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“一(yī)個看似嚴格的(de)政策，很可(kě)能在操作中*終流于虛設。”*代表性的(de)上海個稅細則出台第二天，業內(nèi)人士得出如(rú)此預言。
也許過于偏激，但多家二手房中介商在了解了細則後的(de)*反應均是“力度不大”、“空間很多”。
松口一(yī)：差額全額可(kě)任選
據上海地(dì)方細則，納稅人未提供完整準确的(de)房屋原值憑證的(de)，可(kě)實行核定征稅。普通商品房以交易全額的(de)1%征稅，非普通商品房以2%計稅。
實際操作中，納稅人可(kě)根據實際需要，任選額度較低(dī)的(de)納稅方式。對此說法，記者已經在上海靜安、浦東兩個區的(de)房地(dì)産交易中心地(dì)稅工作人員處得到證實。“如(rú)果想交全額1%，不出具原值憑證即可(kě)。”一(yī)位工作人員的(de)隐晦表達暗示了兩選一(yī)的(de)可(kě)行性。
但是，徐彙區房地(dì)産交易中心工作人員則稱，隻能對經濟适用房、老公房等客觀上不能出具原值憑證的(de)房産給予全額核收。“商品房是一(yī)定要出具的(de)，丢了可(kě)以去(qù)交易中心查。”徐彙區工作人員稱。但當記者問及是否能有通容餘地(dì)時，工作人員稱“可(kě)以明天來交易中心與領導溝通。”
在國內(nèi)絕大部分城市，由于地(dì)稅部門與房地(dì)産交易中心暫時無法實現數據聯網，相關房産交易紀錄稅務部門無法查詢。“異地(dì)購房情況我們就更沒法查了。”靜安區房地(dì)産交易中心工作人員表示。
松口二：自(zì)住與否憑自(zì)覺申報
上海細則稱，納稅人在辦理(lǐ)轉讓手續前，須向受理(lǐ)部門自(zì)行申報納稅手續。是否屬于“家庭唯一(yī)生活用房”，必須在《申報表》中如(rú)實填寫，如(rú)弄虛作假，一(yī)經查實，可(kě)按相關法律處理(lǐ)。
“填寫以後，我們是會上交審核的(de)，如(rú)果發現實際交易情況與填寫情況不符合，那是要按1至5倍的(de)比例重罰的(de)。”一(yī)位地(dì)稅局人士稱。
自(zì)住與否關系重大。因為(wèi)根據國稅總局的(de)108号文件精神，轉讓自(zì)住達5年(nián)以上的(de)住房，可(kě)以申請免稅。
“可(kě)是這個家庭唯一(yī)用房的(de)界定到底怎麽定，誰來定，無論是108号文件還是地(dì)方細則都沒有明确。”中原地(dì)産法律及交易按揭部總監羅亞東稱。大多數購房者關心的(de)是，一(yī)個家庭因人數多，有二套三套作為(wèi)自(zì)住的(de)情況有很多，對這些房産嚴格征稅的(de)合理(lǐ)性多大。
對于所謂的(de)“上交審核”地(dì)稅部門工作人員同樣并沒有量化的(de)“唯一(yī)性”流程。“從目前上海對樓市調控的(de)宏觀态度看，這些模糊地(dì)帶應該會從寬認定。”一(yī)位房地(dì)産業內(nèi)人士判斷。
松口三：免稅申請如(rú)何“認真審核”
據108号文件規定，二種情況可(kě)免征個稅，一(yī)是5年(nián)以上的(de)家庭唯一(yī)用房，二是5年(nián)內(nèi)自(zì)住房轉讓，但一(yī)年(nián)內(nèi)重新購房的(de)情況可(kě)申請退稅。“從流程上把握一(yī)年(nián)內(nèi)退稅的(de)政策是沒有問題的(de)。”美聯物業交易管理(lǐ)部高(gāo)級經理(lǐ)王磊介紹。據細則，申請退稅人可(kě)以納個稅時以納稅保證金方式付清稅款，由稅務機關開具《解繳單》及《稅務代保管資金專用收據》，以此申請部分或全額退稅。“這其中的(de)問題是‘一(yī)年(nián)內(nèi)’購房的(de)時間起終點如(rú)何認定。”羅亞東稱。目前已經有購房者在咨詢，是以轉讓合同為(wèi)憑證，還是稅單，還是交易中心出具的(de)收件收據等。“這些都是目前沒有明确的(de)內(nèi)容。”
業內(nèi)人士表示，目前能看到的(de)清晰結果是，個稅的(de)影響不會像全額營業稅征收的(de)影響一(yī)樣大。對房價的(de)助跌作用也有待檢驗。“個稅政策可(kě)以發揮的(de)空間很多，各區說法不一(yī)又可(kě)能帶來更多的(de)管理(lǐ)上的(de)混亂。”一(yī)位中介人士稱。
(作者： 于兵(bīng)兵(bīng)) | 