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雖然目前全國已經開始對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，如(rú)果調研和(hé)準備工作比較充分，明年(nián)有望在一(yī)兩個城市進行“實轉”，試點成熟後再向全國推廣。
物業稅“實轉”試點
近日，中央财經大學(xué)财政與公共管理(lǐ)學(xué)院劉桓教授在廣州市地(dì)稅局舉辦的(de)“新時期納稅服務理(lǐ)論與實踐研讨會”上表示，2007年(nián)我國的(de)物業稅可(kě)能會在一(yī)些小城市試點開征。通過開征物業稅，可(kě)以讓多占住房資源的(de)人多付費，來遏制炒房行為(wèi)。
目前，全國有6個城市和(hé)地(dì)區開始對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，有關部門物業稅“實轉”試點城市的(de)選擇正在進行當中。作為(wèi)試點城市，雖然前期已經做(zuò)了大量調研和(hé)試點工作，由“空轉”變“實轉”比較有優勢，但是由于物業稅開征争議比較大，各地(dì)對物業稅“實轉”持不同看法，因此有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉”地(dì)點選擇在首批6個試點城市之外。
據了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模拟調研和(hé)課題研究，采用不同的(de)改革方案試點。财政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點範圍的(de)覆蓋度和(hé)代表性。前期試點是數據“空轉”，其目的(de)是讓這幾個試點城市拿出方案。
按照房地(dì)産評估值征稅是國際通行而規範的(de)辦法。現行房地(dì)産稅征收辦法是按計稅房産餘值征稅，比如(rú)按照房地(dì)産原值減除30％後，剩下70％按照1.2％征收房産稅。但因為(wèi)北京的(de)房屋産權結構比較複雜，很多房子(zǐ)沒有原值，由于地(dì)段不同，房産可(kě)能升值，必須要按評估值征收。因此試點改革的(de)思路是由原來按房地(dì)産原值征稅改成按評估值征稅。
一(yī)位地(dì)稅局官員解釋，試點的(de)基本思路是在稅負不增加的(de)情況下，按評估值征稅。假設某套房産剛購進是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以後剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點辦法是，如(rú)果經評估後房産升值到200萬元，但是稅負還是8400元，那麽實際稅率就比較低(dī)。現在所謂要“實轉”，就是看能不能在一(yī)些地(dì)區把這個方法實際操練一(yī)下。
劉桓認為(wèi)，物業稅“實轉”城市的(de)特點應該是：首先，規模不要太大，否則牽涉利益太多；其次，已經有前期準備，比如(rú)房地(dì)産權屬劃定等問題比較清晰；*，當地(dì)政府和(hé)稅務機關要有積極意願。有關專家透露，前期選擇試點城市*少要6個，估計會有10多個城市參與，試點城市的(de)選擇很可(kě)能在東部、中部和(hé)西部地(dì)區同時展開。由于物業稅是地(dì)方稅種，中央也不參與分享，因此财政部隻會出台一(yī)些傾向性意見，具體征收細則和(hé)試點方案主要由地(dì)方确定。
物業稅*終可(kě)能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為(wèi)主，自(zì)主申報為(wèi)輔的(de)制度。對單位統管房，由單位代扣代繳；有物業公司管理(lǐ)的(de)，由物業公司代收代繳；對其他建築，采取納稅人主動申報和(hé)稅務人員上門征收相結合的(de)方式。另外，為(wèi)了減少物業稅開征的(de)阻力，在物業稅開征初期，減免稅的(de)範圍可(kě)能适當放寬。分析人士認為(wèi)，目前物業稅的(de)實行對于個人也不會有太大影響。因為(wèi)現在對于個人房地(dì)産的(de)價值評估以及征稅時的(de)扣除标準等都沒有一(yī)個合适的(de)标準，現在理(lǐ)論界和(hé)實際操作部門仍在讨論之中。
物業稅開征尚需時日
目前，輿論界對于開征物業稅的(de)預期過于樂(yuè)觀，低(dī)估了這一(yī)法規出台的(de)難度以及物業稅開征環境上的(de)不足。事實上，物業稅開征的(de)讨論早已開始，在十六屆三中全會對此已有說法：“在條件具備時對不動産開征統一(yī)規範的(de)物業稅”。
有關專家表示，開征物業稅必須具備四個條件。首先，就是物業稅征收要求各種産權清晰。現在我國土地(dì)産權有兩種形式：一(yī)是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的(de)是集體土地(dì)，随便占用農民的(de)土地(dì)，随便改變土地(dì)用途的(de)現象十分突出，産權不清晰。第二，要理(lǐ)順各種産權關系。現在從土地(dì)使用形式上看，有出讓和(hé)劃撥兩種，這兩種不同形式*終在房地(dì)産産品價值體現上差别很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的(de)評估機構。第四，房地(dì)産稅費體系要完整。
“物業稅開征将對目前房地(dì)産市場存在的(de)問題起到根本性治理(lǐ)作用，但目前要開征物業稅可(kě)謂困難重重。”一(yī)位房地(dì)産專家這樣評價。開征物業稅的(de)四個條件之一(yī)就是進行土地(dì)産權合并。這涉及到國家土地(dì)制度的(de)改革，難度很大。另外，開征物業稅，首先要對不動産進行評估，但當前面臨的(de)問題是：誰來評估？評估費誰來出？
當前開征物業稅涉及到範圍很廣的(de)各個領域，不論是在理(lǐ)論上還是在實踐上，都将遇到相當多的(de)問題，這将阻礙物業稅的(de)改革進程。雖然物業稅開征的(de)大方向已定，但要真正落實，還是長(cháng)路漫漫，需要等待，需要改革。有關專家表示，物業稅是一(yī)種更合理(lǐ)的(de)稅收制度，遲征不如(rú)早征，然而由于新稅種的(de)開征要經過立法程序，由全國人大審批。“因此在我看來，要開征物業稅，至少還需要2到3年(nián)的(de)時間”。
開征物業稅勢在必行
“市場經濟有一(yī)個原則，有資産就要征稅”。建設部政策研究中心主任陳淮指出，物業稅的(de)首要功能就是，當超過必要限度，住大房子(zǐ)占有了優質資源，浪費了社會能源，就需要多付出代價。物業稅用以調整資源在不同人群中的(de)分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和(hé)一(yī)定程度的(de)享受型消費，保護普通老百姓生活必需的(de)消費。
此外，物業稅另一(yī)個作用是促進資源充分優化利用，提高(gāo)它的(de)流動性。我國城鎮居民現在人均住房達到了26平方米，但有一(yī)部分存量的(de)房屋被閑置了，閑置的(de)成本很低(dī)。而迫使這部分閑置資源投入使用的(de)好辦法，就是對持有環節提高(gāo)稅負，減輕流轉環節的(de)稅負。“如(rú)果把閑置房屋動員出來，在租賃市場充分流轉，就不會有這麽多老百姓沒有房子(zǐ)住，”陳淮說。
事實上，目前世界上絕大多數成熟的(de)市場經濟國家都實行物業稅方式，而大批發展中國家也已經開始采用這種做(zuò)法。所謂物業稅，主要針對土地(dì)、房屋等不動産，要求其承租人或所有者每年(nián)都要繳付一(yī)定稅款，而應繳納的(de)稅值會随着其市值的(de)升高(gāo)而提高(gāo)。
專家指出，開征物業稅，不但可(kě)以大幅度擠出土地(dì)出讓金的(de)泡沫，減少房地(dì)産投資開發風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低(dī)城市居民的(de)購房“門檻”，增強百姓改善住房的(de)機會和(hé)能力。但其将産生的(de)許多新情況、新問題，也應引起社會的(de)密切關注。
據透露，目前物業稅的(de)稅賦水平雖尚未确定，但基本原則是科學(xué)測算現行的(de)房地(dì)産稅和(hé)房地(dì)産開發建設環節收費總體規模，令物業稅與之基本相當。業內(nèi)人士分析，從試點到全國統一(yī)實施，物業稅真正面向普通市民，可(kě)能還有相當一(yī)段路要走，但“開征物業稅仍是大勢所趨”。
消息來源：中國建設報 | 