近期有關樓市政策的(de)調整出台後，多地(dì)即進入細則密集發布時間。4月以來，已有浙江、珠海、遼甯、深圳、上海、南京等多個地(dì)方對此前公積金政策作出相應調整：降低(dī)公積金貸款比例或者提高(gāo)公積金貸款額度，釋放出明顯的(de)鼓勵剛需入市信号。
相關機構數據顯示，進入4月以來，雖受清明小長(cháng)假影響，但多地(dì)商品住宅成交量同比出現不同幅度上漲，與去(qù)年(nián)同期相比出現明顯反彈。但值得關注的(de)是，成交量的(de)增長(cháng)并未帶動成交價格出現明顯上漲。分析人士認為(wèi)，樓市新政出台後，個别城市樓價有望企穩回升，但整體來看，“量增價穩”或将成為(wèi)樓市新常态。
公積金新政密集推出
4月11日，人民銀行南京分行發布通知，對于購買二套房申請貸款的(de)，南京、蘇州兩市的(de)*首付比例分别由70%、60%統一(yī)降至45%，其他11個地(dì)市的(de)*首付比例由60%降至40%。此前的(de)4月10日，南京出台的(de)一(yī)則關于公積金租房的(de)相關政策繼續引發市場對近期政策調整的(de)關注。南京公布的(de)《關于進一(yī)步放寬提取住房公積金支付房租條件的(de)通知》中規定，隻要職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在本市行政區域內(nèi)無自(zì)有住房且租賃住房的(de)，可(kě)提取夫妻雙方住房公積金，用于支付當年(nián)房屋租賃費用。
細數曆年(nián)來的(de)樓市調控政策調整，中央政策大方向确定後，各地(dì)均會出現地(dì)方細則的(de)密集發布期。4月3日，浙江省和(hé)杭州市率先調整公積金貸款購房政策。調整後的(de)政策顯示，貸款政策方面，放寬貸款申請條件，由連續足額繳存住房公積金12個月以上調整為(wèi)6個月(含)以上；提高(gāo)*貸款額度，職工及配偶共同申請貸款的(de)，*額度由80萬元提高(gāo)到100萬元；降低(dī)貸款首付比例，首套普通自(zì)住房*首付款比例為(wèi)20%，對擁有一(yī)套住房并已結清相應公積金貸款，再次申請住房公積金貸款購房，*首付比例為(wèi)30%。
一(yī)線城市中，深圳宣布實行新的(de)公積金政策：住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自(zì)住住房的(de)，首付款比例為(wèi)20%；擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的(de)住房公積金繳存職工家庭，為(wèi)改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自(zì)住住房的(de)，首付款比例為(wèi)30%。
上海4月9日推出的(de)新政策規定：購買首套房及二套普通住宅，個人和(hé)家庭公積金貸款上限分别上調至50萬元、100萬元。繳存補充公積金的(de)，各自(zì)額度可(kě)再分别增加10萬元、20萬元。由此，單戶家庭公積金貸款*多可(kě)達120萬元。同時，上海還進一(yī)步放寬了提取公積金支付房租的(de)條件。
而根據記者了解，早在3月份，北京和(hé)廣州兩地(dì)就已經對公積金貸款購房的(de)首付比例和(hé)貸款資格作出相應調整，這就意味着，截至目前，北京、上海、廣州和(hé)深圳四大一(yī)線城市已經全部調整原有的(de)公積金貸款購房政策。除此之外，包括珠海、株洲、遼甯、福建等地(dì)均推出了公積金新政。
多地(dì)樓市聞“風”而動
借新政“東風”加速推盤，幾乎已經成為(wèi)開發商共識。清明節小長(cháng)假後的(de)周末，深圳又迎來推盤小高(gāo)潮，個别售樓處現場甚至再現購房者通宵排隊買房的(de)情景。雖然截至發稿前，并未有各地(dì)*一(yī)周的(de)成交數據統計，但根據中國證券報記者的(de)了解，全國多地(dì)樓市都一(yī)改去(qù)年(nián)的(de)萎靡不振，購房者熱情得到了極大提振。
中國指數研究院統計顯示，3月30日至4月5日的(de)一(yī)周時間內(nèi)，北京商品住宅共成交2359套，面積22.06萬平方米，同比上漲159.65%；上海商品住宅成交3616套，面積36.63萬平方米，同比上漲16.4%；廣州商品住宅成交1771套，面積20.59萬平方米，同比上漲71.13%；深圳商品住宅成交891套，面積8.65萬平方米，同比上漲42.01%。除上述一(yī)線城市之外，其他主要城市成交量均出現不同幅度上漲，其中杭州在該周的(de)商品住宅成交面積同比增幅甚至超過100%。
根據上述機構的(de)統計，該周其監測的(de)38個城市商品住宅成交面積與去(qù)年(nián)同期相比整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。分城市來看，全線城市同比則均呈現上漲，其中一(yī)線城市同比漲幅*，為(wèi)51.4%，三線城市次之，同比上漲41.2%。
但成交量的(de)火熱未能抑制樓市價格疲軟走勢。以廣州為(wèi)例，“330新政”出台後的(de)首周，廣州成交均價則回落至14208元/平方米，環比跌4%。其中中心六區環比跌13%至20218元/平方米；外圍五郊區環比上漲3%至11226元/平方米。此外，新政出台後，廣州市場也并未出現樓盤大幅漲價的(de)情況。
深圳方面，4月*周，商品房成交均價的(de)環比上漲幅度僅為(wèi)0.35%，北京和(hé)上海的(de)情況大抵如(rú)此。除一(yī)線城市之外，其他二三線城市也并未出台成交價格明顯上漲，如(rú)蘇州在新政發布還出現成交均價的(de)連續下跌。
相關分析認為(wèi)，過多的(de)庫存積壓決定了賣方不會輕易提高(gāo)售價，從目前的(de)局勢來看，定位剛需的(de)樓盤成交明顯占據主流，這也決定了樓價短(duǎn)期內(nèi)不會出現明顯上揚。
相關分析指出，由于一(yī)二線城市總價較高(gāo)，公積金貸款數額有限，導緻新政影響也較小，但對房屋總價相對較低(dī)的(de)三四線城市的(de)剛性需求或有較大刺激作用。随着需求受政策激勵的(de)集中入市，各地(dì)房價或有上揚機會，一(yī)二線城市反彈幅度将明顯高(gāo)于受困于高(gāo)庫存的(de)三四線城市。
漸入量增價穩新常态
從各地(dì)出台的(de)公積金新政來看，盡管降低(dī)公積金貸款首付比例或者提高(gāo)公積金貸款額度成為(wèi)大勢所趨，但多數政策均對房屋面積或者用途作出相應的(de)硬性規定，由此可(kě)見，對剛需入市的(de)支持态度明顯。
雖然在“330新政”出台後，各主要城市的(de)庫存壓力均有所緩解，但壓力卻未得到根本解除。中國指數研究院數據顯示，截至4月5日，北京、上海、廣州和(hé)深圳四大一(yī)線城市的(de)可(kě)售住宅面積仍分别維持在1051.09萬平方米、1243.41萬平方米、955.83萬平方米和(hé)349.28萬平方米。二三線城市方面，南京、蘇州等地(dì)的(de)可(kě)售面積也分别達到676.15萬平方米和(hé)784.71平方米。其中，上海等地(dì)的(de)庫存量還有所增加，去(qù)庫存形勢不容樂(yuè)觀。
對此，相關分析認為(wèi)，在政策推動和(hé)庫存壓力仍存的(de)形勢下，價格合理(lǐ)、戶型面積在90平米左右的(de)剛需産品将在未來一(yī)段時間內(nèi)占據市場成交主力，由此可(kě)見在成交價格上不會出現明顯上漲。
銀河證券研報認為(wèi)，政策放松能提升和(hé)維持目前房地(dì)産市場的(de)流動性，但不能改變全國房地(dì)産的(de)下行趨勢，而且不同區域受益程度可(kě)能不一(yī)樣，流動性好、購買力強的(de)一(yī)線城市和(hé)部分二線城市的(de)存量房和(hé)新房市場可(kě)能都會活躍，流動性好、購買力一(yī)般的(de)城市可(kě)能隻有存量房的(de)活躍，大部分三四線城市可(kě)能對政策反應不明顯。
海通證券研報指出，2014年(nián)以來，不論在信貸政策還是産業政策層面均出現不同程度利好。目前在供給層面，開發商積極去(qù)庫存，主動調價迎合消費市場已是不争事實；在需求層面，限購、限貸已陸續打開，政府本次再度從金融支持和(hé)稅收減免角度支持房地(dì)産需求釋放。行業在政策不斷利好的(de)帶領下，已經逐步從政策拐點邁入去(qù)庫存拐點。從行業銷售看，市場已開始出現部分複蘇，尤其是一(yī)線城市節奏較為(wèi)明顯。
也有分析人士認為(wèi)，在幾輪政策放松的(de)推動下，預計今年(nián)樓市既不會出現2014年(nián)的(de)低(dī)迷狀況，也不會出現量價齊漲的(de)局面，*有可(kě)能的(de)是政策引導剛需入市，帶動成交量上漲，整體價格仍維持在一(yī)定的(de)水平，難有較大的(de)波動。在各地(dì)擁有更多的(de)調控自(zì)主權和(hé)行政手段逐步推出的(de)背景下，房地(dì)産市場有望迎來量增價穩的(de)新常态。
買房還是買股？
“我手上隻有10萬元，這是結婚時丈母娘給的(de)嫁妝錢，但放在銀行賺利息也太吃虧了。”來自(zì)湖北的(de)王先生目前比較困惑，他現在在深圳科技園一(yī)家公司做(zuò)銷售。上周五，大盤在連續出現震蕩之後站上4000點高(gāo)位，“牛市來了”的(de)呼聲一(yī)浪高(gāo)過一(yī)浪。對此，完全沒有炒股經驗的(de)王先生也心動了，“聽說現在老家借貸款的(de)年(nián)息隻有七八個點，你說要不要讓家裏人給融點資？”聽到王先生此番話，坐在一(yī)旁的(de)同事對此表示不可(kě)理(lǐ)解。
而在另一(yī)個城市，廣州的(de)童先生已經在一(yī)家媒體工作6年(nián)，目前擔任部門領導并且有些積蓄，他則陷入了另一(yī)種焦慮。“三年(nián)前，同事們紛紛去(qù)番禺看房子(zǐ)，那時候每平米1萬出頭，我當時認為(wèi)周邊都是荒地(dì)，交通也不方便，就沒考慮。”童先生告訴記者，當時同事們買的(de)房目前有些都已經漲到2萬元/平方米，按照投資回報計算，也已經賺了一(yī)倍。現在忙着結婚的(de)他也準備在廣州安家置業，但不知道(dào)是不是合适的(de)出手時機。
去(qù)年(nián)四季度以來，樓市政策的(de)放松讓童先生有些坐不住了，“都說政策松了，價格肯定要漲。”他表示，清明節假期去(qù)看了一(yī)次樓盤，發現購房的(de)人是踴躍了，但價格好像也沒怎麽漲。
他向記者透露，有朋(péng)友勸他把手上的(de)錢拿出一(yī)部分放到股市，“我前些年(nián)也炒股，但不怎麽上心，*近這行情确實讓我有點心動，但又怕錢投進去(qù)打了水漂，到時候連買房首付的(de)錢都沒了。”
*近一(yī)段時間，但凡朋(péng)友聚餐或者微信朋(péng)友圈，房子(zǐ)和(hé)股票(piào)一(yī)直是不可(kě)回避的(de)兩大話題，而從某種意義上來說，兩者也并非是完全割裂的(de)——目前都處在繼續上漲的(de)預期中，比如(rú)上述的(de)王先生和(hé)童先生，也都在為(wèi)如(rú)何做(zuò)資産配置而犯愁。
一(yī)位有着豐富炒股經驗的(de)老股民表示，在股市預期向好的(de)情況下，投資股市确實比“吃利息”要賺得多，由此說來，炒股是更好選擇。但他同時提醒，新股民要在目前形勢下保持清醒頭腦，“去(qù)銀行借貸炒股這樣的(de)做(zuò)法确實顯得有些瘋狂，沒有炒股經驗的(de)新股民首先要注意的(de)是謹慎，多學(xué)習，不要沖動。”
對于未來房價漲不漲，這個問題似乎顯得簡單許多。就近期出台的(de)相關政策來看，剛性需求得到政策支持，這也将使首套房置業者在未來成為(wèi)市場主力購房群體。像童先生目前的(de)情況，是名副其實的(de)剛需群體，因此一(yī)套戶型實用、價格合理(lǐ)的(de)房子(zǐ)是更為(wèi)實際的(de)選擇。
至于如(rú)何在購房和(hé)買股票(piào)之間進行資産配置，這向來是一(yī)個棘手的(de)問題。有機構人士則援引多年(nián)以來樓市和(hé)股市的(de)數據進行說明，兩者并非“跷跷闆”的(de)兩端，在樓市回升的(de)同時，股市往往也會演繹一(yī)波向上的(de)行情。投資者如(rú)何選擇，則要看自(zì)身的(de)實際情況。剛需的(de)購房者不妨先購房，等到有餘錢的(de)時候，不妨學(xué)學(xué)炒股。其實除炒股之外，基金等其他理(lǐ)财産品也不失為(wèi)一(yī)種好的(de)選擇。
