松綁剛需符合百姓期待
首套房用公積金貸款首付比例降低(dī)、二套房個貸首付比例下調、個人轉讓住房免征營業稅期限縮短(duǎn)……多部門聯動，打出促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)組合拳，凸顯“分類指導，因地(dì)施策”的(de)調控意圖，傳遞出支持自(zì)住和(hé)改善性住房需求的(de)明确信号。
3月30日，經國務院批準，央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的(de)通知》(以下簡稱“《通知》”)，下調了住房公積金和(hé)第二套商業性個人住房貸款*首付款比例。
《通知》稱，對擁有一(yī)套住房且相應房貸未結清的(de)居民家庭，改善性自(zì)住房*首付款比例調整為(wèi)不低(dī)于40%。此前，二套房商業貸款首付比例為(wèi)不低(dī)于60%，北上廣深為(wèi)70%。
此次調整後，首套普通自(zì)住房公積金貸款不再區分面積，統一(yī)調整為(wèi)*首付款比例20%。在此之前，首套普通自(zì)住房公積金貸款90平方米以下的(de)，*首付款比例為(wèi)20%；90平方米以上的(de)，*首付款比例為(wèi)30%。《通知》還支持二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一(yī)套住房并已結清相應購房貸款的(de)繳存職工家庭，為(wèi)改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自(zì)住房的(de)，*首付款比例為(wèi)30%。
政策并非“刺激性”
中國銀行國際金融研究所副所長(cháng)宗良認為(wèi)，這一(yī)政策，是落實今年(nián)《政府工作報告》提出的(de)“支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求”的(de)重要舉措，體現了穩增長(cháng)的(de)意圖，并非所謂“刺激性政策”。
随着房地(dì)産市場進入調整期，區域分化有所加劇，此前一(yī)系列抑制房地(dì)産市場過熱的(de)政策已經不适用當前房地(dì)産市場的(de)供求狀況。2014年(nián)9月，央行出台了“287号文”，放寬住房貸款首套房認定标準，支持居民家庭合理(lǐ)的(de)住房消費，對促進剛性住房需求的(de)釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287号文”的(de)延續。
“随着我國城鎮化快速發展和(hé)居民收入水平提高(gāo)，對住房的(de)剛性需求和(hé)改善性需求還有巨大的(de)空間。”中國民生銀行首席研究員溫彬認為(wèi)，自(zì)去(qù)年(nián)以來，我國房地(dì)産投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。雖然去(qù)年(nián)9月央行已經對房貸政策進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高(gāo)，依然限制了改善性需求的(de)釋放。
與此同時，我國居民家庭的(de)儲蓄率仍然較高(gāo)、杠杆率較低(dī)，财務狀況穩健，有能力擴大房貸杠杆。在此背景下，調整個人住房貸款政策，支持合理(lǐ)住房消費，對穩增長(cháng)、促改革、調結構、惠民生具有重要意義。
溫彬認為(wèi)，此次下調二套房*首付比例、再結合近期央行的(de)兩次降息，可(kě)以有效提高(gāo)居民購房能力、降低(dī)還貸壓力，有利于改善民生，同時也有利于房地(dì)産市場的(de)平穩健康發展。
調控避免“一(yī)刀切”
此次政策也在着力避免“一(yī)刀切”的(de)單向調整。在下調住房公積金和(hé)二套房貸首付比例的(de)同時，政策也更加注重采取市場化、正常化、長(cháng)效化的(de)方式。
“全國不同地(dì)區和(hé)城市房地(dì)産市場有不同特點，如(rú)一(yī)些一(yī)線城市需求較為(wèi)旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據不同的(de)情況靈活調整。”宗良表示。
過去(qù)房價上行期間，在調整住房信貸政策時，住房信貸政策主要配合房地(dì)産宏觀調控，剛性比較強，多是短(duǎn)期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合。而我國幅員遼闊，不同地(dì)區、不同城市情況各異，各地(dì)房地(dì)産市場周期也不一(yī)緻，區域分化将成為(wèi)今後較長(cháng)時期內(nèi)房地(dì)産市場運行的(de)新常态。
“此次調整給市場留下了空間，不同地(dì)區和(hé)不同金融機構能夠靈活調整。”宗良認為(wèi)。今年(nián)的(de)《政府工作報告》提出，要“堅持分類指導，因地(dì)施策”。也就是說，住房信貸政策要充分考慮當地(dì)房價波動、信用環境、個人住房貸款不良率、房地(dì)産市場供求關系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風險保障程度等宏觀審慎因素，進一(yī)步完善區域性、差異化的(de)住房信貸政策，以适應各地(dì)不同情況，避免“一(yī)刀切”式的(de)單向調整。
業內(nèi)專家建議，今後住房信貸政策調節要采取更加市場化的(de)方式，更多依靠市場自(zì)律機制，更加尊重市場主體的(de)意見，既充分發揮市場化的(de)作用，又避免市場無序競争。
房地(dì)産金融回歸常态
“目前，我國房地(dì)産市場已從供過于求向供求基本平衡轉變，前期為(wèi)抑制房價過快上漲而采取的(de)非常規房貸政策，也需要根據市場變化回歸到常态。”溫彬表示。
相對于财政政策和(hé)貨币政策，*首付款比例調整政策在應對房地(dì)産波動方面具有針對性強、成本小、效果好等優勢。作為(wèi)重要的(de)宏觀審慎工具之一(yī)，*首付款比例已被多個經濟體引入監管實踐。目前，全球陸續有20多個發達和(hé)新興經濟體将設置*首付款比例作為(wèi)宏觀審慎工具實施，英國等國目前也在考慮把設定*首付款比例引入到監管領域。
業內(nèi)專家認為(wèi)，目前我國住房信貸政策非常穩健。“從國際上看，調整後，二套房*40%的(de)首付比例仍然是比較審慎的(de)，能夠防止投機性需求的(de)膨脹。”溫彬表示。此外，我國*套商業性住房貸款*首付比30%，在國際上也處于合理(lǐ)水平。從國際經驗看，個人住房貸款*首付比一(yī)般在20%至30%左右。
對于未來趨勢，宗良認為(wèi)，随着房地(dì)産金融市場回歸本源，房地(dì)産市場将還原到正常狀态，需求能夠正常釋放，并将促進房地(dì)産市場平穩發展。
