“5改2”将激活西安二手房 房主坐地(dì)起價“非主流”
“政府對房地(dì)産的(de)愛确實是真的(de)”。不過，“在救市新政下，并不是每一(yī)個野百合都有春天。”在新政密集出台後，經濟學(xué)者馬光遠在其微博中如(rú)是說。
而在二手房市場，自(zì)31日起便開始降低(dī)營業稅的(de)免征門檻，免征條件由購房滿5年(nián)改為(wèi)滿2年(nián)。在跟随政策回歸至08年(nián)的(de)救市模式時，西安二手房市場會迎來春天嗎？買賣雙方又将面臨怎樣的(de)變化？
“5改2”落地(dì)：或将激活西安二手房市場
在海彙房産高(gāo)新一(yī)中店，主任經紀人袁先生表示：“新政出台後，簽約成交的(de)客戶出現了增多，但很多都是之前已經看好了，現在過來辦理(lǐ)的(de)客戶，實際的(de)成交還是非常平穩的(de)。當前已經委托的(de)業主也沒有像一(yī)線城市出現擡價現象，滿2到5年(nián)的(de)房源量也未出現明顯增加。”
二手房新政執行當天，騰訊房産便走訪了西安高(gāo)新區的(de)幾家門店，客戶到訪量雖無明顯增多，但電話咨詢的(de)人較之前有所增加，新政提振購房者的(de)信心的(de)苗頭已經出現。
“雖然現在仍顯得風平浪靜，但新政對西安二手房的(de)影響是很快的(de)，到四月肯定會表現出來。”21世紀不動産西安區域分部總經理(lǐ)邵濤分析道(dào)。“因為(wèi)從2013年(nián)年(nián)底，整個二手房的(de)委托量都處于趨增态勢，加之後來的(de)不動産的(de)登記，二手房的(de)抛售量将非常大。”
利好購房者：買100萬元二手房可(kě)省約5萬多
對于二手房購房人來說，免征營業稅“5改2”的(de)*直接效果就是：明顯降低(dī)了購房人的(de)稅費支出。
“從此前政策來看，二手房營業稅5%再加三項稅費之和(hé)要達到5.6%，這部分稅費肯定是轉嫁到購房者身上的(de)。而在新政策下，這個起碼不會含進去(qù)了，百八十萬的(de)房子(zǐ)，*起碼可(kě)以往下降三四萬、四五萬，對購房者是有好處的(de)。”邵濤認為(wèi)新政将幫助大量持房觀望和(hé)持币觀望的(de)人入市，二手房樓市會快速回暖。
中介門店袁先生則作了具體分析："以西安一(yī)套總價100萬元的(de)二手房為(wèi)例，按照舊(jiù)政，房産證不滿5年(nián)，個人住房銷售應繳納營業稅，綜合下來是5.6%，應繳5.6萬元。而新政則隻需滿2年(nián)即可(kě)免征營業稅，這5.6就可(kě)以節省下來。"
房主坐地(dì)起價？他們心裏也急把房子(zǐ)賣出去(qù)
相比一(yī)線城市出現的(de)“購房者急簽約，二手房業主忙漲價”，西安顯得很淡定。
“一(yī)線城市确實出現了房主連夜提價的(de)現象，但西安二手房還沒那麽敏感，即使新政作用奏效了，業主緊急漲價的(de)現象也是‘非主流’。”金爵地(dì)産總經理(lǐ)劉宗元表示。
劉宗元分析道(dào)：“實際上，目前西安二手房市場上的(de)平均價還是2010年(nián)的(de)水平，這五年(nián)以來，投資人當中沒有任何的(de)收益，在股市日趨誘人的(de)情況下，二手房主心裏也着急把房子(zǐ)賣出去(qù)。”
當然，在任何市場中，賣主的(de)期望值都是越高(gāo)越好，而買主則希望價位越底越好。
即便如(rú)此，邵濤也不認為(wèi)西安業主能夠坐地(dì)起價。他分析稱：“在二手房市場，很明顯的(de)是房價由市場決定，而很少受房東操控。如(rú)果價位調的(de)高(gāo)，購房者不認可(kě)、不接受，成交是很難達成的(de)。”
邵濤補充道(dào)：“其實，這也是有一(yī)定的(de)過程的(de)，在前期肯定會有想把原來6千出手的(de)房子(zǐ)提高(gāo)到6500，但一(yī)個月以後他一(yī)定又會回到原位，因為(wèi)房子(zǐ)無法出手，證明市場不接受你。”
二手房搶新房客源？主要還是看消費者的(de)選擇
“5改2”新政的(de)出台，無疑對二手房有一(yī)定的(de)利好。如(rú)此看來，會不會有購房者看好了二手房的(de)實惠，而退出新房市場呢(ne)？
在邵濤看來，确實對新房會有所觸動：“會出現一(yī)部分新房的(de)客源進入二手房，這很正常。但新房和(hé)二手房的(de)區别在于，新房可(kě)能沒有太考慮消費者的(de)感受，二手房則是真正為(wèi)消費者着想，畢竟地(dì)段眼見為(wèi)實，看到了真實的(de)房子(zǐ)，它的(de)地(dì)段周邊配套都是擺在眼前的(de)，就像北京二手房價位比新房高(gāo)的(de)多，但很多人買的(de)是二手房。”
但還有反轉的(de)可(kě)能，“作為(wèi)投資客，過去(qù)得等到5年(nián)房子(zǐ)才可(kě)以出手，現在兩年(nián)就可(kě)以出手了。而抛售二手房的(de)人群中，不乏有改善性住房需要的(de)，他們往往向市場抛售現有住房，置換購房資金，如(rú)此來滿足改善性住房的(de)需要。”
獨立地(dì)産評論人李連源則表示：“‘5改2’政對二手房市場的(de)刺激将是*的(de)，它首先可(kě)将近2年(nián)來已經成交而無過戶一(yī)組進行解籌，對取得房産證2年(nián)以上有交易需求的(de)房屋有推動作用，也可(kě)與一(yī)手房實現聯動，但就今年(nián)樓市狀況，還需進一(yī)步觀察。”
換房門檻降低(dī) 購買二手房須把握四要點
1、了解是否屬于允許出售的(de)房屋
因為(wèi)公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一(yī)定要征詢原産權單位同意所購房屋轉讓的(de)書面意見，并簽章(zhāng)。
2、所有權是否真實、完整、可(kě)靠
房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但*要緊的(de)是，一(yī)定要由賣方出示、提供合法的(de)“房屋所有權證”。
3、了解所購“二手房”的(de)準确建築面積
合同中約定出售房屋的(de)面積應以現在的(de)産權證上注明的(de)為(wèi)準，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地(dì)段、環境和(hé)房屋結構、采光條件以及物業管理(lǐ)等相關問題。
4、了解屋內(nèi)設施的(de)交驗細節
有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的(de)鋁合金門窗、地(dì)闆、空調以及櫃子(zǐ)、熱水器可(kě)以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地(dì)闆被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業主承諾的(de)空調、熱水器更是不見蹤影。
