商品房與保障房,一(yī)個價格高(gāo)企,另一(yī)個*保障,兩者性質、稅收、價格迥異。但如(rú)今,遭遇發展瓶頸的(de)樓市在探索新解法,這兩者之間的(de)通道(dào)正打開。
記者在基層調查發現,江蘇、四川、山東、湖南等一(yī)些地(dì)方政府部門正在積極推進存量商品房改為(wèi)保障房:力求既能化解商品房的(de)庫存,又能破解保障房的(de)資金短(duǎn)缺問題。
不過,這種樓市新解法并非一(yī)帆風順,政府當“買家”如(rú)何化解尋租風險?開發商是否樂(yuè)意?群衆能否受益?這些問題都引人關注。
難題并存:商品房亟待去(qù)“庫存” 保障房融資困難
“去(qù)庫存”已是商品房市場的(de)主基調。
國家統計局發布的(de)數據顯示,房地(dì)産市場仍然處于調整期,截至4月末,全國商品房待售面積65681萬平方米,比3月末增加682萬平方米,其中住宅待售面積增加330萬平方米。
中原地(dì)産首席分析師張大偉表示,目前各地(dì)樓市分化仍在加劇,不同于一(yī)線城市成交創出“新高(gāo)”,三四線城市成交量仍在下滑,跌幅達26%。這表明“三四線城市由于庫存高(gāo)企、需求不足,仍然面臨去(qù)化難題。”
與此同時,資金日益成為(wèi)保障房建設中的(de)瓶頸。在當前房地(dì)産市場下行壓力較大的(de)情況下,不少地(dì)方配套資金落實困難,在商品房項目中配建的(de)公租房和(hé)依托商業開發實施改造的(de)棚改項目,二者的(de)推進都受到影響。林區、墾區、獨立工礦區棚改配套設施建設曆史欠賬多,資金籌措壓力更大。
打通存量商品房和(hé)保障房的(de)對接通道(dào),成為(wèi)一(yī)劑藥方。國土資源部和(hé)住房城鄉建設部近期聯合發文,提出将符合條件的(de)商品住房作為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房房源。
國務院發展研究中心研究員張立群說,一(yī)些地(dì)方把城市的(de)存量房改成保障房,可(kě)以把政府對困難群體的(de)兜底和(hé)商品房存量的(de)消化有機結合起來。
政府把好“天平”:嚴防權力尋租
據記者調查,當前主要有三種方式推進存量商品房改保障房:
——政府部門直接回購社會房源,以不同方式提供給住房保障對象;
——不以任何方式組織房源,以貨币補貼的(de)方式,鼓勵住房保障對象購置社會存量商品住宅;
——政府部門充當中間人,為(wèi)棚改居民和(hé)房地(dì)産企業牽線搭橋,集中組織房産推介會或組織團購,以貨币安置的(de)方式支持棚改居民購置位置合适和(hé)價格較低(dī)的(de)房源。
政府在其中扮演重要角色,如(rú)何防範權力尋租,成為(wèi)社會關注的(de)焦點。
中國房地(dì)産協會秘書長(cháng)馮俊說:“選擇什麽區位的(de)房源和(hé)怎麽定價,都是容易滋生腐敗的(de)環節,必須提前進行制度設計,避免政府提供給低(dī)收入群體和(hé)棚改群衆的(de)福利變相轉化成給開發商的(de)福利。”
根據近年(nián)來審計署對城鎮保障性安居工程跟蹤審計顯示,盡管資金管理(lǐ)和(hé)建設運營不斷規範、總體情況較好,但一(yī)些地(dì)方和(hé)單位仍存在違反規定或管理(lǐ)不規範等問題。以2013年(nián)審計為(wèi)例,有55個棚戶區改造項目拆遷安置實施不規範,違規分配安置住房933套、發放改造安置資金1291.84萬元。
中國社會科學(xué)院副研究員陳飛(fēi)建議,應對政府部門在參與搭建存量房和(hé)保障房橋梁過程中的(de)行為(wèi)進行規範和(hé)監督,做(zuò)好資金監管,防止資金籌集、管理(lǐ)和(hé)使用等過程中的(de)“跑冒滴漏”現象。
成效初現:仍面臨嚴峻挑戰
今年(nián)71歲的(de)長(cháng)沙棚戶區居民張範培,和(hé)老伴住在一(yī)套66.61平方米的(de)房子(zǐ),盡管條件簡陋,卻不願意離(lí)開自(zì)己熟悉的(de)居住環境。
通過政府牽線,兩位老人以棚改中拿到的(de)貨币補償款61.5萬元購買了附近一(yī)套88平方米的(de)商品住房,另外獲得15萬安置補貼。
張範培說:“搬到人生地(dì)不熟的(de)經适房不适應,現在還在老地(dì)方住就很方便了。”
部分城市實踐證明,隻要政策制定合理(lǐ),決策科學(xué),在存量商品房改保障房的(de)過程中,就能實現居民、政府與企業三方共赢的(de)局面。
據江蘇常州市住房保障和(hé)房産管理(lǐ)局市場處處長(cháng)陸金峰介紹,目前常州已累計收儲房源約3000多套,2700多戶公租房家庭住進了政府收儲的(de)房屋。
他算了一(yī)筆(bǐ)賬:按3000套房源計算,如(rú)通過集中建設,一(yī)套房子(zǐ)從征地(dì)拆遷、建安工程到簡裝需30萬元,3000套總投入9億元,一(yī)年(nián)支付給銀行的(de)利息就要7000萬元;而通過收儲社會房源,3000套房子(zǐ)一(yī)年(nián)的(de)租金隻要3000萬元,還不到建設資金貸款利息的(de)一(yī)半。
同樣,打通普通存量商品房與保障房通道(dào)也确實有助于化解一(yī)些城市的(de)高(gāo)庫存。以西部一(yī)省會城市為(wèi)例,2015年(nián)投入國開行的(de)貸款205個億進行棚戶區改造的(de)貨币化安置,按均價1平方米6000元計算和(hé)70%的(de)貨币化安置比例,可(kě)消化200多萬平方米商品房面積,占這座城市整個商品房年(nián)度投放量的(de)十分之一(yī)。
企業同樣在此過程中受益。中南城市建設投資有限公司在江蘇鎮江、淮安等地(dì)進行了存量房改保障房的(de)嘗試,總裁陳小平說:“雖然沒有盈利,但起碼也沒有虧本,因為(wèi)房子(zǐ)空置在那裏沒人買,一(yī)年(nián)的(de)财務成本就要上漲9個點。”
存量商品房改保障房,盡管成效初現,但依然面臨嚴峻挑戰。
有專家反映,政府出手購買商品房,這體現了分類調控的(de)思路,也在一(yī)定程度上化解樓市庫存,但究竟效果如(rú)何,還有待繼續觀察。
一(yī)些基層幹部反映,目前部分城市還缺乏規範的(de)操作細則,尤其是如(rú)何選擇房源和(hé)定價方面難以把握,而且市場上缺乏相應的(de)住房産品。從政府采購程序、選房标準和(hé)資金監管等方面相關指導政策和(hé)操作規範有待細化。
另外,現有存量房的(de)造價及稅費成本較高(gāo),而保障房相應補償标準與普通商品住宅市場定價差距較大,房地(dì)産企業積極性難以調動。
一(yī)些房地(dì)産企業負責人向記者坦承,之所以願意提供部分房源作為(wèi)保障房房源,主要是希望通過規模銷售降低(dī)成本,并及早回籠資金,但這部分房源的(de)土地(dì)、建設和(hé)稅費成本與正常渠道(dào)銷售的(de)房源并無二緻,長(cháng)期和(hé)大範圍參與的(de)意願并不強。
馮俊說,商品房裏面有土地(dì)費用、稅費等,但政府組織建設的(de)保障房的(de)成本低(dī)于市場開發的(de)項目,能不能把這塊成本降下來是吸引企業參與的(de)關鍵。
