不少人熱切盼望的(de)“房産新政”終于出台了，國土資源部、住建部昨天聯合下發了《關于優化2015年(nián)住房及用地(dì)供應結構促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求有供、有限，合理(lǐ)安排住房和(hé)其用地(dì)供應規模；優化住房供應套型，促進用地(dì)結構調整；多措并舉，統籌保障性安居工程建設；加大市場秩序和(hé)供應實施監督力度。總的(de)來說這波新政比較平淡，隻涉及兩個相關部門，沒有之前設想的(de)關于二套房貸、稅收等優惠內(nèi)容。故有業內(nèi)人士戲稱新政“二缺四”。
土地(dì)供應不再一(yī)味求大
與以往土地(dì)供應方面一(yī)味求大不同，本次《通知》指出，要對住房供應明顯偏多的(de)市、縣，或在建住宅用地(dì)規模過大的(de)市、縣，應減少住宅用地(dì)供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的(de)熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地(dì)供應規模。适當控制2015年(nián)住房開發建設規模、進度。
德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示：近年(nián)來，不少中小城市由于地(dì)方政府嚴重依賴土地(dì)财政，導緻土地(dì)供應過量，随之而來的(de)便是房地(dì)産建設規模盲目擴大，大大超過了當地(dì)居民的(de)實際居住需求，造成大量商品房閑置，尤其是一(yī)些缺乏産業支持的(de)新城區，甚至淪為(wèi)了“鬼城”。
對于這類供過于求的(de)城市，适當減小其土地(dì)供應和(hé)住房開發建設的(de)規模是完全必要的(de)。不過，由于近年(nián)來供過于求的(de)情況已經較為(wèi)嚴重，因此開發商在一(yī)些中小城市的(de)拿地(dì)意願大為(wèi)降低(dī)，即便沒有政策限制，中小城市土地(dì)供應被迫減少也是大勢所趨。
其實，即便這條政策不出，開發商也已在“用腳投票(piào)”了。當前銷售額排名前20的(de)上市房企，在一(yī)二線城市拿地(dì)比例創曆史紀錄，占比高(gāo)達92.5%，市場已嚴重分化，而三四線城市天量庫存積壓，局部三四線市場即使在救市的(de)情況下，依然有崩盤的(de)風險，三四線城市的(de)土地(dì)開發商基本不敢拿地(dì)了。
對戶型的(de)調整政策成亮(liàng)點
此次新政，國土部提出對在建商品住房項目，在不改變用地(dì)性質和(hé)容積率等必要規劃條件的(de)前提下，允許對不适應市場需求的(de)住房戶型做(zuò)出調整。另外，通過調整土地(dì)用途、規劃條件，引導未開發房地(dì)産用地(dì)轉型利用，用于國家支持的(de)新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的(de)開發建設。
有關業內(nèi)人士表示，關于住房戶型做(zuò)出調整的(de)政策凸顯改革的(de)亮(liàng)點。預計在此次政策後，對于住房戶型的(de)規劃和(hé)标準調整、住宅産業化中對戶型的(de)設計創新等，都将成為(wèi)地(dì)方政府和(hé)房企的(de)重要任務。
“與此同時，研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案也是政策的(de)亮(liàng)點，反映了土地(dì)用途轉化機制的(de)啓動。實際上，《通知》也明确了未來一(yī)些重點發展的(de)産業，比如(rú)新興産業、養老産業、文化産業和(hé)體育産業等。這給予房企的(de)啓示是，未來可(kě)“打探”此類産業的(de)用地(dì)優惠政策，進而在轉型中适當加大對相應闆塊的(de)投資力度。
而對于改戶型，市場人士普遍對此不太看好。上海中原地(dì)産研究咨詢部高(gāo)級經理(lǐ)盧文曦表示：“優化住房供應套型”意味政策向市場靠攏，原有規定得不到支持，那麽有必要對現行标準調整，讓市場認同。
新政對保障房提出要求
除了用地(dì)和(hé)戶型等亮(liàng)點，此次新政關于保障房也有相應的(de)要求。通知明确指出，可(kě)以将符合條件的(de)商品住房作為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房房源。
總體來說，兩部門的(de)這份《通知》與許多地(dì)産業內(nèi)人士的(de)預期有較大差距，但他們仍樂(yuè)觀地(dì)認為(wèi)，接下來還會有系列政策跟進。北京中原首席分析師張大偉表示，兩會後一(yī)系列部門與城市調整樓市政策，可(kě)以說是兩會對房地(dì)産調整的(de)落實。未來房地(dì)産政策的(de)寬松可(kě)期，整體看，2015年(nián)房地(dì)産市場的(de)政策面明顯在繼續寬松。
今年(nián)的(de)房地(dì)産市場，除了受金融領域降準降息的(de)刺激，各地(dì)公積金政策也開始放松。在張大偉看來，2015年(nián)，*輪房地(dì)産救市政策将呈現深度和(hé)密集兩個特點。預計後續各部門都會出台類似的(de)對房地(dì)産微調的(de)政策，釋放有利市場回暖的(de)信息。“而從各地(dì)方來看，來自(zì)土地(dì)供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多方面的(de)政策，都旨在促進房地(dì)産市場發展，刺激購房需求入市。”張大偉補充說。
[ 解讀]
“兩個70%”政策将*退出
據新華社報道(dào) 國土資源部、住房城鄉建設部《關于優化2015年(nián)住房及用地(dì)供應結構促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)通知》昨日對外公布。通知要求各地(dì)積極應對房地(dì)産市場形勢變化——“變化”這個詞在本次通知裏，有兩大看點可(kě)說。
看點1：套型可(kě)以“改”
通知的(de)一(yī)大看點就是提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地(dì)性質和(hé)容積率等規劃條件前提下，房地(dì)産開發企業可(kě)以适當調整套型結構；對不适應市場需求的(de)住房戶型做(zuò)出調整，滿足合理(lǐ)的(de)自(zì)住和(hé)改善性住房需求。
強調多渠道(dào)籌措房源時，通知要求進一(yī)步加大住房保障貨币化工作力度，将符合條件的(de)商品住房作為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房房源。整體購買在建房地(dì)産項目用于棚改安置房和(hé)公共租賃住房，或将尚未開工建設的(de)房地(dì)産用地(dì)轉為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房用地(dì)的(de)，允許其适當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
很大程度上，這意味着2006年(nián)以來的(de)“兩個70％”或“90／70”政策的(de)*退出。平心而論，針對當時房地(dì)産市場狀态，“90／70”政策對房地(dì)産市場狀态結構改變起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當然9年(nián)下來，小戶型存量攀升、出現積壓。随着改善型消費持續增加，限購取消、限貸放寬，适應居民居住條件改善需求，調整“90／70”政策，盡管多少有些馬後炮，但也是大勢所趨。
看點2：用途可(kě)以“變”
通知的(de)又一(yī)看點：根據市場狀況，各地(dì)可(kě)以研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案，通過調整土地(dì)用途、規劃條件，引導未開發房地(dì)産用地(dì)轉型利用。
通知的(de)*部分，就提出合理(lǐ)安排住房及其用地(dì)供應規模，住房供過于求的(de)要适當控制2015年(nián)住房開發建設規模進度；住房供應明顯偏多的(de)市縣，或在建住宅用地(dì)規模過大的(de)市縣，應明顯減少住宅用地(dì)供應量直至暫停計劃供應。房地(dì)産市場上，“房”的(de)去(qù)化壓力、“地(dì)”的(de)去(qù)化壓力，既有市場因素，也有政策、因素，歸根到底是政策與市場“脫節”。提出促進房地(dì)産用地(dì)結構調整，就是要以用途之“變”突圍。
房地(dì)産供應明顯偏多或在建房地(dì)産用地(dì)規模過大的(de)市縣，可(kě)根據市場狀況，研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案，通過調整土地(dì)用途、規劃條件，引導未開發房地(dì)産用地(dì)轉型利用。近來，從養老産業到旅遊休閑，中央出台一(yī)系列措施促進新興産業發展。在大多數省市用地(dì)指标極為(wèi)緊張的(de)情況下，土地(dì)用途依規改變，可(kě)以盤活存量，擠出閑置用地(dì)，損有餘以補不足。
房産電商加速攬客
二手房也“墊首付”
自(zì)從房産電商加入二手房戰局後，各種以往想都想不到的(de)招數現在陸續都登場了，以往隻有在新房市場才有的(de)“墊首付”開始在二手房市場出現了。
某些互聯網金融平台的(de)二手房平台近日上線，同時推出互聯網金融創新産品。房東*委托房源至中介，可(kě)以先得到*30%的(de)房款，且90天內(nèi)免息。此舉對一(yī)些急需現金馬上要換房的(de)人應該很有吸引力，不過因為(wèi)是*委托，所以可(kě)能要犧牲賣房速度和(hé)可(kě)能獲得的(de)更高(gāo)出售價。
墊首付适合“連環”賣家
在二手房的(de)實際操作過程中，很多都是連環交易，房東賣出一(yī)套再買入一(yī)套，兩筆(bǐ)交易加在一(yī)起的(de)時間周期在半年(nián)左右，如(rú)果手中房源沒有及時賣出勢必造成下一(yī)筆(bǐ)業務的(de)停滞。自(zì)己也要買房的(de)賣家，有了這筆(bǐ)先期支付的(de)首付款後還可(kě)以及時購入其他房源，如(rú)此整個交易鏈就能變得順暢。
當前沒有哪家中介公司可(kě)以先期支付三成房款，因此“墊首付”對賣家而言有一(yī)定的(de)吸引力。不過盧文曦認為(wèi)，通常房東想多挂幾個中介既可(kě)以加快出售的(de)時間周期，另一(yī)方面可(kě)以多家比較，盡可(kě)能以較高(gāo)的(de)價格成交。而如(rú)果選擇需要先支付三成房款，就必須接受*委托，那麽就無法多家挂牌，等于是犧牲出售時間和(hé)可(kě)能獲得的(de)更高(gāo)價格來換取首付。
不過天上也沒有白掉的(de)餡餅，記者注意到，二手房“墊首付”也有諸多限制，賣家必須仔細研究。比如(rú)90天後如(rú)果沒有賣掉房，客戶需要償還本金，90天後按照2%的(de)月息繳納利息。即便90天內(nèi)成功賣掉了房子(zǐ)，也要繳納房屋成交款的(de)0.9%作為(wèi)電商服務費。
“墊首付”存市場風險
墊首付也有一(yī)定的(de)市場風險，同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，購房者要注意付了首付後房價到底如(rú)何調整的(de)問題。比如(rú)開發商在購房者首付一(yī)成之後降價，那麽，購房者的(de)首付一(yī)成或首付款項是否相對變多了呢(ne)？“購房者應該保留墊首付相關廣告及文件，并且仔細推敲文件中是否有陷阱，如(rú)果沒有，那麽要合理(lǐ)判斷購房成本及投資風險。如(rú)果一(yī)旦出現問題，就可(kě)以拿這些文件到相關司法部門維護自(zì)己的(de)權益。”張宏偉說。
