曆時近4年(nián)的(de)營業稅改增值稅改革将在6月份收官，根據5月18日國務院批轉國家發改委《關于2015年(nián)深化經濟體制改革重點工作的(de)意見》要求，力争*完成“營改增”，将剩餘的(de)建築業、房地(dì)産業、金融業和(hé)生活服務四大領域納入“營改增”版圖。
由于房地(dì)産開發過程較為(wèi)複雜，房地(dì)産業“營改增”一(yī)直被認為(wèi)困難較大。中國經濟網記者從多家房企了解到，不少企業已進行過“營改增”前期學(xué)習培訓，财務部門多已開展相關工作準備。業界傳改革方案可(kě)能在6月份公布，建築業已确定适用11%的(de)稅率，對于房地(dì)産業适用11%還是6%的(de)稅率，多家企業猜測傾向于前者。
稅負增減和(hé)企業成本結構挂鈎
“營改增是為(wèi)了降低(dī)重複收稅的(de)問題，但對于企業而言，影響主要與企業的(de)成本結構有關。”業內(nèi)人士表示，在建立完整的(de)增值鏈條後，其抵扣機制的(de)設計對于企業的(de)稅收成本有較大的(de)影響。如(rú)果建築的(de)進項較大，可(kě)抵扣的(de)較多，則能在一(yī)定程度上降低(dī)成本。
房地(dì)産行業的(de)成本主要有土地(dì)成本、建築安裝成本、财務成本。一(yī)般來看，如(rú)果企業現有産品的(de)土地(dì)購置成本低(dī)，其付出的(de)建安成本占比就會比較高(gāo)，相應的(de)因其建安成本可(kě)抵扣的(de)比例就高(gāo)，對企業就是利好。相比之下，部分熱點城市建安成本占比較低(dī)，企業用其來抵扣的(de)進項稅就少，甚至存在稅負加重的(de)問題。
禹洲集團助理(lǐ)總裁、計财部總經理(lǐ)陳超告訴中國經濟網記者，“取得土地(dì)是否有相應進項可(kě)抵扣，以及下遊企業能否開具進項稅票(piào)至關重要。另外進項和(hé)銷項的(de)時間配比對企業實際成本影響也很大，例如(rú)土地(dì)成本，相應進項是允許一(yī)次性抵扣還是分期?如(rú)果隻能取得時一(yī)次性抵扣而不能分攤到項目的(de)整個銷售周期，那麽将加大企業的(de)實際運營成本”。
也有業內(nèi)人士提到，土地(dì)進項可(kě)以做(zuò)分期，随着時間和(hé)項目開發的(de)進展慢慢抵扣，“但是到底可(kě)不可(kě)以這麽做(zuò)，還沒看到具體說法。”
“關鍵看相應法規正式出台後的(de)詳細規定，現在還不太明确稅負會增加還是減少，”陳超說，“政府相關部門也提及營改增是一(yī)次颠覆性的(de)改革，涉及很多複雜環節，所以很多細節需要在改革過程當中發現和(hé)學(xué)習。”
上遊企業“票(piào)難取”困境
不過，也有房企明确表示“營改增”很可(kě)能會增加企業稅負。新城控股集團高(gāo)級副總裁歐陽捷向中國經濟網記者表示，“營改增”有兩方面問題，一(yī)是“票(piào)難取”，二是導緻“價要漲”。
歐陽捷說，上遊建築業“票(piào)難取”，不少企業不是合格供應商，建築企業從農民手裏購得的(de)磚瓦砂石幾乎開不了發票(piào)，“施工隊等也是拿不到增值稅發票(piào)的(de)，勞務成本沒有增值，那就不能抵扣了。”
“根據住建部對66家建築施工企業的(de)調研結果，能夠拿到抵扣的(de)專用發票(piào)的(de)企業大概隻有3成。”歐陽捷說，實際的(de)情況是，大部分企業都拿不到增值稅票(piào)，開發商沒辦法抵扣，所以要麽漲價，要麽壓縮成本，但壓縮成本的(de)可(kě)能性不大，“對開發商來講，成本肯定要增加，所以價要漲。”
對于下遊企業的(de)進項稅票(piào)到底好不好取得，陳超也隻有苦笑，“按照規定，隻要合理(lǐ)選擇企業是沒問題的(de)，但就怕有些企業做(zuò)不到。”陳超建議，“營改增”應該給企業一(yī)個過渡期，有利于企業更好的(de)适應和(hé)調整。
業內(nèi)人士普遍認為(wèi)，企業建築及銷售過程複雜，中間涉及多個環節，每個環節的(de)稅基和(hé)進項的(de)抵扣方式可(kě)能都存在不同。目前看來，完整的(de)增值稅鏈條的(de)形成仍存在難度。此外，房地(dì)産企業項目周期一(yī)般較長(cháng)，如(rú)果在項目進行中施行營改增，具體的(de)細則及執行問題也是一(yī)個難點。
業內(nèi)：促使行業更加規範
業內(nèi)人士表示，“營改增”的(de)主要目的(de)為(wèi)降低(dī)重複稅收，實現完整的(de)增值鏈，降低(dī)企業稅負。房地(dì)産開發從上遊開始便存在各種稅費，産品以含稅價格銷售到以後的(de)生産經營環節，造成以後各生産環節的(de)重複征稅，貨物流通次數越多，重複征稅也就越嚴重，營改增可(kě)以有效的(de)降低(dī)重複收稅情況。
“撇開行業來說，個人認為(wèi)增值稅是一(yī)個比較合理(lǐ)的(de)稅種，因為(wèi)它隻對整個生産環節過程中的(de)增值部分征稅，也就是說創造了利潤才需要承擔稅負，否則就不用承擔，其實比以前單純交營業稅會更合理(lǐ)一(yī)些。”陳超表示，“長(cháng)遠看，營改增能使行業在稅務管理(lǐ)環節更規範，作為(wèi)上市公司，我們希望行業更規範。”
另一(yī)方面，房地(dì)産業“營改增”會給房地(dì)産上遊業态帶來新一(yī)輪“清洗”。歐陽捷表示，小的(de)供應商可(kě)能很快被市場淘汰掉，會向優質供應商集中;同時迫使開發商隻能找總包單位，以後分包工程就少了，小的(de)單位就會很快被淘汰。
業內(nèi)專業人士分析表示，“營改增”可(kě)能會促使房企寡頭壟斷格局的(de)出現，部分房企在後續因該政策調整而增加盈利，而部分則因為(wèi)稅費成本加重造成經營困難。
業內(nèi)人士認為(wèi)，對于增加成本的(de)企業而言，應該加強企業內(nèi)部控制，推動企業內(nèi)部的(de)分工和(hé)細化，達到合理(lǐ)抵稅的(de)目的(de)。同時，企業應适當調整成本結構，實現有效的(de)财務管理(lǐ)，降低(dī)稅負。
