好産品+好服務+好營銷=好市場
庫存壓力迫使營銷創新
在“去(qù)化庫存”和(hé)“産品同質化嚴重”的(de)雙重壓力下，創新有效的(de)營銷方式成為(wèi)衆多房企關注的(de)焦點。“我們的(de)項目是位于長(cháng)安區的(de)一(yī)個商業綜合體項目，目前寫字間已經售罄，但底下的(de)商業銷售很難。”西安智信投資管理(lǐ)有限公司營銷經理(lǐ)王媛告訴記者，“這原因就是我們的(de)寫字間是哪個區域的(de)唯一(yī)，所以不用創新營銷就已取得好成績。但同質化嚴重的(de)商鋪就成了我們的(de)老大難，線上線下、一(yī)二手聯動、圈層營銷都試過了，仍然沒有效果，我們迫切希望有人能給我們提供一(yī)些新的(de)營銷思路，打開我們的(de)營銷瓶頸。”事實上，住宅銷售也存在同樣的(de)問題，名京·九合院營銷總監焦林在接受采訪時表示：“目前樓市還是處于一(yī)個‘不景氣’的(de)狀态，‘房子(zǐ)難賣’已經成為(wèi)共識，開發商的(de)營銷思維必須改變，類似傳統的(de)團購等營銷模式已經沒有那麽好的(de)效果，我們也希望找到一(yī)個第三方的(de)分銷渠道(dào)進行有效的(de)營銷。”
好産品成營銷創新根本
迎合市場變化，不僅要從營銷方式的(de)轉變上着手，更要進行深度思考，着眼于營銷的(de)“上遊”——産品。“我們一(yī)直倡導先做(zuò)産品再做(zuò)營銷。”永威地(dì)産營銷總監李彥霖表示，“例如(rú)我們在建築本身上擁有的(de)‘十年(nián)無需更換的(de)紗窗’，例如(rú)我們在客戶服務上擁有的(de)‘兩次驗房再交房’等做(zuò)法。我們希望通過這樣的(de)方式讓業主更真實地(dì)感受到優質的(de)産品和(hé)服務。”對于要營銷就要先做(zuò)好産品，壹靈互動董事長(cháng)範曉娟也有自(zì)己的(de)看法，她告訴記者：“以前我們把購房者叫顧客，後來叫用戶，再後來叫客戶，我想未來應該叫粉絲，因為(wèi)隻有真心喜歡你産品的(de)購房者才會出手購買。而現在的(de)購房者要的(de)已經不是簡單的(de)‘居住場所’，我們需要給房子(zǐ)注入親情、文化、圈層等更多的(de)元素，滿足購房者對夢的(de)需求。”名京·九合院營銷總監焦林也分析道(dào)：“我們就是一(yī)個很好的(de)例子(zǐ)，一(yī)期業主現在是我們二期銷售*有利的(de)資源，雖然沒有搞五花八門的(de)噱頭，沒有那麽多的(de)營銷渠道(dào)，但我們依然信心十足。”
大系統升級迎來新市場
庫存壓力大、購房者越來越理(lǐ)性、産品同質化嚴重、營銷方式有待創新……當下的(de)樓市面臨着新一(yī)輪洗牌，隻有那些從根本上系統地(dì)做(zuò)出改變的(de)企業，才能赢得市場的(de)認可(kě)，才能擁有自(zì)己的(de)一(yī)席之地(dì)。“好的(de)營銷要從兩個維度着手，營銷需要量變的(de)基礎，也需要質變的(de)發展。”綠地(dì)集團西北房地(dì)産事業部區域營銷總監張炜在接受采訪時表示，“量變中，首先是人的(de)因素，要有專業知識和(hé)服務水平較高(gāo)，而且對産品品質‘十分’了解，又具有篩選能力的(de)置業顧問，作為(wèi)銷售*終端的(de)傳遞者，更要有能夠承上啓下、整合資源、創新營銷的(de)營銷總監。質變中，主要是戰略架構的(de)到位，例如(rú)在産品開發形式上，在銷售系統，服務系統，平台系統，在輸出産品、輸出服務，到*輸出品牌管理(lǐ)上等。企業系統化的(de)升級将成為(wèi)促進樓市健康化發展的(de)關鍵。” 朱郁也表示，未來的(de)樓市，将成為(wèi)全系統升級企業的(de)天下，定制化産品将成為(wèi)市場的(de)主流。
近日，從西安本地(dì)“金地(dì)助力西安草(cǎo)莓音樂(yuè)節”、“星河灣同緯度*美園林開放”到全國樓市的(de)“萬科換标”、“萬萬聯合”，一(yī)系列“大手筆(bǐ)”營銷活動充斥樓市。品牌及産品營銷方式的(de)創新層出不窮，在賺取市場眼球的(de)同時也在一(yī)定程度上帶動了銷售。然而，也有部分業內(nèi)人士認為(wèi)，營銷方式隻是産品銷售的(de)手段，做(zuò)好産品才是根本，好的(de)産品加上有效的(de)營銷方式才能取得事半功倍的(de)效果。
“降息”再利樓市 去(qù)化仍靠品質
中國人民銀行10日宣布，自(zì)2015年(nián)5月11日起下調金融機構人民币貸款和(hé)存款基準利率。金融機構一(yī)年(nián)期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一(yī)年(nián)期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。
“央行再降息”已經成為(wèi)這個5月樓市*熱門的(de)話題之一(yī)。新政出台後，在西安樓市形成兩種不同的(de)觀點，一(yī)種認為(wèi)此次“降息”是對樓市的(de)利好，西安房地(dì)産開發市場可(kě)以借此東風再上新台階。另一(yī)種觀點則認為(wèi)新常态下房地(dì)産開發市場的(de)繁榮更應該看重産品品質的(de)提升，新政影響并不大。
市場動态：
新政将成樓市促暖東風
事實上，西安的(de)房地(dì)産市場早有回暖之勢，西安市房管局*監控數據顯示，西安市4月商品房新批準預售148.41萬平方米，環比增長(cháng)51.28%，同比增長(cháng)17.63%；其中住宅100.53萬平方米，環比增長(cháng)11.60%，同比增長(cháng)9.68%。新建商品房銷售150.97萬平方米，環比增長(cháng)13.87%；其中住宅131.06萬平方米，環比增長(cháng)23.85%。二手住房交易22.47萬平方米，環比增長(cháng)33.43%，同比增長(cháng)7.61%。新政刺激下，成交量明顯上升，西安樓市可(kě)借此東風再上新台階。
此外，本次“降息”是半年(nián)內(nèi)央行第三次降息，加上此前“930新政”和(hé)“330新政”及兩次降準的(de)影響，一(yī)系列信貸政策相疊加，有利于降低(dī)購房成本，将對樓市産生積極的(de)影響。例如(rú)，按照百城房價的(de)數據顯示，4月西安住宅均價為(wèi)6726元/㎡，在西安買一(yī)套100㎡的(de)房子(zǐ)需要672600元。假設首付3成，貸款47萬元，期限20年(nián)，以等額本息方式還款的(de)話，降息前每月需還款3340.17元，降息後每月隻需還款3273.02元，月供減少67.15元，總利息“省下”了1.6萬餘元。
專家觀點：
提銷量需政策好更需品質高(gāo)
房産評論人窦化侖：“降息”對于房地(dì)産市場的(de)積極影響應該不會很大，首先在房貸計算上，确實購房者的(de)置業壓力減小，但要明确這個前提是，在明年(nián)1月份之前，央行不會再做(zuò)調整。因為(wèi)按照大多數的(de)房貸合同約定，銀行一(yī)般都是從明年(nián)1月開始按新貸款利率收取利息，所以已經在還貸的(de)要享受到降息實惠，還得等半年(nián)以上。窦化侖表示，現在的(de)西安樓市已經從賣方市場轉向買方市場，在購房者對産品要求越來越高(gāo)的(de)今天，不斷提高(gāo)産品品質，并不斷尋求産品創新才是房企立足樓市的(de)關鍵。“品質高(gāo)的(de)産品到什麽時候都不愁賣。”
龍化東方戰略機構總經理(lǐ)王建紅(hóng)：降息是利好，但傳導到房價上的(de)“能量”有限。降息主要是應對經濟下行壓力，此次更有推動利率市場化改革之意，釋放的(de)流動性亦傾向實體經濟以調結構振經濟，在開發貸未放松且有股市“攔截”之情況下，釋放到樓市的(de)流動性必然有限，其傳導到房價的(de)“能量”就更為(wèi)有限。
記者調查
市場是否會回暖？銷量是否有所提升？關鍵是要看買賣雙方的(de)現實情況。“降息”消息發布後，記者走訪了海亮(liàng)·新英裏、鑫苑·大都會及雨潤·星雨華府等多個近期西安樓市銷售火熱的(de)樓盤，這些樓盤的(de)相關負責人均表示，“降息”對于樓市而言*是利好消息。但會對銷量産生多大影響，目前卻無法定論。關于市場需求量，記者在搜房網的(de)一(yī)項針對1262位網友的(de)調查中發現，有買房打算的(de)西安網友占64.95%，其中有53.26%的(de)網友認為(wèi)西安房價偏高(gāo)。這也在一(yī)定程度上說明，購房需求并不在少數，在供需兩旺的(de)市場情況下，西安房地(dì)産市場發展向好已成大勢。但由于購房者置業觀念也在發生轉變，未來高(gāo)品質樓盤必将占領市場，成為(wèi)西安樓市趨好的(de)排頭兵(bīng)。
