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國務院7月26日召開的(de)全國電視(shì)電話會議提出，要堅決抑制固定資産投資過快增長(cháng)。關鍵要切實把好土地(dì)閘門、信貸閘門、市場準入門檻，加強土地(dì)調控和(hé)管理(lǐ)，繼續加強房地(dì)産市場調控。推行符合國情的(de)住房建設模式和(hé)消費模式，着力調整住房供給結構，"堅決抑制固定資産投資過快增長(cháng)"，"堅決遏制部分城市住房價格過快上漲"。
語氣強硬的(de)"兩個堅決"，将左右今年(nián)下半年(nián)以後的(de)房地(dì)産市場走勢。從目前的(de)政策取向來看，房地(dì)産調控不僅調控投資，調節供應，而且也調控需求，尤其是投資性需求。由于政策有一(yī)定滞後效應，伴随着一(yī)段時期的(de)觀望後，下半年(nián)房地(dì)産市場将呈現适應緊縮的(de)态勢。
地(dì)産調控從源頭下手
上半年(nián)我國GDP增長(cháng)10.9%，令不少人大吃一(yī)驚。其中，固定資産投資再次被拎出來仔細梳理(lǐ)。固定資産投資同比增長(cháng)29.8%，同比加快4.4個百分點，房地(dì)産開發投資增長(cháng)24.2%，加快0.7個百分點。如(rú)果考慮到這些數字是在實施了一(yī)年(nián)半的(de)新一(yī)輪宏觀調控後的(de)成果，就不能不說它們不僅是增長(cháng)過快，而且有"失控"走向過熱的(de)危險。收緊"銀根"和(hé)"地(dì)根"，是宏觀調控的(de)主要手段。今年(nián)以來，央行緊急實施多種貨币政策手段，包括數次發行短(duǎn)期票(piào)據，一(yī)個月內(nèi)兩次調高(gāo)存款準備金率，但抑制貨币投放過快、流動性過大的(de)成效不甚明顯。上半年(nián)貸款總額已完成全年(nián)指标的(de)86%。可(kě)以預料，央行仍将實施收緊流動性的(de)貨币政策，但市場傳導不靈敏的(de)特性難以短(duǎn)時改觀。
在這種情況下，土地(dì)調控的(de)手段被放大和(hé)強調。7月25日，建立國家土地(dì)督察制度的(de)消息正式發布。跳出國家土地(dì)督察辦公室和(hé)國家土地(dì)督察局的(de)職能來看，建立這個制度的(de)內(nèi)在動力仍然是加強宏觀調控。國土資源部此前明确表示，土地(dì)管理(lǐ)是宏觀調控的(de)*重要手段。一(yī)是所有投資項目都要落地(dì)，沒有土地(dì)就上不了項目；二是投資所需資金也靠土地(dì)，貸款要有土地(dì)，花錢也靠土地(dì)收入；三是政府可(kě)以用"土地(dì)換資金"。一(yī)些地(dì)方政府不僅以土地(dì)招商引資，而且以土地(dì)作抵押，從銀行獲取大量貸款。一(yī)些地(dì)方盲目擴大征地(dì)供地(dì)規模，以擴大土地(dì)收益，增加可(kě)自(zì)行支配的(de)"預算外收入"。
有專家稱，近兩年(nián)來，投資規模及其增速未能有效控制的(de)一(yī)大原因，是中央政府在一(yī)定程度上對地(dì)方政府的(de)失控。而建立國家土地(dì)督察制度的(de)初衷之一(yī)，就是要強化中央政府的(de)權威，加強對地(dì)方政府土地(dì)管理(lǐ)和(hé)土地(dì)供應的(de)監督。運用包括建立國家土地(dì)督察制度在內(nèi)的(de)調控手段，嚴格控制土地(dì)供應，将直接影響包括房地(dì)産投資在內(nèi)的(de)固定資産投資的(de)增長(cháng)。可(kě)以預料，調控措施到位并發揮作用後，下半年(nián)全國房地(dì)産投資增速将随固定資産投資增速下滑，而房地(dì)産投資增速的(de)下滑，明年(nián)的(de)房地(dì)産供應便将因此減緩。強化土地(dì)調控手段，抑制房地(dì)産投資增速，就是從源頭上調節房地(dì)産供應。
調控住房需求
調控住房需求尤其是投資性購房需求的(de)政策取向，在7月26日公布的(de)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的(de)通知》中表露無遺。這份文件相當清楚、完整地(dì)表明，轉讓商品房在減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的(de)稅金及有關合理(lǐ)費用後，必須征收20%的(de)個人所得稅。并且，"個人轉讓住房應繳納的(de)個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的(de)營業稅、契稅、土地(dì)增值稅等稅收一(yī)并辦理(lǐ)"。也就是說，二手房個人所得稅不再是自(zì)行申報，而是強行征收。這是迄今為(wèi)止對個人投資投機性購房需求*嚴厲的(de)"打擊"。可(kě)以預計，除非在可(kě)見的(de)一(yī)段時間內(nèi)，投資者能清楚無誤地(dì)斷定，他投資的(de)商品房價格漲幅能超過包括銀行存款利率、個人所得稅稅率、營業稅稅率、契稅稅率以及其他手續費在內(nèi)的(de)總和(hé)，否則他的(de)投資性購房行為(wèi)就會十分理(lǐ)性地(dì)止步了。
對內(nèi)地(dì)住房需求尤其是投資投機性住房需求的(de)調控，去(qù)年(nián)新舊(jiù)"國八條"早已明文規定，今年(nián)的(de)"國十五條"則有所強化。主要是将90平方米以上住房按揭貸款首付從兩成提高(gāo)至三成，新購商品房5年(nián)內(nèi)轉讓加征營業稅等。由于我國貧富差距較大，部分居民投資投機性住房需求較為(wèi)旺盛，對這部分需求進行導向性抑制，從理(lǐ)論上說有助于穩定房價。而前不久公布的(de)建設部、商務部、國家發改委等部門《關于規範房地(dì)産市場外資準入和(hé)管理(lǐ)的(de)意見》，則将調控的(de)焦點對準了外資購房需求。據專家說，上半年(nián)外資機構和(hé)個人在我國內(nèi)地(dì)投資和(hé)購買建築物約為(wèi)40億美元。從實際效果來看，調控外資的(de)購房需求，可(kě)能更多是導向性的(de)。有人稱，外資和(hé)港澳台地(dì)區人士可(kě)以通過多種方法和(hé)途徑來規避以上限制。但政策導向仍會對外來投資性住房需求産生一(yī)定的(de)抑制作用。此前，外資購房總額雖然占銷售總額的(de)比例不大，但撬動系數較大，從而被認為(wèi)是拉動房價上漲的(de)一(yī)個不可(kě)忽視(shì)的(de)因素。
"國十五條"提出的(de)限戶型、限面積、限價格，是一(yī)種範圍更廣泛的(de)需求調控。一(yī)段時期以來，由于房地(dì)産市場持續繁榮，房價上漲較快，在許多地(dì)區催生了一(yī)種戶型面積片面求大求奢的(de)傾向，北京等城市的(de)三居室面積達160平方米已相當普遍。商品房"三限"，尤其是要求必須是在"三限"的(de)基礎上進行土地(dì)出讓，是對住房需求以量化的(de)形式進行直接幹預，如(rú)果這一(yī)規定被嚴格遵行，一(yī)部分住房需求必然要被暫時延擱。
觀望之後的(de)市場
而令地(dì)産商們驚慌失措的(de)90平方米、70%兩個數字，既是對供應的(de)調節，也是對需求的(de)調節。新規定必然會對整個房地(dì)産市場的(de)供應和(hé)需求産生全局性的(de)重大影響。此後，中小戶型、中低(dī)價位的(de)商品房将占市場的(de)主體（70%以上）。這種供應結構是實行住房商品化以來所沒有的(de)。不僅地(dì)産商要适應這種改變，購房者也要适應這種改變。也就是說，90平方米、70%本身即是對供應和(hé)需求的(de)雙重調節。
土地(dì)出讓要執行新的(de)規定，套型建築面積90平方米以下的(de)住房要占70%以上，且必須限戶型、限面積、限價格，要做(zuò)到這些，就必然要修改現有的(de)出讓流程，這也是一(yī)個重大變化。國土資源部甚至還沒有拿出規範性的(de)樣本來，目前還停留在調查研究的(de)基礎上。那麽，現在是繼續按以前的(de)計劃和(hé)程序出讓土地(dì)，還是等國土資源部新的(de)規範出台以後再推地(dì)？許多城市舉棋不定。這勢必影響下半年(nián)的(de)土地(dì)供應數量，進而影響明年(nián)的(de)房地(dì)産開發投資和(hé)商品房供應量。同時，按照建設部今年(nián)165号文件，90平方米、70%是實行總量控制還是落實到每一(yī)個具體項目，由各地(dì)規定。但是，目前除深圳、大連、成都等少數城市外，絕大多數城市尚未出台"國十五條"的(de)實施細則，因此，當地(dì)的(de)地(dì)産商們不得不停下來，既不拿地(dì)，也不推進項目開發，而是等待。
在等待的(de)不隻是地(dì)産商們，還有大批準備購房的(de)人們。他們認為(wèi)，國家如(rú)此興師動衆地(dì)調控房地(dì)産市場，嚴厲措施不斷出台，就是要把房價打下去(qù)。一(yī)般人都能看出此次房地(dì)産宏觀調控濃郁的(de)行政意味。沒錯，90平方米、70%和(hé)商品房"三限"的(de)規定，都是再明顯不過的(de)行政調控。雖然有專家提醒說，國家調控房地(dì)産市場強調的(de)是"穩定房價"，而從來沒有講降低(dī)房價，但許多普通的(de)購房者仍然相信，當明年(nián)大批中小戶型、中低(dī)價位的(de)商品房推出後，即使房價不下降，自(zì)己選擇的(de)餘地(dì)也會大得多。地(dì)産商在觀望，購房者也在觀望。觀望的(de)時間會有多久？沒有人能準确預測。也許3個月，也許6個月甚至更長(cháng)。
在經濟稍顯過熱，國家下半年(nián)将加強對固定資産投資的(de)宏觀調控大背景下，在強化土地(dì)調控等手段的(de)作用下，房地(dì)産投資增速會有所下滑。同時，由于要執行新的(de)規定，土地(dì)出讓程序和(hé)計劃要重新修改，今年(nián)下半年(nián)的(de)土地(dì)出讓數量會減少或減緩，這也會影響明後年(nián)的(de)房地(dì)産供應量。而地(dì)産商推遲拿地(dì)速度，延緩項目推進速度，将直接影響下半年(nián)以後的(de)商品房供應量。總之，下半年(nián)起，商品房供應量同比将會有所減少或減緩。與此同時，需求也被抑制。包括外資購房需求和(hé)國內(nèi)投資投機性住房需求，相當一(yī)部分自(zì)住房需求也由于觀望而暫時延擱。
房地(dì)産市場本質上由供求關系決定。那麽，被抑制的(de)住房需求量，是否恰與被減少的(de)住房供應量相近？同樣沒有人能準确預測。不過，有業內(nèi)專家分析說，很多住房需求目前隻是延後而不是完全消失了，一(yī)段時間的(de)觀望期過後，如(rú)果這批住房需求被某種因素催化而集中釋放，是否會像去(qù)年(nián)下半年(nián)至今年(nián)一(yī)季度的(de)北京、深圳、廣州那樣，出現房價的(de)反彈？在行政調控的(de)高(gāo)壓之下，也許不會。但有一(yī)點幾乎可(kě)以肯定，今年(nián)下半年(nián)以後房地(dì)産投資增速會減緩，商品房銷售額、銷售面積增幅也會下滑，新開工面積增長(cháng)趨緩，新購地(dì)面積或許會再次出現負增長(cháng)，整個房地(dì)産市場會呈适度緊縮的(de)局面。
需要提醒的(de)是，房地(dì)産市場适度緊縮是可(kě)以接受的(de)，但冷清、蕭條卻是不可(kě)接受的(de)。因為(wèi)，"房地(dì)産業是我國新的(de)發展階段的(de)一(yī)個重要支柱産業。引導和(hé)促進房地(dì)産業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的(de)平穩較快增長(cháng)"（國辦37号文件）。所以，如(rú)何既要堅持調控讓房價穩定下來，又不至于出現房價大跌，既要讓房地(dì)産投資增速慢下來，又不至于影響正常的(de)經濟發展和(hé)居民需求，确實是一(yī)個科學(xué)平衡問題。
(作者： 袁一(yī)泓 ) | 