房地(dì)産進入調整期，土地(dì)财政難以為(wèi)繼已成行業共識。
據數據信息中心監測公布數據顯示，監測的(de)40個主要城市5月18日至5月24日土地(dì)成交量環比增加18%，出讓金環比減少64%。一(yī)線城市中，廣州成交3宗住宅用地(dì)，合計8萬平方米，出讓金不足10億。
這是前五個月土地(dì)市場的(de)縮影。數據顯示，1—4月，10大典型城市土地(dì)出讓金收入1833億元，與2014年(nián)、2013年(nián)同期相比分别下降48.0%和(hé)20.2%。
土地(dì)成交量下降背後，地(dì)價持續高(gāo)位。以北京為(wèi)例，前五個月共成交約34宗經營性用地(dì)，土地(dì)溢價率居高(gāo)不下。
有分析人士認為(wèi)，商業用地(dì)資源減少會加劇房企在一(yī)線城市的(de)競争；樓市回暖，下半年(nián)土地(dì)市場成交情況有望好轉。
不過，房企對土地(dì)的(de)渴望似乎并未點燃。“現階段拿地(dì)必須慎之又慎。”一(yī)位一(yī)線房企相關負責人告訴中國經濟網記者，相比加大土地(dì)儲備量，企業更傾向于趁着行情好盡快去(qù)庫存。
一(yī)線城市土地(dì)市場沉寂
對房地(dì)産行業來說，一(yī)線城市的(de)标杆意義十分明顯。
今年(nián)一(yī)季度，北京的(de)土地(dì)成交市場便出現了量價齊跌的(de)情況。據北京國土資源局及亞豪機構公布的(de)數據統計，今年(nián)一(yī)季度北京共成交地(dì)塊28宗，同比減少22宗；經營性用地(dì)為(wèi)25宗。其中，建設用地(dì)面積173.61萬平方米、規劃建築面積399.25萬平方米，同比分别減少57.3%和(hé)42.4%。
土地(dì)出讓金方面，一(yī)季度北京約有484.73億元出讓金進賬，同比減少269億元，降幅達35.7%。
分析人士認為(wèi)，成交數據的(de)走低(dī)主要受推地(dì)節奏限制。分析稱，2014年(nián)整體的(de)市場低(dī)迷以及地(dì)價的(de)高(gāo)企，使得部分房企對于土地(dì)市場“心有餘而力不足”，為(wèi)避免地(dì)塊受到冷遇，相關部門也放緩了推地(dì)節奏。
上海方面，截至4月底，土地(dì)成交建築面積已經連續12個月負增長(cháng)，但土地(dì)成交均價卻創下自(zì)2010年(nián)4月份以來的(de)新高(gāo)。
值得一(yī)提的(de)是，上海在今年(nián)4月8日還發布了《關于加強本市經營性用地(dì)出讓管理(lǐ)的(de)若幹規定(試行)》，将全生命周期管理(lǐ)範圍擴大到經營性用地(dì)。
房産研究院綜合研究中心總經理(lǐ)崔霁認為(wèi)，在上海建設用地(dì)負增長(cháng)背景下，根據土地(dì)集約節約利用的(de)迫切需要，這一(yī)政策是通過控制源頭來倒逼房地(dì)産行業轉型的(de)進一(yī)步深化，産業化、專業化、精細化、品質化将行業是未來發展趨勢。
廣州方面，在此前公布的(de)2015年(nián)建設用地(dì)供應計劃，今年(nián)預計出讓204幅地(dì)塊，總用地(dì)面積約1621萬平方米，較2014年(nián)減少近24%；在出讓計劃大幅減少的(de)情況下，廣州土地(dì)市場成交狀況也相當慘淡，今年(nián)一(yī)季度僅完成*目标不足一(yī)成。
去(qù)庫存壓力依舊(jiù)
一(yī)直炙手可(kě)熱的(de)土地(dì)為(wèi)何遭遇如(rú)此局面。除了政府控制土地(dì)入市速度外，市場方面庫存高(gāo)企也是主要原因。
據數據顯示，2014年(nián)12月國內(nèi)北上廣深四大一(yī)線城市商品住宅可(kě)售面積總量為(wèi)3897萬平米，達近五年(nián)*水平，較2013年(nián)12月增長(cháng)近千萬平米。而2014年(nián)，一(yī)線城市出清周期均值為(wèi)13.5個月，同樣也是近五年(nián)*。
房地(dì)産研究院公布的(de)《2014年(nián)新建商品住宅庫存報告年(nián)終版》，廣州2014年(nián)1月份新建商品住宅庫存為(wèi)738萬平方米，而到了第三季度末則達到了1009萬平方米，到了第四季度，庫存處于一(yī)個高(gāo)位盤整的(de)态勢，到了年(nián)末則為(wèi)994萬平方米。
這就是今年(nián)開年(nián)整個房地(dì)産行業的(de)情況。
“瘋狂拿地(dì)，到快速開發，再到行業突然預冷，去(qù)年(nián)末應該是地(dì)産業問題集中爆發的(de)關鍵節點。一(yī)度搶手的(de)房子(zǐ)變成了難以消化的(de)庫存，這就是為(wèi)什麽在現有情況下開發商冷落土地(dì)市場，而專心緻志賣房子(zǐ)。”一(yī)位行業分析人士告訴中國經濟網記者。
确實，今年(nián)3.30新政後，政府還推出了降準、降息等利好消息，對急需資金的(de)房地(dì)産行業帶來了很大的(de)活力。同樣，在每一(yī)次利好的(de)背後，都上演着樓盤熱賣、準備漲價的(de)戲碼。但是，在行業研究人員看來，都是隻是房企加快去(qù)化的(de)手法。
目前，房地(dì)産回暖呼聲頗高(gāo)。研究院發布的(de)百城價格指數顯示，5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為(wèi)10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個百分點。
雖然價格有所上揚，但庫存壓力依然不小。
統計數據顯示，北京2014年(nián)商住房月均成交套數為(wèi)1112套，而2015年(nián)*季度，商住房月均成交套數進一(yī)步下滑至782套。與2013年(nián)相比，下滑幅度超過50%。而2014年(nián)5月至今，北京商住房庫存套數為(wèi)36653套。
下半年(nián)土地(dì)市場必升溫？
伴随房價的(de)微漲，6月份的(de)土地(dì)市場也已經是風雲再起，*受關注非以廣州為(wèi)首的(de)華南區域莫屬。
5月20日，廣東佛山順德區舉辦了5年(nián)來*規模的(de)一(yī)次土地(dì)推介會，25宗優質土地(dì)吸引了包括萬達、保利、中海、碧桂園在內(nèi)的(de)37家房企。順德區國土局有關人士就表示。
“這次推地(dì)的(de)規模是近年(nián)來*的(de)，土地(dì)也比較優質。因為(wèi)我們對今年(nián)的(de)市場有信心。”
5月27日，在福建廈門的(de)一(yī)場土地(dì)拍賣會上，恒大力壓萬科、華潤、金地(dì)等房企，以超過30億元的(de)總價拿下了當天拍賣會上*的(de)一(yī)幅住宅用地(dì)。
5月28日，廣州市國土資源和(hé)房屋管理(lǐ)局官網顯示，廣州将于6月26日以拍賣方式出讓7宗地(dì)塊，起始總價高(gāo)達198億元。7宗地(dì)塊主要是商務和(hé)商住用地(dì)，集中在廣州金融城（資料、團購、論壇）、廣紙以及廣鋼新城等舊(jiù)廠舊(jiù)村等改造地(dì)塊項目。
信息顯示，地(dì)塊起始總價達115億，樓面價高(gāo)達1.6萬元/平方米。其中2宗商住混合地(dì)總占地(dì)面積達30萬平方米，建築面積達72萬平方米，因其面積巨大，地(dì)處市區注定将成為(wèi)焦點。
此外，天津、昆明等地(dì)也明确表示6月份将有多宗土地(dì)挂牌轉讓。
這都被廣泛看作是繼房價回暖之後土地(dì)市場擡頭的(de)信号。北京中原地(dì)産市場研究部總監張大偉也認為(wèi)，下半年(nián)将是土地(dì)市場的(de)窗口期，房企在一(yī)波上行行情，将積極去(qù)化，去(qù)化的(de)下一(yī)步即是積極補倉。
不過也有分析者認為(wèi)，下半年(nián)土地(dì)市場未必會升溫。
“土地(dì)市場的(de)冷熱，直接取決于房地(dì)産市場交易情況。眼下，群衆購房意願上升，很多人看漲房地(dì)産行業。如(rú)果不抓住機會盡快去(qù)化，而是選擇過早補倉，一(yī)旦樓市稍微降溫，企業庫存高(gāo)企壓力依然很大。”一(yī)位行業分析人士告訴中國經濟網記者，對土地(dì)入市速度的(de)控制和(hé)去(qù)庫存速度達到合理(lǐ)配比，商品房供應過剩的(de)情況才能得到有效解決。
該分析人士還表示，很多房企正在朝着多元化和(hé)輕資産方向轉型，對土地(dì)的(de)渴望已非“欲罷不能”。
對于下半年(nián)土地(dì)市場的(de)預測，他表示，“相比前5個月，肯定會出現一(yī)定的(de)反彈，但應該不會太劇烈”。
