農村宅基地(dì)不能抵押獲得貸款的(de)法律禁區，如(rú)今正隐約顯現出一(yī)定的(de)騰挪空間。按照國家發改委深化經濟體制改革的(de)有關工作安排，農村住房抵押擔保貸款的(de)試點工作，有望在2015年(nián)開展。
按照工作安排，與農村住房抵押擔保貸款一(yī)并有望進行擔保抵押試點的(de)，還将包括農村承包土地(dì)經營權的(de)抵押擔保貸款試點。而按照現行《擔保法》、《土地(dì)管理(lǐ)法》等約束，無論是農村住房還是農村承包土地(dì)經營權，都不能作為(wèi)抵押擔保，進而獲得貸款。
作為(wèi)全國土地(dì)工作的(de)主管部門，國土資源部将具體牽頭負責這項試點工作的(de)推進，而試點工作的(de)初步方案，也将會同銀監會、國務院法制辦等部門共同會商确定。試點工作将采用封閉運行的(de)方式。
年(nián)內(nèi)試點有望
“從今年(nián)深化經濟體制改革工作的(de)安排和(hé)規劃來看，确實要推進農村住房的(de)抵押擔保貸款試點。”6月10日清晨，一(yī)位接近國土資源部的(de)權威人士稱，如(rú)果一(yī)切順利，2015年(nián)将選擇若幹地(dì)區，對農村住房抵押擔保貸款進行試點工作。
在基本确定年(nián)內(nèi)開展試點工作後，國土資源部将牽頭負責試點地(dì)區的(de)遴選工作。按照國土資源部的(de)初步設想，将在東部、中西部各類典型地(dì)區選擇開展試點工作，以為(wèi)日後的(de)工作積累經驗。在試點初期，将會嚴格控制試點地(dì)區規模，并采取封閉運行的(de)方式。
根據現行《擔保法》第37條第2款的(de)規定，除以下兩種情況外，耕地(dì)、宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)等集體所有的(de)土地(dì)使用權不得抵押：一(yī)是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的(de)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地(dì)的(de)土地(dì)使用權;二是以鄉(鎮)、村企業的(de)廠房等建築物抵押的(de)，其占用範圍內(nèi)的(de)土地(dì)使用權同時抵押。
按照上述法條規定，由于農民的(de)宅基地(dì)不在法律規定的(de)可(kě)以抵押的(de)範圍內(nèi)，所以宅基地(dì)的(de)使用權不能抵押。
十八屆三中全會後，國土資源部牽頭制定了兩條主線的(de)土地(dì)管理(lǐ)制度改革方案，以落實十八屆三中全會政治決議《關于深化改革若幹重大問題的(de)決定》（下稱《決定》）中“建立城鄉統一(yī)的(de)建設用地(dì)市場”的(de)總體要求。一(yī)條主線是進行農村經營性集體建設流轉試點；另外一(yī)條主線，即是對現行農村宅基地(dì)制度進行改革試點。
在此之前，國土資源部曾着手制定《宅基地(dì)管理(lǐ)辦法》。在調研工作中，國土資源部的(de)有關人員重點了解了農村宅基地(dì)的(de)擔保、抵押、轉讓等方面的(de)财産權權能問題。
釋放金融通路
實際上，在對《宅基地(dì)管理(lǐ)辦法》進行研讨的(de)過程中，國土資源部多位官員提出，積極配合有關部門，穩妥推進農民住房财産權抵押、擔保、轉讓試點中宅基地(dì)占有權和(hé)使用權的(de)轉讓，對宅基地(dì)轉讓範圍、轉讓中的(de)集體土地(dì)權能及實現形式要進行多方案設計并開展試點探索。
記者了解到，為(wèi)了做(zuò)好試點的(de)基礎性工作，國土資源部也同時部署，加快包括農村宅基地(dì)在內(nèi)的(de)農村地(dì)籍調查和(hé)農村集體建設用地(dì)使用權确權登記頒證工作。因為(wèi)無論是試點工作，還是未來根據試點情況的(de)*推行，都必須要求農村住房有明确的(de)産權産籍備案。
“按照現行的(de)法律框架，農村住房是無法轉讓的(de)。實質上，宅基地(dì)是農村集體經濟組織分配給集體經濟組織成員用以滿足其居住要求的(de)土地(dì)，因此，其财産權始終表現為(wèi)缺位，在轉讓短(duǎn)期無法開禁的(de)前提下，對抵押擔保貸款進行試點，無疑是一(yī)種快捷的(de)路徑。”一(yī)位參與《宅基地(dì)管理(lǐ)辦法》前期論證的(de)專家向本報記者表示。
記者了解到，由于開展農村住房抵押擔保試點的(de)工作，涉及到現行《擔保法》、銀行業風控體系等問題，因此，國土資源部将會同銀監會、國家發改委、國務院法制辦等部門，聯合确定試點方案。
前述專家認為(wèi)，如(rú)果開展試點，則意味着農村住房獲得了一(yī)定程度上的(de)财産權，通過向銀行抵押貸款融資，農業産業化将獲得更為(wèi)通暢的(de)融資渠道(dào)。“尤其是東部特大型城市周邊的(de)農村住房，其評估值較高(gāo)，如(rú)果放開抵押貸款的(de)約束，将能夠使農村獲得大量的(de)資金，用以實現農業産業化。”他說。
地(dì)方已有試點
如(rú)果這項試點得以順利開展，将比照農村經營性集體建設用地(dì)流轉試點的(de)程序，由國務院向全國人大及其常委會申請在試點區域內(nèi)，暫停現行《擔保法》實施的(de)方式，依照多部門聯合商定的(de)試點方案進行試點工作。
同時，試點工作将會設置試點期限，并在試點期限到期後，進行總結，以供決策層對下一(yī)階段的(de)總體策略進行定調。此前進行農村集體經營性建設用地(dì)流轉試點，有明确的(de)試點鎖定期。
“但是，從客觀而言，已經有地(dì)方進行了內(nèi)容相近的(de)試點工作，隻不過沒有得到中央政府層面的(de)正式授權，至于這些試點是否能通過此次試點工作轉正，目前還沒有明确的(de)說法。”前述專家稱。
早在2012年(nián)8月14日，廣東農村金融工作現場會在梅州召開，省長(cháng)朱小丹出席會議并宣布，農村宅基地(dì)使用權和(hé)土地(dì)承包權抵押貸款試點，将在梅州和(hé)雲浮兩市展開。當天的(de)會議強調，此項試點的(de)基本思路是，在國家法律和(hé)政策的(de)框架內(nèi)，農戶将宅基地(dì)使用權抵押給政府授權的(de)機構，銀行即向農戶提供信貸，這一(yī)政府授權機構為(wèi)此提供保證。
在試點過程中，雲浮市郁南縣農戶将自(zì)家的(de)農村閑置宅基地(dì)使用權、土地(dì)承包經營權、林權等作為(wèi)擔保物，就可(kě)以貸款建房。截至當年(nián)5月11日，已經有132戶從中獲益，累計發放貸款297.6萬元。郁南的(de)“信用+抵押物+規劃”模式，主要支持有轄區戶口、有信用、有一(yī)定資金、有規劃、有抵押物的(de)“五有”農戶新建、改建、擴建自(zì)住房屋。
此前，國土資源部副部長(cháng)徐德明曾向全國國土資源系統主要官員表示，完善農村宅基地(dì)管理(lǐ)制度工作“關鍵是心眼要好，出發點要正，把好事辦好，真正惠民，有利發展，保證耕地(dì)數量不減少、質量有提高(gāo)”。
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宅基地(dì)使用權抵押流轉法律制度的(de)困境
1.宅基地(dì)使用權流轉是有法律依據的(de)。《憲法》第10條規定：“任何組織和(hé)個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地(dì)；土地(dì)的(de)使用權可(kě)以依照法律的(de)規定轉讓。”該條規定土地(dì)的(de)使用權是可(kě)以轉讓的(de)。《物權法》第153條規定：“宅基地(dì)使用權的(de)取得、行使和(hé)轉讓，适用土地(dì)管理(lǐ)法等法律和(hé)國家有關規定。”《土地(dì)管理(lǐ)法》第62條規定宅基地(dì)上的(de)住房是可(kě)以出賣出租的(de)，隻是對出賣、出租房屋後再申請宅基地(dì)作了限制。
2.宅基地(dì)上農村房屋買賣主體的(de)限制規定。1999年(nián)《關于加強土地(dì)轉讓管理(lǐ)嚴禁炒賣土地(dì)的(de)通知》規定:“農民的(de)住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地(dì)建住宅，有關部門不得為(wèi)違法建造和(hé)購買的(de)住宅發放土地(dì)使用證和(hé)房産證。”2004年(nián)國土資源部發布《關于加強農村宅基地(dì)管理(lǐ)的(de)意見》中第13條明确提出：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地(dì)，嚴禁為(wèi)城鎮居民在農村購買和(hé)違法建造的(de)住宅發放土地(dì)使用證。”上述規定了買賣農村房屋的(de)主體隻能是農村集體經濟組織的(de)成員。
3.宅基地(dì)上房屋抵押流轉及宅基地(dì)使用權抵押流轉的(de)規定。《擔保法》第34條規定：“抵押人所有的(de)房屋和(hé)其他地(dì)上附着物可(kě)以抵押。”第37條又規定：“耕地(dì)、宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)、自(zì)留山等集體所有的(de)土地(dì)使用權不得抵押。”《物權法》第180條規定：“建築物和(hé)其他土地(dì)附着物、建設用地(dì)使用權可(kě)以抵押。”第184條規定：“下列财産不得抵押：（一(yī)）土地(dì)所有權；（二）耕地(dì)、宅基地(dì)、自(zì)留地(dì)、自(zì)留山等集體所有的(de)土地(dì)使用權，但法律規定可(kě)以抵押的(de)除外。”
