在不到一(yī)周的(de)時間裏，信貸、财稅、土地(dì)等多項房地(dì)産政策紛紛落地(dì)。此番政策力度超出了業內(nèi)的(de)普遍預期，面對政策組合拳的(de)強力刺激，後續市場有望逐步升溫，但不同城市間分化格局猶存。值得注意的(de)是，當前樓市的(de)政策取向依然是鼓勵剛需和(hé)改善性需求，新政連發将塑造樓市新常态，但并不意味着房價的(de)大漲，去(qù)庫存仍是當前樓市的(de)首要任務。很多地(dì)區房價将出現一(yī)定程度的(de)增長(cháng)放緩或下降，而北上廣等一(yī)線城市仍存在房價上漲壓力。
實際上，中央政府“穩定住房消費”的(de)政策導向十分鮮明。今年(nián)的(de)政府工作報告明确指出支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求，把一(yī)些存量房轉為(wèi)公租房和(hé)安置房。按照支持合理(lǐ)住房需求的(de)政策思路，加之經濟下行和(hé)就業壓力仍然較大的(de)情況下，便不難理(lǐ)解此輪政策的(de)出台初衷。
伴着一(yī)系列新政的(de)落地(dì)，業內(nèi)外*為(wèi)關心的(de)話題是下一(yī)步的(de)市場走勢以及房價的(de)未來走向。就市場走勢而言，随着政策刺激效應的(de)逐步釋放，預計一(yī)二線城市将率先複蘇，成交量會有明顯上升，三四線城市市場也會逐步回暖。
此前，地(dì)方利好政策的(de)不斷推出已對市場産生催化作用。根據中原地(dì)鋪的(de)新增盤源量及新增客源量近期走勢來看，春節後均逐周環比增加，顯示市場活躍度持續攀升。中原所監測的(de)21個城市數據顯示，*近兩周的(de)成交量并列位于今年(nián)第二高(gāo)位，僅次于今年(nián)第5周的(de)成交量。3月1日至15日，機構監測的(de)20個典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米，同比增長(cháng)約10%。此次政策的(de)出台，勢必引發市場的(de)進一(yī)步反彈。
市場回暖、成交量攀升會否刺激房價“水漲船高(gāo)”呢(ne)？這可(kě)以從以下幾個方面尋找答案：首先，“穩定住房消費”不等于大規模“救市”。政府工作報告明确傳遞出保障剛需和(hé)改善性住房需求，減少投資投機性因素的(de)信号。更為(wèi)關鍵的(de)是，“差異化”的(de)舉措正在逐步落實，各地(dì)松緊不一(yī)，也體現了“有保有壓”的(de)調控思路。比如(rú)，一(yī)些地(dì)方繼取消限購之後，近期還出台了支持住房消費的(de)政策；而北京、上海近期則再次澄清取消限購的(de)傳言，且目前沒有政策明顯松動的(de)迹象。
其次，樓市消化存量的(de)空間依然很大，高(gāo)庫存和(hé)供大于求的(de)局面決定了“拐點”短(duǎn)期內(nèi)很難出現。國家統計局數據顯示，截至去(qù)年(nián)末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年(nián)末增加12874萬平方米，同比增長(cháng)26.1%，三項指标均創下了曆史新高(gāo)。今年(nián)前兩個月依然延續了庫存高(gāo)企的(de)狀況。截至2015年(nián)2月底，機構監測的(de)35個城市新建商品住宅庫存總量為(wèi)27148萬平方米，同比增長(cháng)19.1%。2月份，一(yī)、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分别為(wèi)11.9、15.7和(hé)20.7個月。
再次，房地(dì)産的(de)投資屬性更多地(dì)讓位于消費屬性，房産造富時代面臨終結。一(yī)方面，過去(qù)幾年(nián)，房價一(yī)路高(gāo)歌猛進，已呈“高(gāo)處不勝寒”之勢。另一(yī)方面，居民對房價上漲預期已有所轉變。央行*發布的(de)一(yī)季度調查報告顯示，未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的(de)居民占比為(wèi)13.8%，創2014年(nián)*季度以來新低(dī)。同時，預期房價上漲的(de)居民占比為(wèi)15.6%，創近六年(nián)以來新低(dī)。
70個大中城市的(de)房價走勢也印證了這種預期。70個城市中，有26個城市的(de)房價已跌回到了五年(nián)前，部分城市甚至比五年(nián)前的(de)水平還要低(dī)。這在一(yī)定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破，樓市賺錢效應明顯減弱。
綜上，樓市新政的(de)出台并不意味着房價的(de)大漲，去(qù)庫存依然是當前樓市的(de)首要任務。盡管剛需和(hé)改善需求依然存在，但對于供過于求的(de)大部分城市而言，唯有“以價換量”才能真正促成市場的(de)持續回暖。
