類型，如(rú)果政府不給予一(yī)定補貼，必然會影響到政策的(de)落地(dì)實施。
要點三：統籌保障性安居工程建設 “保障”“去(qù)庫存”效果兼顧
文件還提到，要進一(yī)步加大住房保障貨币化工作力度，市、縣可(kě)整體購買在建房地(dì)産項目用于棚改安置房和(hé)公共租賃住房，或将尚未開工建設的(de)房地(dì)産用地(dì)轉為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房用地(dì)的(de)。
分析認為(wèi)，該項政策有利于實現“保障”和(hé)“去(qù)庫存”的(de)雙重目标。在陳志看來，很多城市一(yī)方面有着樓市高(gāo)庫存的(de)壓力，一(yī)方面存在大量的(de)棚戶區改造的(de)要求，政府通過把一(yī)些商品房轉化為(wèi)安置房和(hé)公租房，把保障房建設和(hé)去(qù)庫存、調結構相結合，可(kě)以減少社會總的(de)财富的(de)浪費，這是比較合理(lǐ)的(de)。
分析：“托市”并非“救市” 後續樓市政策或将持續寬松
“兩會”後，關于樓市即将出台“救市”政策的(de)猜測甚嚣塵上，但對于此次調整，多位專家認為(wèi)是“托市”并非“救市”，在陳志看來，此次政策談不上是“救市”政策，“調”的(de)意味更多。胡景輝也認為(wèi)，《通知》總體與我國新常态下的(de)宏觀經濟政策相吻合，表現出“控規模、調結構、講秩序”的(de)特征，是調整結構、規範土地(dì)市場秩序、保障民生，控制和(hé)消化庫存的(de)舉措。
陳志還提到，這一(yī)文件實際是對2015年(nián)政府工作報告的(de)一(yī)個落實，是原則性、指導性的(de)意見，但相關政策的(de)落地(dì)還要看各地(dì)出台的(de)具體政策及落實情況。
對于後市樓市政策走向，張大偉分析，2015年(nián)房地(dì)産政策将延續去(qù)行政、重市場的(de)調控思路，已經有多地(dì)發布了房地(dì)産刺激政策，預計後續各部門都會出台類似政策，并且有望在營業稅征收、一(yī)線中部分城市限購等環節進一(yī)步放開，地(dì)方政府還将非常直接的(de)出台稅費減免、購房補貼等多種“救市”政策。
